26.同居期间购房,如何确保房产归一方所有?——基于《民法典婚姻家庭编解释(二)》的实务分析

近日，笔者接待了一位当事人咨询，其面临的困境颇具代表性：

当事人与男友同居（未领结婚证），男方已支付70万元购房款，拟由当事人支付剩余30万元，房开公司要求男方出具“70万系男方支付”的证明。双方计划未来复婚，但希望这套门面最终归女方个人所有。

问题在于：在未领结婚证的情况下，如何确保房产归女方一人所有？

这一咨询涉及同居关系析产的核心法律问题。2025年2月1日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》（以下简称“《解释（二）》”）正式施行，对同居关系析产作出了明确规定。本文将以该案为切入点，结合最新司法解释及司法实践，系统分析同居期间购房的产权归属问题，并提出实务操作建议。

特别提示：因涉及当事人隐私，本文已对相关信息进行脱敏处理。

一、问题的法律性质：同居关系VS婚姻关系

本案的首要问题，是厘清当事人之间的法律关系。

当事人明确表示“没有结婚证”，这意味着双方在法律上处于同居关系，而非婚姻关系。这一性质认定，直接决定了应适用的法律规则。

（一）同居关系与婚姻关系的根本区别

同居关系与婚姻关系在法律性质上存在本质区别，主要体现在以下三个维度：

核心差异在于：婚姻关系中，法律以“共同财产制”为原则；而同居关系中，法律以“个人财产制”为原则。

这意味着，同居期间购置的房产，不因同居关系而自动转化为共同财产；相反，哪一方出资，原则上即享有相应产权份额。

（二）《解释（二）》第四条：同居析产的核心规范

《解释（二）》第四条对同居关系析产作出了明确规定：

第四条 双方均无配偶的同居关系析产纠纷案件中，对同居期间所得的财产，有约定的，按照约定处理；没有约定且协商不成的，人民法院按照以下情形分别处理：

（一）各自所得的工资、奖金、劳务报酬、知识产权收益，各自继承或者受赠的财产以及单独生产、经营、投资的收益等，归各自所有；

（二）共同出资购置的财产或者共同生产、经营、投资的收益以及其他无法区分的财产，以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。

该条确立了同居析产的三个层次规则：

第一层次：约定优先原则。 双方对财产归属有明确约定的，从约定。这是当事人意思自治原则的体现，也是本案当事人的首要法律武器。

第二层次：个人财产分别所有。 各自所得的工资、受赠财产等，归各自所有。

第三层次：共同出资财产按份分割。 对于共同出资购置的财产，以出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。

实务要点：在无书面约定的情况下，法院将严格按照“谁出资、谁拥有”的原则确定产权份额。出资比例的举证责任，由主张权利的一方承担——这恰恰是本案当事人的核心风险所在。

二、无协议状态下的法律风险分析

基于上述法律规则，我们来分析本案在“无任何书面协议”情况下的法律后果。

（一）按出资比例分割的法律风险

根据《解释（二）》第四条第二项，若双方无书面约定，一旦发生争议，法院将按以下逻辑处理：

（1）男方支付的70万元 → 认定为男方个人出资，对应70%产权份额

（2）女方支付的30万元 → 认定为女方个人出资，对应30%产权份额

房开公司要求出具的“70万是男方付的”证明，将成为男方主张70%份额的直接证据，对女方极为不利。

司法实践佐证：在福建省福州市晋安区人民法院审理的一起同居析产案中，男方全额出资336万元购买房屋，女方仅缴纳办证税费55963.14元。法院认定：“案涉房屋系林甲全额出资购买，应当归原告林甲所有”。该案充分说明，出资比例是法院确定产权归属的首要依据。

（二）房开公司证明的证据风险

房开公司要求出具的证明，在法律上具有以下效力：

1. 证明款项来源为男方个人；

2. 证明男方系实际出资人；

3. 可在诉讼中作为书证提交，证明出资事实。

一旦该证明出具，女方将陷入举证困境——若主张该70万元系赠与，需另行举证；在无书面赠与协议的情况下，该项主张难以成立。

（三）“借名买房”判例的警示

三亚市中级人民法院审理的一起案件具有高度参考价值：

67岁男子与50岁女友同居期间，男子出资88万元购房登记在女友名下。分手后，法院认定：虽无书面借名协议，但男子全额出资、实际占有使用、保管核心凭证、女友出具《承诺书》表明款项系“借款”而非赠与，证据链完整，最终判决房产归男方所有。

