成都二手房市场在经历了2023年一季度的爆发性增长后，近三年高位回调，从情绪推动转向价值驱动，市场进入“后爆发期”的理性调整阶段，但整体成交规模仍处于历史高位。
我们基于近五年二手房成交结构变化，为大家梳理了成都二手房市场以下成交特征：
1.成交面积结构特征：80㎡以下纯刚需产品成交占比持续萎缩，80-100㎡成为第一主力区间。
80㎡以下纯刚需产品成交占比持续萎缩，从2022年Q1的36.8%降至2026年Q1的24.2%；80-100㎡自2023年Q1以来占比稳定在30%以上，已成为当前成都二手房市场最坚实的底部，其兼顾总价可控（套均122万）与基本功能（套均89㎡，多为三房），是首置首改控成本首选。
100-120㎡、120-144㎡成交占比快速增长，五年内分别提升3.5哥百分点、3.4个百分点，是成交占比提升最快的两个区间。其中，100-120㎡的套均总价从169万降至148万，该面积段以舒适三房或功能四房为主。120-144㎡套均总价198万，是普通改善家庭一步到位的优选。
144㎡以内的成交占比达到88%，为市场绝对主力；144㎡以上的较大面积仅占少数，其中144-160㎡占比4.2%，160-180㎡占比3.2%，200㎡以上占比2.8%，180-200㎡占比最少，为1.4%。
2.成交均价结构特征：1万以下占比近五年首次突破30%，1.5万以下成交占比持续提升，2万+成交占比萎缩，市场成交持续低单价化。
1.5万元/㎡以下单价段成交占比从2022年Q1的56.9%上升至2026年Q1的63.6%，是二手房主力成交单价段。其中1万元/㎡以下区间占比从20.4%增至30.5%，为近五年内首次突破30%，是各面积段中唯一正增长的，且增幅较2022年同期高达10个百分点。这意味着市场正在经历明显的“单价降级”，低价房源成交活跃度大幅提升。
2万元/㎡以上各区间合计成交占比从2022年Q1的21.7% 降至2026年Q1的17.6%，降幅达4.1个百分点。其中3万元/㎡以上的成交占比从4.8%降至3.2%，当前二手高端市场流动性相对减弱。
3.成交套均总价结构特征：100万以下仍是绝对主力，且占比持续提升，150-200万占比下降最明显。
100万以下仍是绝对主力，且占比持续上升，今年一季度占比近37%；100-150万为次主力，但占比略有下降，今年一季度约为28%；150-200万占比下降最明显，较2022年同期降4.1个百分点；200-300万、300-400万占比均有小幅增长。
150-200万占比为何持续萎缩？在当前以价换量市场背景下，该区间购房者或向上改善一步到位，或向下妥协控制成本，客群向两端分流，该区间因此成为“夹心层”。
200-300万与300-400万占比为何增长？主要是因为单价下降带来的“空间预算升级”： 同样的总价，现在可以买到比2022年同期更大的面积，因此更多改善客群愿意“加一点钱”一步到位。
4.面积、单价、总价交叉分析：80-100㎡房价降幅最大，是价格塌陷最严重的区间；总价500万以上是唯一面积缩小、单价跳涨的区间。
分面积段来看：
小户型均价跌幅较大。其中，80-100㎡降幅最大，相比于2022年同期，均价下降16.4%，套均总价下降15.9%。这是价格“塌陷”最严重的区间，也是当前市场“以价换量”最激烈的战场。
100-120㎡均价下降12.1%，总价下降12.0%，降幅显著。80㎡以下均价下降11.4%，但套均总价仅下降3.8%。主要原因在于套均面积从59.6㎡扩大至64.8㎡，部分抵消了单价下跌的影响。
大户型表现出较强的价格韧性。160-180㎡均价上涨3.9%，总价上涨3.8%；180-200㎡均价大涨11.3%，总价大涨11.5%，涨幅领跑全市；200㎡以上均价微涨1.7%，总价微降1.6%。
分总价段来看：
100万以下不再是“极小户型”，套均面积从2022年一季度的67.3㎡一路上涨到2026年一季度的82.8㎡，增长22.9%，单价却下降15.4%。这意味着，大量80-100㎡的房源（原本应归属100-150万）因单价下降而滑入100万以下区间。但并非整个80-100㎡都滑入100万以下，而是该面积段中房龄老、位置偏的房源。
这两个总价区间的面积增长明显（+11.5%、+8.3%），而单价下降明显（-8.5%、-7.2%），改善客群用更低的单价买到了比四年前大13㎡、12㎡的房子，总价仅微增5万、2万元。
面积和单价变化均在±3%以内，是相对最稳定的一个区间。
和2022年同期相比，套均面积减少11㎡（-4.4%），单价暴涨20.7%，套均总价上涨108.6万元（+15.4%）。说明高端市场的购房者愿意为地段和品质支付更高溢价，甚至接受面积妥协。
从2022年都2026年，成都二手房市场的成交结构演变呈现出一个明显特征：总价越低，面积增长越快、单价下降明显（显著的替代效应）；总价越高，面积增长放缓甚至缩小，单价趋于上涨（品质溢价效应）。
而500万是分水岭：之下是“面积驱动”，之上是“价值驱动”。
但500万以上占比（1.37%）实在太低。
整体而言，成都二手房市场呈现出明显的“单价明显降级、面积明显升级、总价相对稳定”特征。这意味着购房者在单价下降的窗口期，选择用同等或略高的总价购买更大面积的房源，以实现一步到位或居住品质的提升。
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