3月新房成交同比降幅收窄,二手房成交同比降幅扩大(房地产行业26年3月全扫描)

本文来自中银证券研究部于2026年4月16日发布的报告《3月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比降幅扩大；建议关注地产成交边际改善及政策机会——房地产行业2026年3月月报》欲了解具体内容，请阅读报告原文。 夏亦丰 S1300521070005

3月新房成交面积环比由负转正，同比降幅较1-2月有所收窄。3月47城新房成交面积环比+84.8%，同比-4.2%，同比降幅较1-2月收窄17.6pct。1-3月累计同比-14.3%。

从各能级城市来看，3月一、二线城市新房成交同比降幅收窄，三四线城市同比由负转正。

1）一线城市：3月新房成交面积环比+96.2%，同比-4.8%，同比降幅较1-2月收窄21.5pct。具体来看，四个一线城市环比均提升，同比除广州外均下滑，北京环比+85%、同比-27%，上海环比+98%、同比-0.3%，广州环比+122%、同比+25%，深圳环比+36%、同比-40%。1-3月一线城市新房成交面积累计同比-17.0%，其中广州同比-4%，上海同比-10%，北京同比-25%，深圳同比-49%。

2）二线城市：3月新房成交面积环比+113.9%，同比-9.4%，同比降幅较1-2月收窄20.4pct。其中杭州环比+126%、同比-19%，成都环比+54%、同比-34%。1-3月二线城市新房成交面积累计同比-20.5%。

3）三四线城市：3月新房成交面积环比+62.1%，同比+1.0%，同比增速较1-2月提升14.8pct。其中东莞、嘉兴、淮安、柳州、宝鸡、遵义、莆田、泰安、芜湖、池州、平凉、衢州、云浮、海门、茂名同环比均正增长。1-3月三四线城市新房成交面积累计同比-7.7%。

3月二手房成交同比降幅扩大。3月23城二手房成交面积环比+49.4%，同比-6.2%，同比降幅较1-2月扩大2.7pct。1-3月累计同比-4.7%。

从各城市能级来看，3月仅一线城市二手房成交同比改善，二线、三四线城市同比均走弱。3月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为67.5%、46.6%、25.1%，同比增速分别为-0.7%、-12.9%、2.3%，一线城市同比降幅较1-2月收窄5.9pct、二线城市同比降幅扩大5.8 pct、三四线城市同比增幅收窄10.9 pct。一线城市中，北京二手房成交面积同比-0.2%、环比+67%，深圳同比-18%、环比+29%，上海同比+3%，环比+78%；二线城市中，除南宁同环比均负增长以外，其余城市均环比上升、同比下降，其中杭州同比-34%、环比+81%，成都同比-9%、环比+55%。1-3月一、二、三四线城市二手房成交面积累计同比增速分别为-4.0%、-9.7%、8.8%。

库存与去化：库存规模与去化周期均环比下降、同比上升。截至3月末，13城新房库存面积环比-1.7%，同比+1.8%；去化周期21.0个月，环比-1.0个月，同比+6.6个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。

3月土地成交规模同环比正增长，但溢价率同环比均下降，土拍市场较为冷清。3月全国（300城）成交土地建面环比+37%，同比+12%；楼面均价环比+4%，同比-28%；平均土地溢价率为3.0%，环比-4.0pct，同比-9.8pct。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-53%、62%、47%，同比增速分别为-8%、9%、36%；楼面均价分别6937、1603、709元/平，环比增速分别为25%、129%、4%，同比增速分别为-24%、-47%、12%；平均溢价率分别为4.0%、3.5%、2.1%，其中一线城市环比-10.0pct，同比-14.4pct；二线城市环比+0.5pct，同比-14.1pct；三线城市环比+0.6pct，同比-0.4pct。从累计来看，1-3月全国（300城）成交土地规划总建面同比-12%，成交总价同比-30%，楼面均价934元/平，同比-20%，平均溢价率4.3%，同比-5.4pct。

