添加客服，进财务人专属的财税答疑群

热点剖析、干货分享、专家答疑

快加入我们吧

👇

案例

正常的租赁行为是A企业将房屋使用权让渡给B企业，每年取得固定回报，应按照租赁缴纳5%或9%的增值税，按照租金收入缴纳12%房产税，同时正常将租金收入并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。

现在的问题是这里的回报不是固定租金收入，而是按照B收入的20%作为A的回报，A公司不再是旱涝保收，必须和B公司一起承担经营风险。这会改变租赁的属性吗？

一、案例中商铺使用权让渡行为的性质判断

案例中有一个问题其实并未说明白，就是A企业是否以此商铺使用权作为出资占有B企业股权。实务中我们曾经遇到过此类问题，如何处理的关键在于能否认定商铺使用权为一种无形资产？

财税2016年36号文中，站在增值税角度对于无形资产做过描述：“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。”

商铺使用权是否属于权益性无形资产存在争议，如果能够认定为无形资产，则可以作为出资手段，A公司缴纳6%增值税向B公司开具发票，B公司作为无形资产计入并按照年度进行摊销。关于什么可以作为权益性无形资产，2016年36号文是这样描述的：“其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。”

从列举中看不到房产使用权让渡，我的个人看法是房产使用权让渡直接被归入了“不动产租赁”这个税目，因此不应作为无形资产理解。这样的话，A公司不能以房产使用权出资，如果一定要出资，也是以若干年租金作为折价，最终以现金或者债权入股，那样的话，房屋使用还是被视为租赁，需要向B公司开具租赁发票，B公司在税前扣除。

本案例中，如果A公司不持有B公司股权，只是合同约定分得20%收入，应将其认定为浮动租金，而非利润分配，尽管也一起冒了风险。

二、浮动租金下双方的财税处理

对于A公司而言，涉及以下税种：

1、增值税应按照租赁缴纳，如果是新不动产应缴纳9%增值税，如果是老不动产，可以选择缴纳5%增值税；

2、房产税比较奇葩，虽然增值税认定为租金，但《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号）文件有一个特殊规定：

对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

因此房产税的处理同增值税认定并不一致，需要特别注意。至于为什么这里对于浮动租金没有采用从租缴纳，更合理的解释应该死浮动租金难以确认和判断，为了交税的简单便利，直接适用从价计征。

3、企业所得税正常缴纳即可。

对于B公司而言，正常作为租金处理，取得增值税发票并在企业所得税前扣除，而不能作为利润分配在税后分配。