本案的警示意义在于：若男方在诉讼中主张“借名买房”或“共同出资”，而女方无法提供有效的书面赠与证据，法院极有可能支持男方的主张，判决按出资比例分割——即女方仅能获得30%产权。

（四）关于“计划复婚”的法律分析

当事人表示“现在是要复婚”，这一信息在法律上具有以下意义：

首先，“计划复婚”不等于“已复婚”。在未领取结婚证之前，双方仍为同居关系，适用《解释（二）》第四条的析产规则，而非夫妻共同财产规则。

其次，若双方先购房、后复婚，该房产的性质为“同居期间取得”，不会因后续复婚而自动转化为夫妻共同财产。

最后，即使复婚后，若双方未另行签署夫妻财产约定，该房产仍可能被认定为女方的婚前个人财产——但这需要以女方在购房时即取得完整产权为前提。

三、赠与合同的效力与公证的法律意义

本案中，若男方同意将70万元“赠与”女方用于购房，则涉及赠与合同的法律规则。

（一）普通赠与合同的“任意撤销权”

《中华人民共和国民法典》第658条规定：

赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

这意味着，若男方仅口头承诺或签署普通书面赠与合同，在70万元实际支付（或用于购房）之前，男方享有任意撤销权，可随时反悔。

实务提示：很多当事人误以为“写了协议就安全了”，但实际上，普通赠与合同在财产权利转移前是可以被赠与人单方撤销的。

（二）公证赠与合同的“不可任意撤销”

《民法典》第658条同时规定：

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

这意味着，经过公证的赠与合同，赠与人不得任意撤销。

公证的法律意义：

1. 公证机构依法证明赠与行为的真实性、合法性；

2. 赠与人丧失任意撤销权，合同稳定性大幅提升；

3. 在诉讼中具有较高的证明效力。

例外情形：即使经过公证，若出现《民法典》第663条规定的情形（如受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行等），赠与人仍可行使法定撤销权，但须在知道撤销事由之日起一年内行使。

（三）本案的赠与路径设计

基于上述规则，本案若要走“赠与”路径，建议如下设计：

1. 签署《赠与合同》，明确约定：男方自愿将70万元无条件、不可撤销地赠与女方，用于女方个人购买门面；

2. 办理公证，双方共同前往公证处办理赠与合同公证；

3. 明确放弃权利：男方明确放弃对该门面的任何权利主张。

四、实务操作建议：分步操作指南

基于上述法律分析，笔者为当事人设计如下操作方案，按风险由低到高排列。

（一）最优方案：公证赠与+书面协议+统一付款

操作步骤：

第一步：签署并公证《赠与合同》

男方签署《赠与合同》，明确约定：“男方自愿将70万元无条件、不可撤销地赠与女方，用于女方个人购买门面，男方放弃对该门面的任何权利主张。”双方共同前往公证处办理公证。

