高盛|房产周报|新房网签环比下降27%、二手房环比下降8%,但先行指标已反弹!

周二，高盛第15周中国房地产市场周报如约而至：

下面，财哥将周报的主要观点整理如下：

观点一：市场数据的核心背离——前瞻指标已暖，滞后数据仍寒

新房与二手房网签面积分别环比下降27%和8%，这主要反映的是数周前的低迷。

然而，更具实时意义的新房搜索热度环比回升1.7%，二手房带看量与认购量分别强劲反弹18%和23%。这种背离通常预示着后续网签数据将迎来技术性修复。

• 这揭示了观察市场的关键——
高频情绪指标领先于官方成交数据。认购量的大幅回升表明，在价格经过一段时间的博弈后，部分真实需求开始入场。

市场筑底过程往往是“预期改善→看房活跃→成交回升→数据确认”，当前正处于前两个阶段。

观点二：政策定调与模式转型——年均3000亿的城市更新新引擎

北京在“十五五”规划中将城市更新提升至核心战略，明确2030年前年投资规模不低于3000亿元。这为行业提供了中长期且稳定的投资托底，推动发展逻辑从增量开发转向存量更新。

• 此政策意义重大，它指明了后房地产开发时代的重要出路。投资主体的转变（更依赖社会资本）和盈利模式的转变（从快周转到运营），
更有利于融资成本低、具备资源整合能力的国企开发商，为其提供了与传统周期无关的新增长曲线。

观点三：估值跌入历史极值，市场给予“确定性”溢价

当前行业市净率（P/B）已跌至类似2008、2014年的历史大底水平，离岸与在岸房企估值折让分别高达33%和21%。资本市场表现剧烈分化，强信用国企股价周度表现明显跑赢。

• 极值估值意味着悲观预期已充分计入价格，安全边际较高。资金流向清晰显示，在行业不确定性仍存时，
市场用脚投票，给予“财务安全”和“持续经营能力”以极高的溢价。

国企开发商享有的低融资成本与拿地优势，在当前环境下形成了显著的护城河。

观点四：二手房供应压力暂缓，但全产业链传导压力仍在

二手房新挂牌房源增速放缓，卖方报价跌幅收窄至-0.3%，市场博弈心态趋于平稳。

然而，竣工端疲软（3月同比下滑15-20%）正向建材、家电等产业链传导压力，土地成交低迷也预示着新开工将持续承压。

• 二手房挂牌增速放缓是价格企稳的重要前提，说明业主恐慌性出售情绪减弱。但这与新房市场的复苏是两件事。

产业链的“竣工-新开工”双弱格局，意味着房地产对上游经济的拉动作用仍在减弱，行业复苏将先惠及核心城市存量市场与稳健房企，而非全产业链的普涨。