销售：百强房企3月销售同比降幅收窄。百强房企3月全口径销售额同比-18.2%（前值：-36.0%）；1-3月累计同比-24.8%（前值：-30.2%）。TOP20房企中，3月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+215%）、绿地（+57%）、中海（+35%）、金茂（+32%）、中建壹品（+29%）、建发（+18%）、招蛇（+15%）。1-3月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+87%）、中建壹品（+54%）、邦泰（+23%）、金茂（+23%）、绿地（+14%）、中海（+11%）。

拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企3月全口径拿地金额同比-68.0%，拿地强度8%，环比-13pct，同比-13pct；拿地建面同比-50.6%；楼面均价1.6万元/平，同比-35.1%。具体来看，3月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（拿地金额113亿元，拿地强度43%）、华润（70亿元，31%）、越秀（20亿元，20%）、金地（10亿元，69%）。其中保利3月以59.2亿元的总价在上海长宁区中山公园板块拿下纯住宅用地，楼面价7.77万元/平，溢价率6.43%；金地在青岛以10亿元总价、2.2亿元的权益地价拿下一宗住宅用地。由于高基数，1-3月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。1-3月百强房企全口径拿地金额同比-49.7%，拿地建面同比-28.6%，楼面均价6661元/平，同比-29.5%，拿地强度27%，同比-13pct。1-3月拿地金额排名中，越秀地产排名第一，拿地金额282亿元，同比+372%，拿地强度164%，其次是保利发展（127亿元，同比-27%，拿地强度25%）、华润（92亿元，同比-72%，拿地强度21%）、金茂（76亿元，同比-62%，拿地强度34%）、绿城（38亿元，同比-62%，拿地强度15%）、建发（33亿元，同比-83%，拿地强度13%）。

融资：3月房地产行业融资规模同环比均正增长。3月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计519亿元，同比+6%，环比+48%，平均发行利率2.56%，同比-0.44pct，环比-0.68pct。从累计来看，1-3月发行规模合计1264亿元，同比+7%，平均发行利率3.10%，同比-0.12pct。具体来看，3月信达、首开、华润发行债券规模较大，分别为35、35、25亿元，平均发行利率分别为3.12%、3.57%、1.90%。从到期规模来看，26年4-12月行业国内外债券到期规模5447亿元，6、7月是到期小高峰，分别到期1082、913亿元。

中央层面，3月5日两会召开，《政府工作报告》发布。房地产相关方面的核心亮点有二：

1）首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，后续政策可期。初婚初育家庭对于住房的需求较为刚性，若后续有相关政策出台，受惠家庭数量可观，对于减轻初婚初育家庭婚育成本、降低生活压力、提升年轻群体生育和购房意愿均能起到积极影响。我们认为相关可行的举措有：发放额外的购房补贴；适当提高公积金最高贷款额度；享受额外的利率优化；优化住房套数认定标准；通过保障房提供实质性住房支持等。报告还提出“支持多子女家庭改善性住房需求”，我们认为，未来对多孩家庭的购房政策应更多考虑实际需求，更精细化、重效果，侧重在置换优惠上。本次报告基本已经全面覆盖了有子女家庭的住房需求，将住房政策与人口生育政策融合，是积极应对人口发展新形势、构建生育友好型社会、稳定房地产市场的重要创新举措。

2）报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，从“加快构建”到“深入推进”措辞转变体现了现阶段房地产新模式大框架已基本形成，行业转型带来的制度、政策监管、参与主体的转型也将加速落地。本次报告还提及了其他房地产方面的内容，例如“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给”、“深化住房公积金制度改革”、“优化保障性住房供给”、“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”、“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”、“高质量推进城市更新,  稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，基本延续了过去会议的提法。我们认为本次政府工作报告在房地产相关部分基本符合前期市场预期，内容囊括较往年更加全面、更加精细化、更有针对性，同时，也不乏创新型的增量政策方向。后续房地产行业供需两端政策均有进一步落地的预期，从而起到改善市场预期、推动房地产市场回稳的效果。其中，需求端包括初婚初育家庭住房需求、多子女家庭住房需求、公积金制度改革等，供给端政策包括城市更新、盘活存量、收储、“好房子”建设等，此外，房地产基础及配套制度建设也有望加速推进。

