北京二手房连续2个月价格回涨!
- 2026-05-09 14:33:08
北京二手房连续2个月价格回涨!
成交分化加剧 昨天我还在上海这波房价上涨的文章《高盛预测房价上涨15%？新一轮楼市周期要来了》中提到，这波行情回暖，不代表市场就已经彻底复苏了。 从官方给出的房价统计数据来看，尽管3月的小阳春成交价接近2万套，但大部分房子还是用降价来成交的。 只有一小部分优质房源的成交价有所上涨。 所以，统计数据上二手房价的上涨并不代表全市房价普涨，毕竟目前楼市分化还是比较突出的，部分区域的价格上涨，部分区域价格变化不大甚至还有下降。 4月已经过半，从4月上半月的情况看，楼市的交易活跃度虽比3月有所降温，但还是保持着一个不错的态势。 根据市住建委的网签数据，截至本月15日，北京4月二手房网签共8041套，预计全月可以达到1.6万套左右。 
很多人对这一波走势摸不到头脑，不理解为什么这波小阳春会这么火热？ 一是政策的后置效应； 二是北京的刚需购房力依旧夯实。 2024年北京放松限购之后，外地人在北京的购房比例不断攀升，2023年以前，非京籍家庭在北京的购房比例只有20%，但到了2026年已经达到了30%。 
不要小瞧这10%的差距，这意味着，每年新增1万户左右的家庭在北京购房。 看到这个数据，你还会觉得北京留不住人吗？ 
新政之后，外地刚需涌入北京 自从北京五环内3年社保改2年，五环外2年社保改1年之后，有很多98年以后的年轻人，或者年轻人的父母来咨询购房问题。 这些年轻人大部分都在国企、央企、互联网大厂上班，家境很不错，父母迟早要给孩子在北京买房，只是时间早晚的问题。 2025年底新政出台之后，孩子有了购房资格，房价也处于低谷期，刚刚好可以考虑购房问题了。 这些家庭的预算，大部分都在600万以内，想给孩子挑一套一步到位的房子，尽量能满足结婚之后的需求。 所以新政之后，刚需房的成交比例非常大。 北京房价没有全面下坠的时候，300万以下房产的成交比例在45%以下，甚至更低。 
但到了2026年1月，北京300万以下的房产成交比例已经接近55%，600万以下房产的成交比例超过70%。 这些刚需房子的主力买家，大部分是非京籍人士。 但刚需的涌入，恰好是支撑北京楼市崛起的第一步，只有刚需的支撑力充足，置换群体的资金链条才能不被打断，进一步支撑接下来改善房产的购买力。 
改善房产，率先回暖 也因为刚需购房需求的崛起，春节过后，率先回暖的就是改善房。 比如海淀清河的上林溪、万柳的广大花园、望京的保利中央公园、西城陶然亭的中海紫御公馆等等，均有10%左右的上涨幅度。 
虽然不是普涨，但从一线成交数据中我们可以看出：北京哪些房子是真正抗跌的；哪些房子能在市场回暖时率先回涨。 
置换业主，策略要稳 
我从后台看，北京的二手房挂牌房源，平均房龄已经远超20岁。现在要买房的购房者，买了房至少要持有7-15年，这个周期下，超过20岁的房子的确没什么舒适度可言了。 
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国家统计局刚刚发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，北京二手房价环比上涨了0.6%，连续2个月环比上涨。
同时，北上广深这4个一线城市3月房价普遍都出现了上涨。
毕竟从未来的走势来看，北京依旧会吸引全国、甚至全世界的购买力，但真正能跟住大盘，资产属性强的房子，只占30%左右。
刚需购房者可以尽量选择流通性强的房子；
而改善群体，则要更重视楼盘本身的品质和圈层。
过去10年的价格分化中，2020年、2021年是新房、二手房价格反转的时间点。
从整体的资产角度来看，二手房降价带来的结果，其实不是大家的购买力更强了，而是让有房的居民财富缩水了。
很多刚需房的房东，如果卖不掉房子，就没钱买改善房，这个链条没有赢家。
如果买错房子，有一些板块，卖房会非常难。
目前北京每月二手房成交在1.5套左右，一年将近20万套，全北京商品住宅共约600万套，等于每年更新易主2%。
大会之前的11月，北京的二手房库存量已经和高点相比去化了2万套左右。
从成交量和换手率来看，这些都是市场健康运转的标志。
对于卖家来说，不要对未来的房价有太高的期待，不需要的房子该卖就卖。
对于买家来说，选对房子，比什么时间买还重要。
北京已经过了普涨的时代，尽可能选择能跟住大盘的房子，才是最守护家庭资产的方案。
如果你真的有购房需求，相信我们，在买房前来居者线下沙龙听一听，至少能让你在10年后卖房时，不会后悔自己当初的决定。
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