总价100来万的房子，客户直接砍到65万。房东没骂人，中介陷入沉思，这市场到底怎么了？
“兄弟们，珠海的房子已经没办法卖了呀。”前两天做房产中介的陈果在朋友圈发了这样一条感叹，引来几十条评论，底下的中介同行们纷纷附和——“一样一样的”“前天刚遇到”“客户出价已经不讲武德了”。
事情是这样的。陈果带一个粉丝客户看房，来来回回看了五六次。客户对一套挂牌100多万的二手房表示满意，主动提出约业主谈价格。陈果心中一喜，想着“这不就是要开单的节奏吗”，赶紧约了双方在公司见面。
到了谈价环节，客户开口：“最多出65万。”
一瞬间，会议室安静了。所有人都懵了。陈果连忙说：“哥你别闹，房东也是诚心卖的，没这么还价的。”客户爱人马上补刀：“那再加两万，67万，你要卖我们就买。”
业主起身就走。
没骂人，没说难听的话，只跟陈果交代了一句：“去年有人出80万我都没卖，65万这不是存心戏耍我吗？你接着帮我找客户就行了。”
这不是个别现象。
据中指研究院数据，2026年2月，珠海二手住宅挂牌均价19237元/㎡，同比下跌9.2%；3月珠海二手房参考均价进一步下探至15565元/㎡，环比下跌1.0%。全市二手住宅挂牌量长期维持在4.6万至5万套之间，截至2026年2月底仍有46900套待售。
最令人心慌的是成交量。2026年3月珠海住宅网签仅1784套，而去年同期还有2318套，降幅超过23%。整个1-2月累计成交仅2867套，同比下降11.4%。挂牌量高居不下、成交量持续萎缩、价格一降再降，三重压力交织之下，市场进入典型的“买方市场”格局。
区域分化更是触目惊心。香洲区作为主城尚能维持一定韧性，4月第2周参考均价约16211元/㎡；但斗门白蕉镇参考均价已跌至6877元/㎡，白藤头均价9896元/㎡，最近一年中12个月里有11个月都在跌。横琴新区房价也从3.7万降至3.6万，香洲区整体从2万降至1.9万，每平普降1000元。
更有甚者，凤凰网房产珠海站的报道里提到，斗门某小区均价跌至2500元/㎡——直接回到了2006年的水平。金湾某小区业主亏损超60%出逃，如果还是贷款买房，卖房的钱可能还不够还银行。
65万出价100多万的房子——是客户疯了，还是市场逼疯了？
先算一笔账。2026年3月珠海二手房参考均价15565元/㎡，一套80平米的房子市值约124.5万。出价65万，相当于打了5.2折。即便加上后续加价的2万，也不过是挂牌价的53%。
从这个角度说，业主的反应完全合理——去年有人出80万都没卖，凭什么今天65万就贱卖？
但买家的逻辑也不是没有道理。当下整个珠海楼市“以价换量”已成主流认知：一套房子的成交价，往往会成为下一套房子价格的天花板。买家天然倾向于“越等越跌”——今天不出手，明天可能更便宜。据中指研究院数据，2026年2月珠海二手住宅价格环比再跌0.71%，样本中位数18447元/㎡。这种持续下行的态势，不断强化买家的观望心理。
更何况，有中介和投资客在背后推波助澜。凤凰网房产珠海站的报道里就提到，有房东吐槽中介打电话开口就是“最近你小区又出了个同户型，比你这套低X万的房子，你不降价卖不动”，甚至“不差那几万块了，以后房价会跌更多”。对房东来说，这无异于“被中介PUA”，自然产生逆反心理。中介想促成交易赚佣金，买家想捡漏抄底，房东想少亏一点——三方的诉求几乎不可调和，买卖双方的心理价差被不断拉大。
珠海二手房市场的这轮寒冬，根源有三。
其一，供应端压力持续累积。 2023年9月限售政策放松后，珠海二手房挂牌量以平均每月净增1000多套的速度狂奔，至今已净增约12000套。截至今年1月，挂牌量一度逼近5万套。斗门白蕉镇一地的在售量就达7954套——卖房的人比买房的人多得多，供过于求的结果只能是价格踩踏。
其二，需求端动能严重不足。 彭叔的分析一针见血——“珠海楼市最大的问题还是缺少购房者”。过去珠海楼市靠的是概念炒作和限购政策的“套利窗口”，如今这两张牌都打不动了。指望退休老人来珠海接盘也不现实——即便房价跌了不少，郊区以外的区域对多数退休人群来说仍然高不可攀。
其三，预期彻底逆转。 买房最怕的不是价格高，而是“买了就跌”。当下几乎所有人都在观望，买家持币待跌、卖家抛售心切，形成典型的“预期自我实现”负循环。珠海最近推出的“好房子”13项新规——层高不低于3米、阳台可封、预留无人机空间、智慧社区配套等——试图引导市场从“卖房子”转向“卖生活品质”，但短期内对二手存量房市场的提振效果恐怕有限。
就在二手房哀鸿遍野之际，珠海楼市也不是没有好消息。2026年3月一手住宅网签2087套，环比暴涨约275%，其中香洲区占比高达53%。这说明核心地段的核心资产，仍然是资金追逐的方向——只是资金越来越挑剔，越来越集中，越来越不愿意为“讲故事”买单。
与此同时，珠海2026年商品住宅用地计划出让仅25宗，较2023年暴跌超60%。土地供应的急剧收缩，意味着未来2-3年新盘入市量会显著减少。当供应端开始主动收紧，市场或许能在漫长的下行周期中找到底部。
对于仍在市场中的买卖双方，出路或许只有三条：
如果你是急售房东——接受“以价换量”的现实。去年80万没卖，今年65万当然不想卖，但如果市场继续下行，明年可能连60万都卖不到。早止损、早解脱，把钱腾出来做其他配置，未必比苦等更差。
如果你是刚需买家——在市场下行期，用脚投票是合理的，但不等于无限等待。关注那些价格调整充分、配套成熟、流动性好的小区，遇到价格合理的房源可以考虑出手。毕竟，买房的终极目的不是抄底，而是安家。
如果你是房产从业者——耐心比黄金更重要。正如那位没有骂人的房东对中介说的，“跟你没关系，你接着帮我找客户就行”。在市场冷清的时候，专业和信任恰恰是最稀缺的竞争力。
回到开头的故事。一套100来万的房子，客户出价65万，房东转身就走。谁对谁错？或许没有答案。市场就是这样一个无情的裁决者——它不讲情面，只讲供需；不念旧情，只论价值。
珠海二手房市场正在经历的，不是一次普通的回调，而是一场深度的价值重估。房价回归理性是好事，但在这个过程中，业主的焦虑、买家的犹豫、中介的迷茫，都是真实而沉重的代价。唯一可以确定的是：潮水退去之后，才知道谁在裸泳。 对于那些地段过硬、配套扎实、品质过硬的房子，寒冬终将过去；而对于那些靠概念吹起来的气球，出价65万可能只是噩梦的开始。
文末互动： 你觉得总价100多万的房子，买家出价多少才算“有诚意”？65万是不是砍得太狠了？欢迎在评论区留言讨论。
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