客户原本是没有打算卖该出租房产的，因为家人生病对该房产使用用途有了变化，才考虑出售该房产。从挂牌到卖出成交不到一个月，一方面是诚意出售定价合理，再就是刚好3月份交易火热有利于卖出。因为客户日常照顾家人无暇处理卖房事情，同时多年不关注房产市场，不熟悉与中介打交道。遂托付我来帮忙卖出房产，过往也帮别的客户买卖过房子，有赚钱的也有亏钱的，然而真正通过房产盈利10倍以上的非常少。虽然市场已经经过几三年的下跌📉，客户这套房产卖出价格依然是买入价的17倍，如果前几年高点卖出那么大概是有接近30倍。我测算了一下该笔“投资”的持有期回报率在12%！过往一提到房子，各个买房的都说自己赚了大钱。但是，我自己这么多年接触的客户，基于客户提供的都是真实的财务数据和交易记录，长期看下来赚钱比例、回报水平远低于广为传播的水平。上边一套案例不足以说明问题，还有一位客户，了解到其购买的一套房产，按照目前成交价格涨幅15倍，持有期回报在14.5%。当然还有个别客户的房产投资，我估算下来也有十多倍的涨幅。1、买入早：这些涨幅巨大的全是在07年以前买的，最早的一套房产是2000年买入的。2、长期不动：这些客户有的是基于居住需要买的，也有是当时就是纯粹投资。但是，就算是后续没有居住了，也都是长期持应对这么多年价格的起起伏伏。3、心态良好：能够做到长期不动，核心还是因为所投资房产并非其唯一资产，并且买入时并未指望房产暴涨获益（此次卖出的房产，房东说当时买入的时候房价连跌了多年），从心态上就做的是长期持有。这三年房地产市场开启下跌，不断有文章提到价格跌回到XX年；XX年之后买入的房产全部都不赚钱了。房子因为本身兼具居住需求，如果完全根据自身需求及结合支付能力买入的话，长期不卖出价格涨跌都是数字，那也没有具体影响。如果做投资的话，就非常考验能力。毕竟房地产属于大周期的资产，上涨的周期比较长、下跌的周期也比较长。很容易因为持续的下跌调整导致错失了机会，同样会在持续的上涨周期中丧失了对风险的警惕。15年之后全国范围内出现了涨价去库存的行情，全国人民都感受到了房地产涨价的威力，对于房子的信仰在一轮又一轮的涨价中得到确认。实际上大概13/14年的时候跟当时的房产老师有过一次交流，聊到对于未来房产价格走势的展望。实际上不是15年涨价去库存之后，大家才觉得房价高；早在2010年以前，房价涨的就已经让当时的人民觉得买不起房了，想想电视剧《蜗居》是哪一年播出的？——2009年7月所以房价被认为高估是很早就存在的，只不过到了15年涨价去库存的前夜，如何解决房地产发展问题与高估的房价，不同的人会有不一样的观点和解决方案。当时我的观点是房价稳定，但是随着经济的发展，人民收入的上涨伴随租金价格的上涨，房价高估现象会得到化解。然而现实是我“猜对了演绎的结果，没猜对演绎的过程”！现实的演绎是15年之后房价普涨，从一线城市传遍全国；一线城市甚至一年翻倍；整个房地产市场“烈火烹油”一般各种涨价。一直到疫情后21年下半年开启了这一轮的长周期下跌，跌到目前的确陆续有投资客入市，代表某些房子从租售比视角获得了资金的认可。多年后的反思，意识到曾经的自己还是太单纯了。现实中事情的发展一定不会以最理性的方式发展，需要考虑人性的因素。人性特点就是“买涨不买跌”，天道法则就是“天之道，损有余以补不足”。而且当时没有意识到最关键的一个点：从政府的视角来看，最核心的目的是解决居民居住问题，那么最有效的策略就是如何最快速地建设最大量的房子。换了视角、多了维度后，很多事中觉得不可能、不合理的点就都想通了。从我观察到的情况，仅针对上海市的情况，不管是外环还是内环，有一批房子价格跌到租金回报率2.5%左右，获得了市场的价格支撑。当然不排除有一些老破小接近3%，甚至边远地方的能到4%。刚刚帮客户卖出的房子就位于上海市内环内，临近2000年的房子，地铁、医院、学校、公园都非常方便。其成交价格应该是所在板块比较低的价格了，买家买入后就是对外出租，测算了下租金回报率就是2.47%。房地产的长期牛市在2021年结束了，房产价格要从预期估值回归到现金流定价逻辑。客户卖了该房产，原本是考虑在家人做康复治疗的机构附近再买入一套作为居住使用。然而，在交易中心办理这套房产过户的等待时跟我讲，对方卖家因为觉得市场火爆临时加价就没买，不然定金都付了。在寻求我的看法的时候，因为之前交流的时候有提到再过几年会考虑自己及家人入住养老社区。因此我说换作我的话，目前不会考虑买这套房，我只提一个点：“你卖出的市中心内环内的出租房产，租金回报率在2.5%；你要买的那套房子在外环外，都接近奉贤区了，租金回报率在1.95%；仅仅是因为大一些，新一点儿？毕竟你们再住一些年卖出的时候，也会变成旧房子！”“caifu的常识”为个人及家庭提供个性化的财富规划建议及落地方案，欢迎关注交流！
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