【房产抵押100讲】十五:面积小于40平米的房子,几乎所有银行都不收?西安小户型业主必看#西安#房本抵押

“我家房子38平，银行说面积太小，不给贷，是真的吗？”后台收到这条私信时，我能感受到对方的焦虑。房子虽小，也是真金白银买的，凭什么银行看不上？

面积小于40平的房子，不是所有银行都不收，但路确实窄很多。

一、银行为什么嫌弃小房子？

你站在银行角度想想就明白了。

第一，不好卖。40平以下的房子，买家群体小。单身年轻人租还行，但一家人住不下。银行万一拍卖，挂出去半年没人问，它就砸手里了。

第二，评估价波动大。小户型单价往往比大户型高，但总价低。银行评估时，怕你虚高报价，所以宁愿保守一点。

第三，政策红线。很多银行内部规定“住宅面积不低于40平”，是风险控制的基本门槛。低于这个数，系统直接弹窗，客户经理想帮你都帮不了。

二、西安市场上，面积门槛到底是多少？

根据我手头的信息：

最严的：部分银行要求50平以上（某股份制银行），或者65平以上（某城商行）。小户型基本无缘。

主流的：大部分银行要求40平以上。这是最常见的一条红线。

相对宽松的：个别银行接受35平以上（某城商行、某村镇银行）。也有银行“无要求”（某两家股份制银行），但那是针对商铺、办公，住宅还是有隐形门槛。

特殊情况的：如果你房子面积38平、39平，差一两平米，有些银行客户经理可以写个说明，申请特批。但不要抱太大希望。

关键点：70年产权住宅和40年产权公寓，门槛不一样。70年住宅，35-40平还有商量；40年公寓，很多银行直接要求50平以上。

三、小房子想抵押，怎么办？

第一，先问对面积宽松的银行。优先问某城商行（接受35平以上）、某村镇银行（接受35平以上）。进门就说：“我房子38平，你们能做吗？”一句话的事，别白跑。

第二，用其他条件弥补。如果面积差了不多，但你的房子位置好（高新、曲江、小寨）、房龄新（10年以内）、装修好、有学区，客户经理愿意帮你往上打报告。把房产证、照片、甚至同小区成交记录带上，证明你的房子好出手。

第三，考虑消费贷或信用贷。如果你只需要20-30万，不一定非抵押。上班族试试信用贷，个体户试试税贷。利率高一点，但省事。

第四，接受折扣和利率上浮。小房子能贷出来就不错了，别指望7折、低利率。做好6折、利率+0.5%的心理准备。

四、给西安老乡的几句大实话

1. 买小户型之前想清楚：如果你以后有抵押融资的需求，尽量买40平以上。多几平米，多花不了多少钱，但融资空间大很多。

2. 差一两平米的，别自己放弃：先问银行，让客户经理实测。有些银行按“套内面积”算，有些按“建筑面积”，口径不一样。你的房本上如果是38.9，四舍五入也能谈。

3. 城墙内的老破小：面积本来就小，房龄又老，银行基本不收。别浪费时间，直接找村镇银行或担保公司。

4. 不要伪造面积：有人想改房产证数据，那是犯罪。千万别干。

最后房子面积达标了，房龄也年轻，但银行又说“区域不行”？下一期咱们聊聊：西安城墙内的房子为啥被多家银行“拉黑”？你家在不在禁区里？