“十五五”规划《纲要》大篇幅部署房地产高质量发展工作任务。

1）“推动房地产高质量发展”置于民生篇，且单独成章，进一步了强化房地产在保障和改善民生中的地位。《纲要》提出了多项具体举措：加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。①优化保障性住房供给……探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用。②深化住房公积金制度改革。③完善商品房开发、融资、销售等基础制度。④合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调。⑤推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。⑥因城施策增加改善性住房供给。⑦建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。⑧规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。⑨建立房屋全生命周期安全管理制度。《纲要》定调推动房地产高质量发展，供需两端将协同发力稳定房地产市场，完善基础性制度重要性突出，“十五五”时期，现房销售或将有更多探索，房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险三项制度或有实质性落地。

2）在“完善人口发展战略，促进人口高质量发展”章节提及“住房保障和购房政策向多子女家庭倾斜”，预计未来涉及多子女家庭的公积金贷款额度、贷款利率、购房补贴、税费优惠等政策将进一步落位。

3）“高质量推进城市更新”、“盘活用好低效用地、闲置房产”等提法在近两年反复出现，体现了政策思路的延续性。不过在“盘活利用存量资源”小节中特别提及“积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行”，供给侧存量盘活仍将是“十五五”时期的重点工作之一。

地方层面，

1）上海、郑州降低商业用房贷款首付比例至30%。

2）多地优化公积金贷款政策，其中成都、杭州提高贷款额，杭州、福州扩大提取范围，成都、辽宁取消公积金贷款次数限制，苏州对符合条件的青年人群给予公积金贷款贴息。

3）南充对新婚家庭贴息（按贷款额度的1%提供一次性个人住房消费贷款财政贴息，最高额度20万元）；南京对“以旧换新”进行贴息（26年12月31日前完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，总资金限额1亿元）。

4）上海收购存量房用作保障房工作持续推进。继2月2日浦东新区、静安区、徐汇区试点启动二手房收购用于保租房后，3月31日，上海市“住房收购置换”模式首个案例在静安区完成签约。据上海市地方金融管理局官网4月9日公布的信息，工商银行上海市分行为上海奉贤发展（集团）发放上海市首单国企收购存量商品房转保租房购置贷款逾6亿元。这都标志着上海在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域实现突破性进展。

 3月房地产板块绝对收益为-11.3%，相对收益（相对沪深300）为-5.7%，地产板块跑输沪深300，行业目前处于政策真空期，虽然新房销售同比略有改善，但其持续性仍待观察，市场信心不足。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 3月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比降幅扩大

1.1 新房：3月新房成交面积环比由负转正，同比降幅较1-2月收窄

  1.2 二手房：3月二手房成交同比降幅扩大，其中一线城市同比降幅收窄

  1.3 库存：库存规模与去化周期均环比下降、同比上升

2 土地市场：3月土地市场成交规模同环比正增长，但溢价率同环比均下降，土拍市场较为冷清

3 房企：3月百强房企销售降幅收窄；拿地金额、拿地强度同比均下滑

  3.1 销售：百强房企3月销售同比降幅收窄

  3.2 拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑

  3.3 房企融资与债券到期：3月房地产行业融资规模同环比均正增长

4 政策：“十五五”规划纲要大篇幅部署房地产高质量发展工作；杭州、成都等多地优化公积金贷款政策

5 3月地产板块跑输沪深300，行业目前处于政策真空期，市场信心仍然不足

6 风险提示

7 附录

1.1 新房：3月新房成交面积环比由负转正，同比降幅较1-2月收窄

3月新房成交面积环比由负转正，同比降幅较1-2月有所收窄。3月47城新房成交面积1534.1万平，环比上升84.8%，同比下降4.2%，同比降幅较1-2月收窄了17.6个百分点。1-3月47城新房成交面积3194.2万平，同比下降14.3%。

从各能级城市来看，3月一、二线城市新房成交同比降幅收窄，三四线城市同比由负转正。

1）一线城市：3月新房成交面积248.6万平，环比上升96.2%，同比下降4.8%，同比降幅较1-2月收窄21.5个百分点。具体来看，四个一线城市环比均提升，同比除广州外均下滑，北京环比上升85%、同比下降27%，上海环比上升98%、同比下降0.3%，广州环比上升122%、同比上升25%，深圳环比上升36%、同比下降40%。1-3月一线城市新房成交面积501.9万平，同比下降17.0%，其中广州同比下降4%，上海同比下降10%，北京同比下降25%，深圳同比下降49%。

