二手房交易全流程核查清单

二手房交易全流程核查清单

一、交易前・3 必查（过户核心风控）

1.户口迁出：确认户口已迁出；合同约定迁出时限 + 按日违约金；预留房款 5%-10% 作保证金。

2.抵押情况：线上拉产调 + 不动产中心打印盖章纸质证明；排查按揭 / 二次抵押 / 小额贷。

3.居住权：不动产中心专项查询，无有效居住权登记方可交易。

二、交易前・7 前置调查（尽职调查）

1.产权产调：核实产权人、抵押、土地性质，不依赖中介。

2.婚姻状况：已婚双方签字；离异提供离婚协议 / 判决书。

3.卖方征信：查征信，排除失信、被执行、大额负债。

4.学籍占用：街道 / 教育局书面核实，不留口头承诺。

5.维修基金：确认已缴清，办理过户交接。

6.凶宅核查：问邻居 / 查新闻；合同约定未披露可解约索赔。

7.租约清退：无未到期租约，卖方提前解除租赁(买卖不破租赁)。

三、看房・3 核验

1.分时段：白天看采光、晚上看噪音、雨天看渗水。

2.邻里调研：问物业、维权、水电暖电梯情况。

3.房屋质量：查开裂 / 漏水 / 老化；警惕串串房，建议验房师。

四、签约・5 关键条款

1.贷款条款：买方原因拒贷定金不退；政策 / 银行原因全额退款。

2.户口条款：明确迁出日，违约金≥总房款万分之五 / 日。

3.交割清单：列明物品，拍照录像，双方签字。

4.尾款预留：预留 1%-3% 作履约保证金，办结再付。

5.违约责任：明确逾期交房、隐瞒信息等赔偿标准。

五、交易中・5 过户

水、电、燃气、物业、供暖（北方）逐一更名，结清历史欠费。

六、交割・5 最终核验

1.费用结清：现场核实水电燃气无欠费，索要凭证。

2.物业交接：变更信息，结清费用，交接钥匙 / 门禁 / 车位。

3.房屋状态：对照清单核验物品与装修完好。

4.安全核验：立即更换全屋门锁与密码。

5.尾款支付：全部完成后支付预留尾款。

七、补充风控（必做）

1.资金监管：房款进第三方监管账户，办结解冻。

2.中介责任：合同写明尽职调查与赔偿义务。