人民法院案例库入库案例--房产拍卖突现 “20 年租赁”?法院:恶意阻却执行,驳回!

在司法房产处置中，案外人以租赁权提出执行异议，已成为常见的阻却房屋拍卖执行手段。人民法院案例库入库案例上海闵行法院审理的于某与李某豪执行异议一案，清晰划定了合法租赁与虚假租赁的法律边界。

被执行人胡某良名下房屋于 2013 年 12 月设立抵押，抵押权人为李某豪。法院依法对该房屋启动评估、拍卖程序后，案外人于某持20 年期限租赁合同主张租赁权，并称以租金抵扣欠款、房屋已转租他人。

但于某的主张存在多处重大疑点：

一、先后提交三份相互矛盾的租赁合同，签约时间、租期多次变动；

二、借款金额、时间与租赁保证金高度吻合，存在捏造证据嫌疑；

三、租赁合同未依法登记备案，真实履行情况无法证实。

上海市闵行区人民法院经审查，裁定驳回于某的异议请求。

法院秉持审慎、有限实体审查原则，认定案涉租赁关系真实性存疑，无法排除与被执行人串通、恶意阻却执行的可能，其主张的租赁权不能对抗已登记抵押权与司法执行。

    《中华人民共和国民法典》第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

    《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

    一、合法租赁须满足签约与占有均早于抵押、查封，方可对抗执行；

    二、以租抵债、倒签合同、虚构长期租约，不产生排除执行的效力；

    三、陈述与证据须前后一致，矛盾陈述将不予采信。

    四、合法租赁受法律保护，虚假异议必被驳回，司法拍卖秩序不容恶意破坏。