2）二线城市3月新房成交面积599.8万平，环比上升113.9%，同比下降9.4%，同比降幅较1-2月收窄20.4个百分点。其中杭州环比上升126%、同比下降19%，成都环比上升54%、同比下降34%。1-3月二线城市新房成交面积1160.8万平，同比下降20.5%。

3）三四线城市3月新房成交面积685.7万平，环比上升62.1%，同比上升1.0%，同比增速较1-2月提升了14.8个百分点。其中东莞、嘉兴、淮安、柳州、宝鸡、遵义、莆田、泰安、芜湖、池州、平凉、衢州、云浮、海门、茂名同环比均正增长。1-3月三四线城市新房成交面积1531.4万平，同比下降7.7%。

1.2 二手房：3月二手房成交同比降幅扩大，其中一线城市同比降幅收窄

3月二手房成交同比降幅扩大。3月23城二手房成交面积1236.9万平，环比上升49.4%，同比下降6.2%，同比降幅较1-2月扩大了2.7个百分点。1-3月23城二手房成交面积2892.8万平，同比下降4.7%。

从各城市能级来看，3月仅一线城市二手房成交同比改善，二线、三四线城市同比均走弱。3月一、二、三四线城市二手房成交面积分别为470.1、560.8、205.9万平，环比增速分别为67.5%、46.6%、25.1%，同比增速分别为-0.7%、-12.9%、2.3%，一线城市同比降幅较1-2月收窄了5.9个百分点、二线城市同比降幅扩大5.8个百分点、三四线城市同比增幅收窄了10.9个百分点。一线城市中，北京二手房成交面积同比下降0.2%、环比上升67%，深圳同比下降18%、环比上升29%，上海同比上升3%，环比上升78%；二线城市中，除南宁同环比均负增长以外，我们跟踪的其余城市均环比上升、同比下降，其中杭州同比下降34%、环比上升81%，成都同比下降9%、环比上升55%。1-3月一、二、三四线城市二手房成交面积分别为1031.5、1326.1、535.2万平，同比增速分别为-4.0%、-9.7%、8.8%。

1.3 库存：库存规模与去化周期均环比下降、同比上升

库存规模与去化周期均环比下降、同比上升。截至3月末，我们跟踪的13城新房库存面积为7902.4万平，环比下降1.7%，同比上升1.8%；整体去化周期为21.0个月，环比下降1.0个月，同比上升6.6个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-2.1%、-1.6%、-1.0%，同比增速分别为-6.3%、3.0%、23.3%；去化周期分别为18.1、16.3、72.2个月，环比分别下降0.7、1.0、5.0个月，同比分别上升4.6、5.6、20.6个月。具体来看，3月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。

3月土地市场成交规模同比正增长，但住宅类用地成交规模同比仍负增长。3月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.66亿平，环比上升36.9%，同比上升12.4%，同比增速较上月提升了39.1个百分点。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-52.7%、61.6%、46.9%，同比增速分别为-7.6%、9.1%、36.3%。单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面2334万平，环比上升31.4%，同比下降9.0%，同比降幅收窄了14.9个百分点。一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-45.8%、200.6%、12.3%，同比增速分别为-26.5%、-39.2%、25.9%。

从市场热度来看，3月土拍溢价率同环比均下降，土拍市场较为冷清。

从全类型土地来看，3月全国（300城）成交土地平均楼面价951元/平，环比上升4.3%，同比下降27.5%；平均土地溢价率为3.04%，较上月下降了3.96个百分点，较2025年同期下降了9.79个百分点。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别6937、1603、709元/平，环比增速分别为24.8%、129.0%、3.7%，同比增速分别为-24.4%、-47.1%、11.5%；平均溢价率分别为4.04%、3.54%、2.14%，其中一线城市环比下降9.95个百分点，同比下降14.35个百分点；二线城市环比上升0.50个百分点，同比下降14.08个百分点；三线城市环比上升0.58个百分点，同比下降0.39个百分点。

