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在房产、商业服务等中介活动日益活跃的当下，“跳单”（又称“跳中介”）已成为中介合同纠纷的高发问题。委托人利用中介人提供的交易机会、信息资源与媒介服务，却为规避或减少支付中介报酬，绕开中介人直接与相对方缔约的行为，不仅违背诚实信用原则，更严重扰乱中介服务市场秩序。结合《民法典》第965条，清晰界定 “跳单” 行为的构成要件、司法认定标准与法律责任，为类案审理提供指引，也为市场主体规范交易行为、防范法律风险确立清晰边界。
一、判例核心案情与裁判要旨
（一）基本案情
2023年 7 月，张某（买方）与甲房产经纪公司签订《房屋求购委托协议》，约定甲公司为张某提供房源信息、带看、磋商及促成交易等中介服务，交易成功后张某按房屋成交价 1.5% 支付佣金。协议明确约定：“张某利用甲公司提供的房源信息、交易机会后，不得绕开甲公司直接与房主或通过其他中介成交，否则视为违约，需支付全额佣金及违约金”。
签约后，甲公司多次带张某查看房源，2023年 8 月推荐某小区房屋，房主李某在多家中介挂牌。甲公司促成张某与李某面谈，协商价格至 280 万元，张某表示需考虑。2023 年 9 月，张某为节省佣金，通过乙房产经纪公司（报价佣金 0.8%）与李某签订房屋买卖合同，成交价仍为 280 万元。甲公司发现后，以张某构成 “跳单” 为由诉至法院，要求支付全额佣金 4.2 万元及违约金。
诉讼中，张某辩称：案涉房源为公开挂牌信息，非甲公司独家资源；其通过乙公司成交属正常市场选择，未利用甲公司服务；《房屋求购委托协议》禁止跳单条款系格式条款，应属无效。甲公司则主张：张某已接受带看、磋商等实质性服务，后续交易完全依赖其提供的交易机会，绕开行为构成跳单，应依约担责。
（二）法院裁判观点与结果
一审、二审法院均认定张某行为构成“跳单”，判令其向甲公司支付全额中介佣金 4.2 万元。张某不服，以 “房源信息公开、不构成跳单” 等为由申请再审，最高法审查后裁定驳回再审申请。
法院裁判观点如下：
1.委托人与中介人成立合法有效的中介合同关系。张某签订《房屋求购委托协议》系真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。禁止跳单条款旨在保护中介人劳动成果，不存在免除责任、加重对方责任情形，不属于无效格式条款。
2.中介人已履行实质性中介服务。甲公司提供房源信息、多次带看、促成买卖双方面谈磋商，已完成核心中介义务，案涉交易机会由甲公司创设，张某缔约直接依赖该服务。
3.委托人存在利用服务后绕开中介的主观恶意与客观行为。张某明知房源信息、交易机会来自甲公司，却为降低佣金支出，通过其他中介与同一房主成交，主观上具有逃避支付报酬的恶意，客观上实施了绕开行为，符合《民法典》第九百六十五条“跳单” 认定要件。
4.房源非独家不影响跳单认定。即便房源为多家中介挂牌，只要委托人实际利用了案涉中介的服务与交易机会，仍构成跳单。委托人“货比三家” 的选择权，不能建立在无偿利用他人劳动成果的基础上。
最终裁判结论：委托人接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接或通过其他中介与相对方订立合同的，构成“跳单”，应向中介人支付约定报酬。
二、“跳单”行为的法律依据与构成要件体系
本案裁判严格遵循《民法典》规定，构建起“跳单” 行为的完整认定体系，为司法实践提供明确标准。
（一）核心法律依据
《民法典》第965条明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。该条文是规制跳单行为的直接法律依据，填补原《合同法》空白，将跳单纳入法律规制范畴，确立“禁止跳单、保护中介报酬请求权” 的规则。
（二）法定构成要件
结合本案及最高法类案观点，认定跳单需同时满足四个要件：
1.中介合同合法有效。委托人与中介人订立书面或事实中介合同，约定中介服务内容与报酬标准，合同不存在无效、可撤销情形。
2.中介人已提供实质性服务。中介人履行报告交易机会、提供媒介服务、带看、磋商、促成对接等核心义务，而非仅提供简单信息。
3.委托人利用了中介人的服务成果。委托人最终缔约的交易对象、标的、价格等核心要素，均来自中介人提供的信息与机会，二者存在直接因果关系。
4.委托人实施绕开行为且主观恶意。为逃避或减少报酬，故意绕过原中介直接缔约或委托其他中介缔约，主观上具有不诚信的恶意。
（三）关键区分：合理比价与恶意跳单的边界
本案明确区分“正当市场选择” 与 “恶意跳单”，防止不当扩大跳单认定范围：
不构成跳单的情形：房源信息公开可通过多渠道获取，委托人未利用原中介实质性服务，仅通过其他中介独立获取信息并缔约；或原中介未履行核心义务，委托人解除合同后另行委托。
构成跳单的情形：委托人已接受原中介带看、磋商、对接等服务，利用该服务成果后，为少付佣金绕开原中介成交。
三、“跳单”行为的法律责任与实务风险
（一）主要法律责任
1.支付全额中介报酬。构成跳单的，委托人需按合同约定向中介人支付全额佣金，不得以未促成交易、服务未完成等为由拒付。
2.承担违约责任。合同约定违约金的，委托人需依约支付；违约金过高的，法院可依法调整，但不能免除责任。
3.赔偿损失。因跳单导致中介人产生合理费用（如交通费、磋商成本）的，委托人需予以赔偿。
（二）重点实务风险场景
1.房产交易领域：二手房买卖、房屋租赁中，买方/ 承租方接受中介带看、磋商后，私下联系房主或通过低佣金中介成交，是跳单重灾区。
2.商业中介领域：投融资、项目合作、供应链对接等中介服务中，委托人利用中介提供的资源对接后，绕开中介直接签约。
3.服务类中介领域：家政、猎头、技术服务等中介活动中，委托人获取服务对象信息后，直接与服务提供方合作。
（三）中介方风险防范要点
结合本案，中介人可通过三项措施防范跳单：
1.签订规范书面合同：明确禁止跳单条款、服务内容、报酬标准、违约责任，确保条款合法有效。
2.留存服务证据：完整保存带看记录、磋商聊天记录、通话录音、房源推荐凭证等，证明已提供实质性服务。
3.及时跟进交易：密切关注委托人与相对方动态，发现跳单迹象及时固定证据，依法维权。
本案例为 “跳单” 行为的认定与规制树立价值尺度，《民法典》第965条与本案裁判共筑起 “禁止跳单、保护诚信、权责对等” 的规则体系。对中介人而言，需规范合同、留存证据、依法权利救济；对委托人而言，需恪守诚信、尊重他人劳动、履行合同义务。唯有各方坚守契约精神，才能构建公平高效、诚信有序的中介服务市场，让每一份服务都得到尊重，每一份契约都得到严守。【注：上述案例未公开案例改编，请谨慎使用】
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