楼市小阳春“怪像”!上海二手房,一半以上零带看

最近上海二手房市场，气氛又开始热闹起来。月成交站稳3万+套，中介刷屏“回暖”、房东试探跳价，不少人又开始慌：是不是小阳春真的来了，再不买又要来不及？

我直接给你一个最真实的市场事实：眼下这波所谓的繁荣，是严重分层的繁荣。全上海挂牌的二手房里，10套就有5.5套基本无人问津，连一组带看都没有。

你看到的成交、抢房、涨价，只属于那不到一半的优质房源；剩下一大半房子，正在被市场彻底忽略。

你看到的是成交，看不到的是“死寂”

我们先要了解一下中介口中所谓的“有效房源”？有个简单粗暴的定义——一周内有带看，才算有效房源。根据头部中介的当周数据，全上海的“有效房源套均带看”仅为3.7次/套，这个数字意味着什么？给你拆解一下：

按数据口径，一周内没有任何带看的房源，直接被排除在“有效房源”之外也就是说，你看到的带看数据，已经是“被筛选过的、有人看的那部分房源”而剩下超过一半（55%）的房源，连进入统计的资格都没有，彻底沦为“僵尸盘”再看不同总价段的带看差异，更能感受到市场的残酷：

• 900-1500万改善段：内环内套均带看高达4.4次/套，是市场最活跃的改善主力

• 3000万以上顶豪：全市场套均带看仅2.4次/套，外郊环更是直接无带看

• 郊环以外板块：全总价段套均带看仅2.8次/套，远低于内环的3.9次/套，大量房源无人问津

这不是市场回暖，是优质房源的局部狂欢，和普通房源的集体躺平。

板块分化：有人抢破头，有人零咨询

你以为只有总价段分化？错了，板块之间的冷热差距，比你想象的还要极端。

同样在上海，有的板块套均带看能冲到9次/套，有的板块挂半年也没人问一句。

TOP20板块里，带看最火的是这些地方：
• 宝山南大：套均带看高达9.0次/套，刚需上车的绝对热门

• 普陀长寿/武宁：套均带看5.4-5.6次/套，内环旁改善的首选

• 就连奉贤西渡、青浦徐泾这样的外环外板块，只要有价格优势或配套预期，也能冲进榜单

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而那些没上榜的板块呢？没有数据，就是最好的数据——它们连被统计的资格都没有，一周零带看，连中介都懒得推。

市场不是全面回暖，是有价格优势、有配套预期、有明确客群的板块，才会被买家看见；
没有亮点的板块，已经被市场彻底抛弃。

楼盘分化：同小区，有的抢着看，有的没人理

比板块分化更残酷的，是同小区内部的分化。
同一个小区里，有的房源一周被带看14次，有的房源挂了半年零带看。

TOP20热门楼盘里，我们能看到两个极端：

• 静安黄山锦庭：套均带看14.6次/套，挂牌均价5.8万/㎡，内环旁刚需，总价友好，带看爆火

• 宝山保利熙悦：套均带看13.7次/套，4.9万/㎡的价格优势，刚需改善通吃，成为带看王

• 而那些同样位于热门板块、但户型差、楼层差、挂牌价虚高的房源，带看直接挂零

这说明什么？市场不缺买家，缺的是“诚意价+好产品”。你以为的“小阳春”，是别人降价10%换来的带看；你不肯降价，就只能看着别人成交，自己的房子继续躺平。

· 该文章收录于《行业碎碎念》合辑中

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