从住宅类用地来看，3月全国（300城）住宅类用地成交平均楼面价为4269元/平，环比上升14.5%，同比下降21.4%。本月全国住宅类用地平均溢价率为3.72%，环比下降6.79个百分点，较去年同期下降14.32个百分点。一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为42641、7350、3955元/平，环比增速分别为32.7%、95.9%、21.0%，同比增速分别为5.2%、-18.8%、37.6%；土地溢价率分别为4.43%、4.40%、1.36%，其中，一线城市环比下降14.78个百分点，同比下降19.35个百分点；二线城市环比下降1.18个百分点，同比下降16.57个百分点；三线城市环比上升0.99个百分点，同比下降2.11个百分点。

全类型土地累计成交情况来看，1-3月全国土地成交总价同比下降近三成，土拍热度明显不及去年同期。1-3月全国（300城）成交土地规划总建面4.19亿平，同比下降12.0%，成交总价3917亿元，同比下降29.5%，楼面均价934元/平，同比下降19.9%，平均溢价率4.28%，同比下降5.44个百分点。一、二、三线城市1-3月累计土地成交建面分别为1455、7624、15001万平，同比增速分别为58.8%、-10.2%、-6.4%；累计成交总价分别为767、987、1229亿元，同比增速分别为-33.4%、-50.4%、-8.7%；楼面均价分别为5270、1295、819元/平，同比增速分别为-58.1%、-44.7%、-2.5%；平均土地溢价率分别为6.01%、3.39%、1.87%，同比分别下降9.39、12.46、0.28个百分点。

住宅土地累计成交情况来看，1-3月全国住宅类用地土地成交总价同比下降近四成。1-3月全国（300城）住宅类用地成交土地规划总建面6572万平，同比下降22.5%，成交总价2408亿元，同比下降38.9%，楼面均价3663元/平，同比下降21.1%，平均溢价率5.73%，同比下降7.75个百分点。一、二、三线城市1-3月累计住宅类用地土地成交建面分别为187、1121、1723万平，同比增速分别为-22.0%、-41.7%、-21.5%；累计住宅类用地成交总价分别为617、671、631亿元，同比增速分别为-40.2%、-59.4%、-10.6%；楼面均价分别为32991、5986、3664元/平，同比增速分别为-23.3%、-30.3%、13.9%；平均土地溢价率分别为7.88%、4.65%、1.06%，同比分别下降10.17、15.13、1.39个百分点。

3.1销售：百强房企3月销售同比降幅收窄

百强房企3月销售同比降幅收窄。百强房企3月实现全口径销售额2787亿元，同比下降18.2%（前值：-36.0%）；权益口径2066亿元，同比下降19.7%（前值：-35.0%）。百强房企1-3月实现全口径销售额5901亿元，同比下降24.8%（前值：-30.2%）；权益口径4261亿元，同比下降26.1%（前值：-31.9%）。

3月各梯队房企销售同比降幅均收窄。3月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比增速分别为-5.4%、-11.3%、-14.8%、-17.6%，较2月同比降幅分别收窄25.3、24.0、21.1、18.3个百分点；权益口径销售额同比增速分别为-7.6%、-12.4%、-17.1%、-18.8%，同比降幅分别收窄22.6、21.7、17.9、16.0个百分点。

TOP20房企中，3月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+215%）、绿地控股（+57%）、中海地产（+35%）、中国金茂（+32%）、中建壹品（+29%）、建发国际（+18%）、招商蛇口（+15%）。1-3月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+87%）、中建壹品（+54%）、邦泰集团（+23%）、中国金茂（+23%）、绿地控股（+14%）、中海地产（+11%）。