第二步：签署《同居关系财产协议》

双方签署书面协议，明确：

1.70万元系男方对女方的赠与；

2.30万元系女方个人出资；

3.门面全部产权归女方个人所有；

4.无论双方未来是否复婚，本约定持续有效。

第三步：男方转账并保留凭证

男方将70万元转账给女方，银行转账备注“赠与购房款”，保留转账凭证。

第四步：由女方统一支付购房款

女方使用本人银行卡，将100万元（70万+30万）统一支付给房开公司，确保付款主体为女方一人。

第五步：拒绝房开公司出具出资证明

告知房开公司：购房款由女方统一支付，无需出具“70万系男方支付”的证明。

第六步：产权登记在女方一人名下

不动产登记机构直接将门面登记为女方单独所有。

第七步（可选）：办理复婚登记

上述操作完成后，双方可办理复婚登记。

法律效果：经过公证的赠与合同，男方不得任意撤销；书面同居财产协议，符合《解释（二）》第四条“有约定的，按照约定处理”的规定；女方统一付款，形成完整的出资证据链。

（二）备选方案：普通书面协议（不公证）

若男方反对公证，可退而求其次，签署普通书面协议。但需明确告知当事人风险：

1.不公证的赠与，男方在70万元实际支付前可随时反悔；

2.协议效力易受挑战，男方可能主张“重大误解”“显失公平”等；

3.诉讼中举证难度增加。

风险提示：此方案仅建议在男方高度配合且无其他选择时使用，且必须保留完整的转账记录、沟通记录等证据。

（三）严禁事项清单

1. ❌ 严禁让房开公司出具“70万系男方支付”的证明——这是最核心的风险点；

2. ❌ 严禁在无书面协议的情况下支付30万；

3. ❌ 严禁仅依赖口头承诺；

4. ❌ 严禁先复婚后签协议——复婚后适用不同规则，可能产生新的法律问题。

五、司法实践裁判规则补充

为进一步印证上述分析，笔者补充检索了相关司法案例及法院解读。

（一）约定优先原则的司法确认

法院在处理同居关系析产案件时，首先尊重当事人的意思自治。辽宁省阜新市中级人民法院明确指出：

“同居关系中的男女在财产问题上应当谨慎对待，可以就同居期间所得财产归属问题签订书面协议，也可以通过规范财产管理、保留财产证据等，使同居关系期间所得的财产权属关系明确，从而减少同居析产纠纷的发生。”

裁判要旨：同居期间的财产书面协议，只要意思表示真实、内容合法，即具有法律约束力。

（二）出资比例决定产权份额的裁判规则

福建省福州市晋安区人民法院审理的林甲与林乙同居析产案中：

1.男方全额出资336万元购房，女方仅缴纳55963.14元办证税费；

2.法院认定：“综合考虑案涉房屋由原告全额出资，双方共同生活时间、无生育子女……可以确认案涉房产归原告所有。”

裁判要旨：同居期间购房，全额出资方可主张全部产权；共同出资的，以出资比例为基础确定份额。

（三）法院关于同居析产与离婚分产区别的权威解读

辽宁省阜新市中级人民法院在引用《解释（二）》第四条时，专门就同居析产与离婚分产的区别作出解读：

“同居析产与离婚分产存在本质区别，同居关系中的男女在财产问题上应当谨慎对待，可以就同居期间所得财产归属问题签订书面协议……”

这一解读强调了书面协议和证据留存在同居析产中的极端重要性。

（四）黄石市西塞山区法院适用《解释（二）》的典型案例

《解释（二）》施行后，黄石市西塞山区法院审理了一起同居析产案件：小明与小丽举办婚宴后同居，未办理结婚登记。同居期间购置房产（小明出资）、车辆（双方共同出资）。法院依据《解释（二）》第四条判决：房产归小明所有；车辆按出资比例分割；同居期间的转账剔除特殊意义转账及共同开销后，小丽返还小明11万余元。

裁判要旨：该案明确了同居析产的裁判逻辑——有约定从约定，无约定则个人财产归个人，共同财产按出资比例分割。

六、风险提示与免责声明

（一）主要风险提示

1. 男方反悔风险：即使签署公证赠与合同，男方仍可能以“重大误解”“显失公平”等为由提起诉讼，虽女方有较大胜诉可能，但仍需耗费时间和精力；

2. 公证失败风险：男方可能在公证现场反悔，拒绝签署或拒绝前往公证处；

3. 房开公司配合风险：房开公司可能坚持要求出具出资证明，导致操作受阻；

4. 未来争议风险：双方未来关系变化（如未能复婚、复婚后又离婚）可能引发新的争议。

（二）声明

本文基于现行法律法规及公开司法案例作出分析，不构成正式法律意见。鉴于个案事实差异，建议当事人委托专业律师结合具体情况出具正式法律意见书，并在律师指导下完成相关协议签署及公证程序。

结语

同居期间的财产问题，核心在于“约定”与“证据”。

《解释（二）》第四条确立了“有约定从约定，无约定按出资比例”的裁判规则，这既是法律的明确规定，也是对当事人意思自治的尊重。对于本案当事人而言，在未领结婚证的情况下，通过公证赠与合同+书面同居财产协议+女方统一付款的组合安排，可以最大程度地实现“门面归女方个人所有”的目标。

在法律框架内，白纸黑字的协议和公证书，是最有保障的法律武器。

最后的建议：在签署任何文件、支付任何款项之前，请务必咨询专业律师。不要因为“关系好”而省略必要的法律程序——感情可能变化，但法律的保障需要提前布局。

参考文献

1. 《中华人民共和国民法典》第209条、第658条、第663条、第1062条、第1065条

2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第4条（法释〔2025〕1号，2025年2月1日施行）

3. 三亚市中级人民法院：“未有赠与合意 实为‘借名买房’”，《法治时报》2025年9月19日

4. 辽宁省阜新市中级人民法院：“情侣分手后，能否要求分割同居期间所得的财产？”，阜新中院官网2025年11月4日

5. 山东省高级人民法院：“同居关系共有房屋的分割”，山东高院公众号/人民法院报2025年10月27日

6. 黄石市西塞山区人民法院：《解释（二）》施行后同居析产典型案例，2025年2月5日一审判决

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