一脸懵逼!出售离婚所得房产,差额征收20%个税?

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根据上图所示，我们不难看出，前后个税的差异最高可超10倍，所以该消息立马引发热议，大家一是觉得太突然，二是表达不理解，甚至还有人调侃：“是不是为了降低离婚率”？

为此，我第一时间打了成都税务部门的电话，证实：确有其事！

根据该工作人员的反馈，成都市税务局于4月20日，以内部通知的形式，将相关政策执行口径下发到各个区税务局和办税窗口。所以，部分基层执行人员其实也有点懵。

事实上，据我所知该政策从今年2月9日就开始执行了，这一点从网络投诉平台就能窥见一斑，只是各个区执行进度不一致。而前天出的这个内部通知，相当于市上对各个区进行了统一。

这么大一件事，没有一份正式公开的文件，没有任何解释说明，没有基本过渡周期，就凭一个内部通知就开始执行新的税收政策？难怪会有不理解的市民在网络上进行投诉。为此，我在网上也做了一些研究，我把我了解到的情况大致讲一下。

离婚析产出售，按差额部分征收20%的个人所得税，其核心法律依据，来自两个。

一个是2006年国家税务总局发布的《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）。这个文件明确将离婚与继承、遗嘱、直系亲属赠与并列，归类为无偿受赠方式取得住房。同时规定：受赠不动产再次转让时，不得核定征收，必须据实征收。

另一个是2009年国家税务总局发布的《关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）。这个文件的第四条专门就个人转让离婚析产房屋作了规定：

（一）个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

（二）个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税。

（三）符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。

换句话说，离婚过户本身免税，这个从来没问题。问题出在你拿到房子以后再卖——2006年的文件说不能按1%核定征收，2009年的文件说你可以在扣除原值和合理费用之后按差额纳税。

但现实是，过去很多年，不少地方在执行时并没有严格区分买卖取得和析产取得的房产，统一允许按1%核定征收。成都也是如此。

所以，这次成都的内部通知，严格来说不是出新政，而是统一口径——把过去执行不严的地方收回来了。而且，不只是成都。据我了解，北上广深等一线城市和部分二线城市都在陆续从严，应该是全国统一执行。

既然2006年就有政策，为什么过去没有严格执行，现在突然收紧了？

原因很现实——地方财政，压力增大。

2025年，全国地方政府性基金预算收入继续下滑，其中土地出让收入同比再降。数据显示，相比2021年的高位，地方卖地收入已减少了约4.6万亿元。2026年一季度，全国300个城市住宅用地成交面积同比下降超过两成，土地出让金同比下降超过四成。