3.2 拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑

百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企3月全口径拿地金额233亿元，同比下降68.0%，百强房企拿地强度（拿地金额/销售金额）为8%，环比下降13个百分点，同比下降13个百分点；拿地建面148万平，同比下降50.6%；楼面均价1.6万元/平，同比下降35.1%。具体来看，3月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（拿地金额113亿元，拿地强度43%）、华润置地（70亿元，31%）、越秀地产（20亿元，20%）、金地集团（10亿元，69%）。其中保利发展3月以59.2亿元的总价在上海长宁区中山公园板块拿下纯住宅用地，楼面价7.77万元/平，溢价率6.43%；金地集团在青岛以10亿元总价、2.2亿元的权益地价拿下一宗住宅用地。

2026年一季度，由于去年基数较高，百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。从累计来看，1-3月百强房企全口径拿地金额1596亿元，同比下降49.7%，拿地建面2397万平，同比下降28.6%，楼面均价6661元/平，同比下降29.5%，拿地强度27%，同比下降13个百分点。1-3月拿地金额排名中，越秀地产排名第一，且拿地金额远超其他企业（拿地金额282亿元，同比+372%，拿地强度164%），其次是保利发展（拿地金额127亿元，同比-27%，拿地强度25%）、华润置地（拿地金额92亿元，同比-72%，拿地强度21%）、中国金茂（拿地金额76亿元，同比-62%，拿地强度34%）、绿城中国（拿地金额38亿元，同比-62%，拿地强度15%）、建发国际（拿地金额33亿元，同比-83%，拿地强度13%）。

3.3房企融资与债券到期：3月房地产行业融资规模同环比均正增长

3月房地产行业融资规模同环比均正增长。3月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计519亿元，同比增长6%，环比增长48%，平均发行利率2.56%，同比下降0.44个百分点，环比下降0.68个百分点。其中：国内债券发行规模412亿元，同比增长21%，环比增长130%，平均发行利率2.57%，同比下降0.29个百分点，环比下降0.09个百分点；ABS发行规模107亿元，同比减少28%，环比减少7%，平均发行利率2.52%，同比下降0.78个百分点，环比提升0.24个百分点；本月无海外债券发行。

从累计来看，1-3月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计1264亿元，同比增长7%，平均发行利率3.10%，同比下降0.12个百分点。其中：国内债券发行规模852亿元，同比增长15%，平均发行利率2.57%，同比下降0.48个百分点；海外债券发行规模101亿元，同比增长181%，平均发行利率9.25%，同比提升0.80个百分点；ABS发行规模312亿元，同比减少25%，平均发行利率2.41%，同比下降0.40个百分点。

具体来看，3月信达、首开、华润发行债券规模较大，分别为35、35、25亿元，平均发行利率分别为3.12%、3.57%、1.90%。

从到期规模来看，2026年4-12月房地产行业国内外债券到期规模为5447亿元，其中6、7月是到期小高峰，到期规模分别为1082、913亿元。

中央层面，3月5日两会召开，2026年《政府工作报告》发布。房地产相关方面的核心亮点有二：

1）首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，后续政策可期。初婚初育家庭对于住房的需求较为刚性，若后续有相关政策出台，受惠家庭数量可观，对于减轻初婚初育家庭婚育成本、降低生活压力、提升年轻群体生育和购房意愿均能起到积极影响。我们认为相关可行的举措有：发放额外的购房补贴；适当提高公积金最高贷款额度；享受额外的利率优化；优化住房套数认定标准；通过保障房提供实质性住房支持等。除此以外，报告还提出“支持多子女家庭改善性住房需求”，我们认为，未来对多孩家庭的购房政策应更多考虑实际需求，更精细化、重效果，侧重在置换优惠上（面积更大、功能性更强的房子）。本次报告同时提及“加强初婚初育家庭住房保障”、“支持多子女家庭改善性住房需求”，基本已经全面覆盖了有子女家庭的住房需求，将住房政策与人口生育政策融合，是积极应对人口发展新形势、构建生育友好型社会、稳定房地产市场的重要创新举措。

2）报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，从“加快构建”到“深入推进”措辞转变体现了现阶段房地产新模式大框架已基本形成，行业转型带来的制度、政策监管、参与主体的转型也将加速落地。

本次政府工作报告还提及了其他房地产方面的内容，例如“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给”、“深化住房公积金制度改革”、“优化保障性住房供给”、“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”、“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”、“高质量推进城市更新,  稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，基本延续了过去会议的提法。

