为什么三月广州二手房迎来“大阳春”?

2026年3月，克而瑞监测到，广州在中心区高总价物业的带动下，迎来了局部的“小阳春”。

与新房不同的是，克而瑞监测到，3月的广州二手房在全市范围内呈现了明显的修复特征，成为了市场回暖主力。

3月的广州二手房，呈现了什么样的特征？

克而瑞数据监测显示，受春节假期购房需求积压后集中释放的季节性规律影响，每年3月均为广州二手房成交的常规修复节点，2026年3月广州二手房成交10446套，环比增加96.91%，为近12个月新高，显著高于近3年平均水平，印证本次成交修复具备明确的超季节性走高特征，并非单纯由季节性波动带动。

具体看成交结构，克而瑞数据监测显示，3月广州二手房结构特征与分化表现明显，具体表现在：

（一）区域结构：全域回暖但梯度差异显著

2026年3月广州11个区二手住宅网签套数环比涨幅均超100%，呈现全域回暖态势，但区域间涨幅差异显著：

1.1涨幅TOP3区域：增城区以162.14%的环比涨幅居首，荔湾区、白云区、番禺区环比涨幅均超150%，主要得益于近郊低总价房源性价比突出、核心区置换需求释放，江南西、东晓南、西关等中心区热门板块成交量均实现翻倍增长。

1.2涨幅末位3区域：越秀、天河等核心区涨幅相对较低，主要因为核心区房源价格相对坚挺，且2月成交基数较高。 从成交占比来看，中心四区（天河、海珠、越秀、荔湾）加番禺区的成交量占总成交的60%以上，说明近郊远郊低价刚需房源、中心区优质改善房源两类需求同步释放，市场修复具备全面性。

（二）客群结构：刚需为基本盘，改善需求同步回升

2.1刚需仍是成交主力：克而瑞数据监测显示，3月200万元以下的低总价二手房源成交占比达56%，主要为新市民、年轻群体的首次置业需求，受益于低首付、低利率政策，这类群体的购房门槛被大幅降低。

2.2改善需求稳步释放：90-144㎡的改善型房源成交占比环比提升0.72个百分点，“卖一买一”的置换需求占比持续上升，刚需上车带动置换的正向循环已经形成。

2.3杠杆意愿回升：据公开报道，按揭付款占比环比提升13.64个百分点至50.56%，反映居民使用财务杠杆购房的意愿明显增强，对市场的信心逐步修复。

（三）价格特征：整体以价换量，结构性止跌企稳

2026年一季度二手房成交均价同比下降13.49%，整体仍处于“以价换量”阶段，但价格分化特征明显：

3.1核心区优质房源价格止跌企稳：据公开数据统计，天河华景新城3月成交均价环比上涨4.9%，珠江新城、金融城等核心板块的优质房源议价空间明显收窄，部分业主开始上调挂牌价。

3.2远郊非核心房源仍需让利成交：从化、增城等远郊区域无配套、无学区的非核心房源，仍需通过价格让步实现成交，部分楼盘价格仍处于下行通道，增城非核心板块部分项目较历史高峰跌幅达77%，远郊房源去化周期高达31.7个月。

（一）政策累积效应叠加年初新政催化，持续降低交易门槛

2024年以来，广州陆续出台包括取消限购、换购住房个税退税延至2027年底等措施，进一步推动住房需求的释放，部分政策如下：

从实际减负效应来看，以总价200万元的首套刚需住宅为例，新政后首付较2024年之前20%的比例少付10万元，购房门槛直接降低50%；剩余170万元房款办理30年商业贷款，按2026年一季度3%的首套房贷利率计算，月供较2023年4.3%的利率水平减少约1460元，总利息支出减少超50万元。

值得一提的是，据克而瑞调研显示，限购取消后，非户籍购房客群占比较2024年提升约8个百分点。成为成交增长的重要结构性支撑。

（二）城市基本面托举需求底盘

广州作为国家级中心城市与人口流入核心地，据广州市统计局2025年国民经济和社会发展统计公报显示，广州常住人口规模稳定在1800万以上，刚需与改善型需求的基础盘十分稳固。据克而瑞统计，2022-2025年广州一二手住宅年总成交量稳定在15-18万套区间，即使在2024-2025年的市场调整期也未出现需求断崖，印证市场底盘的稳定性。

（三）供需端：价格出清后匹配度提升，三类需求共振放量

克而瑞数据监测显示，经过四年的市场调整，供给端的价格与结构已与当前需求的支付能力、需求特征高度契合。 从供给端来看，价格泡沫充分出清、供给结构贴合刚需需求：据克而瑞板块价格监测数据，2025年下半年至2026年一季度广州二手房挂牌价累计回调幅度达20%-30%，部分远郊板块回调幅度超50%，如增城叠溪花园单价从2.1万元/㎡跌至4700元/㎡，前期积累的价格泡沫已充分释放，房源性价比显著提升。同时2024年取消限售政策后，二手房挂牌量稳步上升，供给结构明显向刚需群体倾斜，2026年一季度挂牌房源中200万元以下低总价房源占比提升至56%，90㎡以下小户型占比达55%，与年轻新市民的支付能力、首次置业的户型需求高度匹配。 从需求端来看，广州刚需客群的核心总价承受能力集中在200万元以下，供给端低价房源规模的提升恰好匹配了主流需求，同时此前普遍存在的一二手房价格倒挂现象大幅缓解，2026年一季度广州二手住宅成交均价较同区域同品质新房价格低约15%，二手房“现房交付、配套成熟、即买即住”的优势进一步凸显，性价比显著高于同区域新房。各总价段挂牌与成交占比变动如下：

从数据对比可以看出，200万以下总价段的挂牌占比与成交占比完全匹配，是本次成交回暖的核心贡献力量。叠加3月学区房需求集中释放，春节积压需求入市等季节性因素，以及“卖一买一”置换链条的打通，刚需买入低总价房源后带动原有业主置换改善型房源，形成需求正向传导的良性循环。

（四）市场预期改善，购房者入场脚步加快

市场预期的正向修复是成交走高的重要前置因素，政策托底信号、市场正向信号的集中出现，推动买卖双方的博弈关系从“买方观望、卖方降价”向“供需均衡”转变。 例如据公开报道显示，2026年一季度广州二手房带看量较2025年四季度上涨约60%，业主议价空间从2025年底的10%左右收窄至5%-7%，成交周期从平均3个月缩短至1.5个月，部分高性价比房源挂牌后1周内即可成交。

整体来看，2026年3月及一季度广州二手房市场成交走高，是2024年以来宽松政策累积效应集中释放、宏观基本面韧性支撑、供需结构匹配度提升、市场预期稳步修复共同作用的结果，属于市场经历长周期调整筑底后的修复性走高，而非短期投机炒作催生的过热行情，充分印证了广州二手房市场的需求底盘扎实、韧性充足。后续随着各项稳楼市政策效应的持续释放，市场将逐步进入平稳运行区间，结构性分化仍将是未来市场运行的主要特征。

1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师赵仁婕，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI文章功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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