卖地收入大幅缩水，土地财政模式的转型阵痛正在加剧。

在增量收入减少的背景下，从存量交易中挖潜，就成了各地税务部门的工作重点。

严格规范离婚析产、继承、赠与房产再交易的个税征管，说白了就是把过去未严格执行的税收政策给收回来。

你可以说这是应收尽收，也可以说是财政吃紧后的无奈之举——视角不同，结论不同，但有一件事是确定的：这个口子，很难再放宽了。

说了这么多，很多人最关心的问题是：有没有办法不交？

有！三种情况：

第一种：不增值，不交税。

个税是财产转让所得的税。如果房子没增值，比如当年100万买的，现在还是100万卖的，应纳税所得额为零，自然不用交。当然了，卖亏了也不交。但增值税和契税另算。

第二种：满五唯一，免征个税。

根据国税发〔2009〕121号，离婚析产房屋转让，符合家庭生活自用五年以上唯一住房条件的，可以申请免征个人所得税。

注意两点：

满五——按原购房时间连续计算，离婚不会清零。比如2018年买的房，2023年离婚分给一方，2024年出售，原购房时间从2018年起算，已满5年。

唯一——以离婚后个人为单位重新认定。离婚后如果个人名下只有这一套住房，就满足唯一条件，不用管另一方名下有没有房。

第三种：先卖房，再离婚。

这是最实用、也最容易被忽略的一条建议。

如果夫妻双方已经打算离婚，且名下有共同房产需要处置，顺序至关重要：

先卖房，再离婚：卖的是双方共同财产，正常二手房交易，个税可以按1%核定征收，卖完分钱，干净利落。

先离婚，再卖房：离婚后一方取得房产，属于“离婚分割财产”，被归类为无偿受赠，再出售时不能核定征收，只能按差额20%据实征收。

如果房子增值较多，个税差额可能是几十万。所以，打算离婚的话，涉及共同房产的，记住一个原则：先卖房，再离婚。 顺序反了，税可能差很多。

除此之外，如果夫妻协议离婚，在友好协商的前提下，有一些可以省钱的技巧：

1、把房产给名下无房的一方。如果夫妻双方其中一方名下有房，另一方名下无房，那么就应该尽量考虑把共同财产给予无房的一方，通过“满五唯一”的方式去免征个税；

2、把房产给原始份额更高的一方。如果房本上原本就按实际出资比例进行了产权比例登记（例如，一方占90%，另一方占10%），那么离婚时，应尽量把房产留给原始份额更高的一方，根据3.0版本的“不提供票”方案，有可能会比其他方案节约一大笔钱。当然，事后靠离婚协议调整份额的，税务部门不认。

举个例子：房子买价200万，卖价300万，增值100万。如果房产证上你占90%，离婚后你卖房时，自己原有的90%按1%核定征收，个税约2.7万；只有分得的10%走差额20%，假设无原值票据，按全额20%计算约6万，合计约8.7万。远低于整套据实征收的20万。

3、个人名下的房产尽量保留。如果房本上只有一方名字，离婚时宜选择保留房产，只要房子不发生过户，产权人不变，再出售时不受差额个税20%的影响，而夫妻共同部分，可以选择其他方式补偿。

4、用足“合理费用”抵扣。个税公式是：（转让收入-财产原值-合理费用）×20%。其中“合理费用”可以扣除项目包括：购房贷款利息、装修费用（需发票，总额10%上限）、买入时的契税和印花税、公证费等。这些加起来，也不是小钱。

举个例子：买价200万，卖价300万，增值100万。不扣除合理费用的话，个税 = 100万×20%=20万。但如果扣除贷款利息（假设约40万）、装修费（假设约30万，有发票），合理费用合计约70万，个税=(100万-70万)×20%=6万。从20万降到6万，省了14万。所以买房后，贷款利息流水、装修发票、税费凭证，统统留好，将来可能用得上。

最后说说争议。

这个政策，在法律界和购房者中争议不小。

核心争议：离婚析产到底算不算无偿受赠？

国税发〔2006〕144号把离婚和继承、赠与并列，统归为无偿受赠。但2009年的121号文件又明确说通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置——注意措辞，是共同共有财产的处置，不是赠与。

一个说你是受赠，一个说你是分割共有财产。前后两个文件，定性都不一样。

说白了，离婚析产是共同财产的分割，一方取得的房产本来就是其应有的份额，只是换了个名字，跟白拿有本质区别。按无偿受赠的标准来征税，法理上确实不太说得通。

成都问政平台上，今年2月就已有市民投诉过这个问题——武侯区一位女士，2017年与丈夫共同购入一套房产，2023年12月经法院调解离婚，房产判归女方。2026年出售时被要求按差额20%缴纳个税，她认为这是把共同财产分割等同于无偿受赠，属于认定错误。

来自政务平台@四川群众呼声

区税务局的回复是：依据144号文，离婚属于无偿受赠，不得核定征收，必须据实征收。

离婚析产，其实算是一个小概率事件。

因为大多数人可以通过前述的多种方式实现个税免征，即便不能免征，也有多种多样的抵扣项目，实际税收比例不会那么大。而离婚双方，也应该尽可能友好协商，不仅可以让自己家庭的利益最大化，同时也能让分手保留一份体面。

但对房地产而言，客观上确实又增加了一层税务负担，现在的购房者对房地产作为资产的回报已经很不满意了，结果现在还要防这么一手，这让本不富裕的家庭雪上加霜啊。

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