我们认为本次政府工作报告在房地产相关部分基本符合前期市场预期，内容囊括较往年更加全面、更加精细化、更有针对性，同时，也不乏创新型的增量政策方向。后续房地产行业供需两端政策均有进一步落地的预期，从而起到改善市场预期、推动房地产市场回稳的效果。其中，需求端包括初婚初育家庭住房需求、多子女家庭住房需求、公积金制度改革等，供给端政策包括城市更新、盘活存量、收储、“好房子”建设等，此外，房地产基础及配套制度建设也有望加速推进。

（详见我们的报告《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026年政府工作报告学习体会》）

“十五五”规划《纲要》大篇幅部署房地产高质量发展工作任务。3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》全文发布，内容共设18篇、62章。房地产相关内容出现在多个重点任务中，提及次数较多。

“推动房地产高质量发展”置于“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”篇，且单独成章，彰显房地产政策导向的转变，进一步了强化房地产在保障和改善民生中的地位。围绕这一重点任务，《纲要》提出了多项具体举措：加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。加强保障性住房全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等管理机制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售。合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调。充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。建立房屋全生命周期安全管理制度。《纲要》定调推动房地产高质量发展，供需两端将协同发力稳定房地产市场，完善基础性制度重要性突出，“十五五”时期，现房销售或将有更多探索，房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险三项制度或有实质性落地。

此外，在“完善人口发展战略，促进人口高质量发展”章节提及“住房保障和购房政策向多子女家庭倾斜”，预计未来涉及多子女家庭的公积金贷款额度、贷款利率、购房补贴、税费优惠等政策将进一步落位。

“高质量推进城市更新”、“盘活用好低效用地、闲置房产”等提法在近两年反复出现，体现了政策思路的延续性。不过在“盘活利用存量资源”小节中特别提及“积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行”，供给侧存量盘活仍将是“十五五”时期的重点工作之一。

3月5日，自然资源部与国家林业和草原联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），其中提出“各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”；“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”；“城中村改造中涉及到的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应”。《通知》以统筹存量和增量建设用地，作为推动城市更新、内涵式发展的重要抓手，促进房地产高质量发展的重要举措。

1）以存量控增量，推动城市发展从依赖新增土地向盘活存量空间转型；

2）优化资源配置，把有限的新增土地优先用于重大基础设施项目和民生事业发展。立足房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，《通知》明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，不过，这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域。

3）更加适配市场需求。统筹好有为政府和有效市场的关系，坚持“以需定供”，主动对接市场需求。

3月24日，住建部发布《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》，首次系统提出“好房子”的内涵、实施路径与技术标准。《指南》明确，新时代的“好房子”应具备安全、舒适、绿色、智慧四大特征；还提出了“建好好房子”的五条实施路径：完善标准、精心设计、优选材料、精工建造、长效运维。文件涵盖了从选址安全、结构耐久，到室内空气质量、隔声降噪，再到智慧小区、智能家居等方方面面。

地方层面，上海、郑州降低商业用房贷款首付比例至30%；成都、苏州、辽宁、杭州等地优化公积金贷款政策，其中成都、杭州提高贷款额，杭州、福州扩大提取范围，成都、辽宁取消公积金贷款次数限制，苏州对符合条件的青年人群给予公积金贷款贴息；南充对新婚家庭贴息、南京对“以旧换新”进行贴息；上海收购存量房用作保障房工作持续推进。

1） 上海、郑州调降商业用房首付比例至30%。

3月16日，上海将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

3月21日，郑州拟出台楼市新政，引导金融机构落实好商业用房 (含“商住两用房”)购房贷款最低首付款比例不低于30%的政策。

2）多地优化公积金贷款政策，成都、杭州提高贷款额度，成都、辽宁取消贷款次数限制，苏州对满足条件人才给予利息贴息，杭州、福州扩大提取范围。

3月9日，福州优化公积金政策，其中规定，“卖旧买新”、多孩家庭购买第二套按首套利率执行；支持提取支付住房装修、优化购买车位提取等。

3月16日，辽宁优化公积金政策，扩大“商转公”贷款支持范围，新市民、青年人、多子女家庭、高层次人才“商转公”贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3-4倍；阶段性取消住房公积金贷款次数限制。

