2026.04.16

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作者 | 第一财经 马一凡

从观望到入场，越来越多普通购房者正在改变节奏。

2026年“金三银四”，上海二手房市场成交明显放量：有人为孩子入学抢时间，有人踩着周期回归市场。

在数据与情绪交织之中，一轮“刚需为主+改善跟上”的买房潮，正在悄然展开。

买房故事：“等不起”的学区房

韩晓把买房这件事，形容为“一场拖不起的长跑”。

她和丈夫都是“90后”，从山东来到上海打拼，已经租房生活超过十年。孩子出生后，这件事开始变得具体而紧迫——不再是“要不要买”，而是“到什么时候就必须买”。

今年3月，他们在徐汇区签下了一套总价300多万元的老房子。房子楼龄偏大，甚至还需要重新装修。

“我们看房其实已经三年多了。”韩晓回忆，从孩子出生开始，她就频繁出入中介门店、登录看房软件，“前几年一直想着等等，说不定还能再跌一点”。

今年，真正改变她决策的，不是价格，而是时间。

“打听下来，大部分热门学校都要‘人户一致’，而且入户时间越长，入学越稳。我们算了一下，如果再拖一年，孩子入学的确定性就会降低。”她说。

今年春节后，市场的微妙变化也让她意识到窗口正在收紧。“明显感觉带看的人多了，中介也开始说房东不太愿意再降价了。”

那种原本“买方市场”的从容，正在一点点消失。最终，他们选择出手。

“我们就是最典型的刚需，要一个自己的窝，也要一张学校的‘入场券’。”韩晓说。

相比之下，张茉的买房路径则是“先离场、再回归”。

这位“85后”上海本地人，在2022年卖掉了她名下的唯一住房。

“当初卖房就是发生在疫情之后的夏天，我老公生意受疫情影响，周转不过来了，中介说市场还不错，我就把房子挂牌了。”她回忆，那套房子最终以600多万元成交，“后来很多人说我‘厉害’，竟然能卖在高点，但其实我真的不懂周期的，是出于无奈卖房，被现实推着走”。

卖房解决了生意上的资金问题，但张茉的生活质量却明显下降。

她们一家搬进了原小区附近的一套“老破小”出租房，为了节省开支，租金一直控制在较低水平。

“落差还是挺明显的。”张茉坦言，从自有住房到租房，心理上的不安感一直存在。

过去两年，她几乎一直在看房，但始终没有下定决心。

“总觉得可能还会再跌一点。”她说。

直到今年3月，她终于再次签约，花了400多万元，买下一套100多平方米的楼梯房。“价格到了我心里的位置，我就不想再等了。”她形容这次买房更像是“凭感觉”，但这种感觉背后，其实也有她历时两年多的观察与反复权衡。

“我觉得自己还是幸运的，还有机会再买回来。”她说。

从上海链家近期统计数据来看，像韩晓和张茉这样买在300万-400万元价位的购房者，在目前的上海二手房市场中占据主流。链家数据显示，大约有83%的房屋成交价格低于500万元，500万-800万元成交占比为11%，800万元-1200万元占比仅为4%。

成交放量背后，市场“正在修复而非狂热”

市场数据也在印证楼市出现的微观变化。

根据“网上房地产”数据，2026年3月，上海二手房成交量突破3.1万套，创下5年来单月新高；进入4月，市场热度仍在延续。

截至4月15日，上海二手房网签套数已达1.32万套，同比增长近25%；其中，4月11日单日成交达到1632套，创下近5年来单日新高。 

从更具体的节奏来看，4月的工作日网签量也频频接近或突破千套，市场活跃度维持在高位运行。 

“网签数据不会骗人。”在宝山区上大板块从业的中介刘齐对记者表示，他所在片区的成交量较去年年末提升约10%，而价格已经出现企稳迹象。

在他看来，今年3、4月的市场与去年相比，最大的变化在于“信心回来了”。

“去年很多客户是看但不买，今年明显是看完就谈，谈完就定。”他说。

上海链家五里桥店店总冯全富提供了一组数据：今年3月，其门店成交量达到40多单，较1月翻倍增长；而进入4月，这一趋势仍在延续。

据冯全富观察，4月以来，购房群体的结构正在发生变化。

“3月份，300万—400万元区间是绝对主力，占比超过60%，基本都是‘90后’刚需客户。”冯全富表示，这类客户大多已成家，家庭里近年有孩子出生，核心诉求是在预算内兼顾学区与地段，“小户型、总价可控、未来好出租、也好出手，是他们的共同考虑”。

但到了4月，市场开始出现“升级”。

“我明显感觉到，800万—1000万元区间的成交多了起来。”他说，一些此前出售小户型的业主，开始向更高总价段置换，改善型需求开始接力。

他举例称，近期一位客户卖掉原本的两房一厅，换成两房两厅，“就是为了孩子和居住舒适度”。

和去年相比，冯全富感受到最大的变化就是，犹豫不决的客户几乎消失了，“大家突然都变得果断起来”。

不过，对于网络上出现的“房东频频跳价”“房价上涨”等消息，冯全富表示，他所在的板块，无论是挂牌价还是成交价，依然保持稳定。

“是出现个别房东挂高价，但是明显高于市场价位的房子，几乎没有人愿意去看。”冯全富说。

至于对未来市场的预判，冯全富从目前的带看量和客户意向出发，判断在接下来一到两个月上海楼市热度有望保持稳定。

刘齐则认为，“企稳”是大概率事件，成交量的放大反映出此前被压抑的需求集中释放，但价格端并未出现明显上涨，更多表现为“止跌企稳”。“现在没有出现疯狂上涨，只是恢复正常交易。”

而回到个体层面，无论是韩晓的“等不起”，还是张茉的“终于买回房子”，都说明在房地产周期的波动中，真正推动交易的，从来不只是价格，也有人生阶段、家庭结构，以及对未来确定性的渴望。

（应受访者要求，文中张茉、韩晓、刘齐均为化名）

微信编辑 | 雨林

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