2026年3月，海南楼市呈现“海口二手房回暖、三亚新房跑量”的分化格局。国家统计局70城数据显示，海口二手房环比上涨0.1%，结束长期跌势；三亚新房虽微降0.1%，但成交热度不减。
海口：二手房量价齐升，学区房是主力
数据反弹：贝壳平台数据显示，3月海口二手房成交1010套，环比暴涨约188%；成交均价1.28万元/㎡，环比上涨4.7%。
驱动因素：学区房是最大推手。带优质学位的“书包房”占比高达70.59%，家长赶在入学报名前集中入市，叠加长期观望的刚需释放，带动市场触底反弹。
新房市场：新房价格环比微降0.2%，但跌幅收窄。值得注意的是，2026年海口商品住宅用地供应计划仅约670亩，较2024年缩减超7成，未来新房稀缺性将加剧。
三亚：新房“以价换量”，二手房承压
新房热度：尽管价格环比微降0.1%，但3月新房成交2468套，环比大涨。核心策略是“以价换量”，部分区域均价较去年同期下调，用性价比吸引全国旅居客群。
二手房困境：二手房环比下降0.4%，连续24个月下跌。新房在产品力、园林设计上的“内卷”，极大挤压了老旧二手房的生存空间，除非是一线海景稀缺盘，否则难有起色。
自贸港视角观察
在封关运作背景下，海口楼市更反映本地居民的刚性需求（教育、落户），而三亚仍是全国市场的风向标。宅地供应的大幅缩减，预示着海口未来将进入“存量房主导”时代，二手房流动性修复对自贸港人才安居至关重要。
数据来源：国家统计局70城房价指数、贝壳找房平台，统计时间2026年3月。