3月19日，沈阳优化公积金政策，单方缴存最高额度调整为90万元；双方缴存最高贷款调整为150万元；家庭成员3人及以上缴存最高额度调整为210万元；阶段性取消住房公积金贷款次数限制；阶段性支持缴存人购买车位。

3月24日，成都优化公积金政策，单缴存人最高额度提高至80万元，双缴存人最高额度提高至120万元。购买现房和因房屋征收拆迁购买住房，最高贷款额度上浮20%；名下无未结清公积金贷款，即可执行首套房贷款政策，最低首付款比例20%，享受首套房贷款利率；支持城市更新提取；支持购买车位提取；名下无未结清公积金贷款，即可提出申请，不受贷款次数限制。

3月26日，苏州出台青年人才公积金贷款贴息政策，其中规定，贴息人群要求为：获得全日制普通高校本科以上学历或国（境）外获得学士以上学位并取得国家教育部学历学位认证；35周岁以下或取得上述学历（学位）10年内。补贴标准为：按照实际已偿还的公积金贷款利息的50%予以补贴，自贷款发放次月开始计算，补贴期限12个月。总补贴金额最高不超过5万元。

3月30日，杭州发布优化住房公积金使用政策的通知，从贷款额度、提取范围、互助机制等多维度升级，既降低了刚需和改善家庭的购房门槛，又盘活了闲置公积金，缓解日常住房消费压力。政策自4月1日起实行。①贷款额度提升：家庭公积金贷款最高额度从130万元提升至180万元，职工个人可贷额度上限从65万元提升至90万元。同时，针对重点群体，政策还给予额外额度的上浮支持。其中，新市民、青年人家庭贷款额度可上浮20%；多子女、高层次人才家庭上浮比例从20%提高至50%；购买绿色低碳建筑或“以旧换新”住房的家庭，可上浮20%。也就是说，以家庭为单位的购房者可贷额度最高可达306万元，显著降低了商贷比例与利息支出，大幅降低购房成本。②提取范围扩大：新政首次将物业费纳入公积金提取范围，从“只支持购房”延伸至“支持居住”，提升了政策的普惠性。此外，缴存职工购买自住住房时，本人及配偶还可一次性提取公积金用于支付契税，提取金额不超过实际缴纳总额。③新政还进一步扩大家庭代际互助范围，当缴存职工购房、还贷等提取公积金余额不足时，其配偶、双方父母、子女及其配偶均可提取各自公积金，合计提取金额不超过规定限额。

3）多地发放购房补贴，南充对新婚家庭贴息、南京对“以旧换新”进行贴息。

3月2日，南充发布《南充市稳定新出生人口规模六条措施》，其中规定，为双方均是首次结婚登记且登记地在南充市范围内的夫妻，按贷款额度的1%提供一次性个人住房消费贷款财政贴息，享受贴息政策的最高贷款额度为20万元；为生育二孩、三孩的家庭分别奖励购房补贴5万元、10万元。生育二孩、三孩的家庭分别提高住房公积金最高贷款额度10万元、20万元，并按年利率0.6%给予为期3年的利息补贴。

3月20日，南京发布楼市新政，其中规定，鼓励各类主体开展市场化“收旧换新”，对自政策发布之日起至2026年12月31日期间完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，总资金限额1亿元。

4）上海收购存量房用作保障房工作持续推进。继2月2日上海三区（浦东新区、静安区、徐汇区）试点启动二手房收购用于保租房后，3月31日，上海市“住房收购置换”模式首个案例在静安区完成签约。据上海市地方金融管理局官网4月9日公布的信息，工商银行上海市分行为上海奉贤发展（集团）发放上海市首单国企收购存量商品房转保租房购置贷款逾6亿元。这都标志着上海在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域实现突破性进展。

3月地产板块跑输沪深300。3月房地产板块绝对收益为-11.3%，相对收益（相对沪深300）为-5.7%，地产板块跑输沪深300，行业目前处于政策真空期，虽然新房销售同比略有改善，但其持续性仍待观察，市场信心不足。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于万得。