案件背景：2020年3月11日张某与陈某登记离婚并签订《离婚协议书》，《离婚协议书》约定，登记于男方张某名下的案涉102号房屋归女方陈某所有。剩余房贷由陈某偿还，贷款结清之后三日之内，男方无条件协助女方办理过户手续。2023年6月15日，于某向张某提供借款50万元，张某以案涉102号房屋作为财产抵押。
现于某向一审法院申请执行案涉102号房屋，陈某向法院提出执行异议，请求终止对案涉102号房屋的执行。
本案的争议焦点为，陈某与张某离婚协议中对案涉102号房屋权属的约定能否排除强制执行。
一审法院认为，离婚协议的约定可以排除强制执行：
第一，陈某与张某在离婚时，因案涉102号房屋未还清贷款无法办理过户，存在客观原因。于某出示的房屋“带押过户”的政策于2023年3月施行，系陈某与张某离婚多年后颁布实施，无法证实陈某婚后未及时办理房屋过户存在过错；另房屋“带押过户”政策的实施与实现，亦需房屋所有权变更的双方及涉及的贷款方协商达成一致方可办理，故现有条件下，陈某未办理过户，亦非其存在过错。
第二，现于某与张某之间系金钱债权债务关系，陈某与张某之间因离婚时就案涉102号房屋分配达成协议，陈某离婚时对案涉102号房屋所有权变更的约定存在于法院查封之前，已支付购买案涉102号房屋的房款，陈某亦提交了于2017年6月即在案涉102号房屋居住的证明，离婚后亦是在此房屋内居住并自行缴纳物业费，未能办理过户存在客观原因，并非陈某自身原因造成。
故，一审法院认为陈某可以以《离婚协议书》的约定排除对案涉102号房屋的强制执行。
二审法院认为，离婚协议的约定不能排除强制执行：
第一，关于法律适用。对于非产权登记人依据离婚协议要求排除对房屋的强制执行，能否参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条，需要进行具体分析。《执行异议和复议规定》第二十八条是解决无过错的一般商品房买受人与被执行人的债权人产生利益冲突的规则。离婚协议不是商品房买卖合同，而且离婚双方也不是平等支付对价的买方与卖方。两种合同性质完全不同，权利基础也不相同。只有在离婚协议的内容实质上相当于商品房买卖合同的特殊情况下，符合平等自愿、等价有偿的交易原则，才能够进行参照适用。本院认为，在没有特别规定的情况下，对于非产权登记人依据离婚协议要求排除对房屋的强制执行，应当按照普遍适用的物权、债权法律规则予以规范。通常来说，不动产所有权的变更需登记才发生公示公信效力是普遍认识，并且法律确定的物权变动方式涉及对第三人权益的保护，不宜轻易突破物权公示公信原则。但实务中，权利的外观未必总能如实反映权利的真实状态，一旦二者名实不符，完全依据权利外观执行，可能给案外人的合法权益造成不当损害。因此，在执行异议之诉的审查中，对于离婚协议关于房屋产权的约定能否排除执行，应当从权利性质、申请执行人利益的考量、案外人过错的判定、价值权衡等方面进行综合、审慎的判断。
第二，关于权利性质。张某与陈某在《离婚协议书》中约定案涉102号房屋归陈某所有，属于双方对于案涉102号房屋所有权的协商处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，对离婚双方均有法律约束力。但该处分行为未经所有权变更登记，不直接发生所有权变动的法律后果，也不具有对抗第三人的法律效力。陈某基于《离婚协议书》的约定，对案涉102号房屋尚不享有所有权。在未就案涉102号房屋办理所有权变更登记手续之前，陈某享有的是依据合同约定的债权请求权。即便称其为物权期待权，也是债权性质，而非物权。于某基于与张某的借款合同，享有债权请求权。两种请求权的性质相同，陈某的权利与于某的权利相比不具有法定优先性。
第三，关于申请执行人利益的考量。离婚协议是否能对抗申请执行人，应当以申请执行人的债权利益是否实际因离婚协议约定的财产分割而受到损害为审查重点。本案中《离婚协议书》呈现出来的情况是张某与陈某约定将陈某名下信用卡欠款以及微粒贷欠款归为张某个人债务，而两套房屋均约定归陈某所有，留给张某的财产为价值不高的某公司股权及使用了9年的普通小汽车。这一将大额债务、少量财产归于张某，主要财产归于陈某的《离婚协议书》，属于对财产分配与债务承担的约定存在明显的“一边倒”。虽然陈某与张某于2020年3月11日离婚，张某与于某于2023年6月15日产生案涉50万元借款关系，二者时间差距较大，但借款的发生与张某名下有案涉102号房屋密不可分。于某基于张某名下有案涉102号房屋，有充足的还款保障，才与其建立借款合同关系。现并无证据证明于某与张某之间存在恶意串通的情形，也无证据证明于某知晓2020年3月11日《离婚协议书》对案涉102号房屋的约定。对财产分配与债务承担的约定存在明显的“一边倒”的《离婚协议书》，减少了张某的责任财产，影响了不特定的张某债权人的利益，并且具体导致于某的债权利益实际受到损害。
第四，关于案外人过错的判定。在婚姻关系存续期间，张某在离婚时已经暴露出存在资金短缺及负债问题，为了避免可能的风险，陈某应当更积极地对待房屋过户登记之事。本院认为在明知张某负债风险较大的情况下，即便“带押过户”可能存在操作层面的困难，但陈某没有举证证明其与不动产登记中心或者银行进行过沟通，或者采取了其他积极的措施，故应当认为陈某对办理房屋过户登记持消极态度，没有具体作为，属于存在过失。
第五，关于价值权衡。于某与张某通过签订借款合同建立借款合同关系，并且于某按约履行了出借款项的义务。现生效裁决书已经确定于某对张某享有480902.6元借款本金及利息的债权。于某的债权依法受到法律保护，故于某有权要求执行张某名下包括房屋在内的财产。简而言之，于某的债权已经支付了相应对价，并无瑕疵，应当依法保护其债权实现。《离婚协议书》的内容原本对财产分配和债务承担就明显存在“一边倒”的情况，一审期间的还款记录显示二人交叉还房贷，并且张某还房贷更多。本院认为陈某、张某对房贷、信用卡欠款的资金支付情况不能反映出二人按约履行《离婚协议书》，也不能反映出二人存在清晰的离婚财产割离。另，执行案涉102号房屋符合法律规定，并且不影响陈某的生存利益。
故，二审法院认为，陈某不得以《离婚协议》的约定排除案涉102号房屋的强制执行。
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