北京二手房冲击18500套!夏小刀说的“楼市开大”,这次真要来了?

当数据撞上逻辑，最怕踏空的你

    4月21日，北京二手房网签831套，含住宅749套，累计12901套。

   还有9天，其中两天周末、七个工作日。

   如果日均能维持800套——4月，18500套。

    同比去年4月的15569套，涨幅接近19%。

     这个数字放在这里，懂的人已经开始紧张了。

    但更值得关注的，是夏小刀最近反复强调的一个判断：

    楼市，正在悄悄逆转。

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一、18500套意味着什么？

    先别急着下结论，我们看几个关键点。

    18500套是什么概念？

    2025年4月，北京二手房网签15569套。18500套意味着同比上涨近两成。这还不是重点——重点是趋势。

    从3月数据看，北上深二手房已经“彻底起来了”：

   · 北京：3月二手房价格同比下降2.1%，相比去年9月10.3%的降幅，收窄速度惊人

   · 深圳：同比降幅从半年前的12%收窄到4.1%，连续6个月环比上涨

   · 上海：同比下降1.4%，同样保持了近6个月中5个月的环比上涨

    临界点，正在逼近。

   夏小刀在分析3月数据时说了一句话：“北上深二手彻底起来了，航母掉头一旦形成，加速会超出多数人预期。”

    翻译一下：现在还没反应过来的人，等趋势明确了再进场，可能就不是这个价了。

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02 夏小刀的核心逻辑：三个不可逆

    很多人把夏小刀归为“无脑唱多”，但如果你认真看过他的分析，会发现他的逻辑框架其实很清晰。

    三个不可逆趋势，支撑他对房地产的判断：

    第一，土地财政不可逆。

    土地出让金高峰期一年8万亿，2023年仍有5万亿，占全国财政收入超三成。短期内，没有任何行业能取代这个支柱。

    更重要的是——地价还在涨。

   一线和强二线城市，地价根本没有跌。上海7月刚拍出杨浦新地王，多数城市已解除土拍限价，溢价率回升。与此同时，住宅用地供应面积大幅缩减，部分城市缩减高达87%。

     这意味着什么？

    供需矛盾正在被“人为制造”。 未来两年，一线强二线城市可能出现“房荒”。

    第二，地价占比不可逆。

    地价占平均房价的49%，接近五成。地价不跌，房价的“底”就在那里。

    这不是什么复杂的经济学，这是成本账。

    第三，城市中产财富不可逆。

    城市中产70%的财富集中在房产，按揭贷款是银行最优质的资产。维护这部分群体的资产稳定，就是保障经济基本盘。

    这不是“救市”，这是系统性安全的底线。

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03 为什么是现在？M1与M2的剪刀差

    夏小刀还有一个核心观点，值得单独拎出来说：

    当前经济问题的根源，是M1增长严重失速。

    来看数据：

    · 2016-2024年：M1从48.66万亿增长到67.1万亿，增幅仅38%；同期M2从151.01万亿增长到313.53万亿，增幅108%。M1增速仅为M2的35%。

   · 而在2008-2016年，这个比例是89%；2000-2008年，是84%。

剪刀差在急剧扩大。

    为什么M1起不来？因为房地产销售崩了。

    2021年新房成交18万亿，2022年13.6万亿，2023年11.2万亿，2024年9.7万亿。三年累计少卖20.5万亿。

    房地产是怎么带动M1的？

    买房的过程，就是货币从“沉睡”到“流动”的过程：购房者把定期存款转为活期付首付（M2→M1），银行房贷进入开发商账户，开发商支付给施工方、供应商、员工，或者拿去买地——货币就这样在实体经济中流动起来，产生乘数效应。

    其他行业，比如汽车，单价几十万，根本替代不了房地产的货币流通带动作用。

    所以，拉动房地产不是“救开发商”，是“救流动性”。

    这也是为什么夏小刀反复强调：唱衰楼市，就是跟全国老百姓为敌。

    不是情绪，是逻辑。

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04 普通人怎么办？三个判断

    基于以上分析，给你三个不带情绪的判断：

    判断一：底部正在确认，但“暴涨”不会重演。

    夏小刀说北上深房价会“乘上2”，那可能是很多年以后的事。短期看，政策基调是“防崩、托底、软着陆”，不是催暴涨。18500套的成交回暖，是“量在价先”的信号，但不等于价格要起飞。

     判断二：分化是铁律，只有少数城市能跑出来。

    一线和强二线是主战场，三四线大概率继续以价换量。夏小刀看好的城市：北上深、杭广厦、南京苏州、重庆。其他城市，自住可以买，投资需谨慎。

    判断三：刚需和改善可以行动了。

    利率历史低位，首付比例下调，政策友好。更重要的是——成交回暖后，业主预期会变，议价空间会收窄。等所有人都反应过来“底过了”，窗口期可能就关了。

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05 写在最后

    夏小刀有一句话，我印象很深：

    “绝大部分人，都赶不上这轮房地产的抄底。”

     当数据已经在说话，当逻辑链条已经清晰，大多数人还在等“更低的点”。

    等他们反应过来，底已经过了。

     4月北京18500套，如果真能实现，就是一个明确的信号。

    认可的人，已经在看房的路上了。

   不认可的人，还在刷评论区骂夏小刀是“房托”。

    我个人保持中立，但是我相信北京首都实力，对北京楼盘充满信心！

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本文数据来源于公开市场信息及夏小刀公开观点，分析仅供参考，不构成投资建议。楼市有风险，决策需谨慎。