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作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
很多朋友想办理房产抵押贷款时，第一反应就是直接去银行，省掉中介费，自己办更划算。但要是你也像很多人一样，不确定自己是否满足银行的要求，那今天就来聊聊银行在办理房抵贷款时，都会关注哪些问题，提前知道这些，去银行时就能更有准备。
一：你是否有经营（执照）？
很多银行经理都会先问你这个问题。为什么呢？因为市面上80%以上的银行处理的都是“经营性”房产抵押，也就是专门给做生意的人提供的贷款。这类贷款对借款人的要求比较高，所以银行会先看你是否有营业执照、是否有自己的公司。对于大多数工薪族来说，没经营房产的情况，这个问题就直接把你“刷”掉了。所以，如果你是做生意的，银行更容易批准贷款。
二：资金的具体用途是什么？
银行在做房产抵押贷款时，都会要求明确资金的用途。这里需要注意的一点就是，房产抵押贷款的资金必须是“专款专用”，即贷款的资金要按照银行规定的用途来使用。为了保证这一点，银行通常会采用“受托支付”的方式，将贷款打到第三方账户上，也就是说，钱直接流向你提供的特定账户，通常是为了商业用途，比如进货、扩大生意、装修等等。
然而，如果你是为了借新还旧，或者是用贷款资金去做其他投资（比如买房、炒股等），这些用途在银行眼里可不合规，他们也不会受理这种贷款。所以，在申请前，最好先明确你的贷款用途，并准备好相关材料，避免被银行拒绝。
三：流水情况
流水能反映出你的还款能力。对于做生意的朋友，银行会特别关注你的经营流水；对于工薪族来说，银行则更看重你的工资流水。一般来说，银行会要求抵押金额和一年的总流水比例大约是1:2，也就是说，如果你申请的是200万的贷款，那么你一年的流水至少要有400万。
如果你只是一个月工资5000元，流水很少，那银行就可能会觉得你没有足够的还款能力，因此不太可能批复你的贷款。所以，在去银行之前，看看自己的流水情况，准备好相应的证明材料。
四：征信和房产情况（自查）
① 征信：银行主要看三个方面
总负债：银行会根据你的收入和负债情况来判断你的还款能力。举个例子，如果你月薪两万，但已有房贷和其他债务每月总共三万，那么你的负债就超出了你的收入，银行自然会觉得风险太大。
逾期情况：这是银行特别看重的一项。有硬性要求：两年内不能有三次或更多的逾期。如果你有过类似记录，那么申请时就容易被拒绝。
查询记录：银行会查看你近期的查询记录。通常来说，如果查询次数控制在每个月5次、两个月8次以内，是可以接受的。如果查询过多，银行会觉得你在频繁申请贷款，风险较高，最好等几个月再去申请。
② 房产：主要关注房产的性质、房龄和贷款额度
房产性质：银行通常喜欢商品房、别墅、厂房这类房产，对于公寓和自建房的接受度较低。如果你的房产属于这两类，那银行可能不太愿意办理。
房龄：一般来说，银行只会办理房龄30年以内的房产贷款，超过30年的房子，银行就不太容易受理了。所以，如果你的房产年纪比较大，可能会被直接拒绝。
额度：如果你的房子已经有按揭贷款，银行会看看你还有多少贷款额度可用。比如你的房产市值是300万，原本的贷款已经有270万，那么即使其他条件都符合，银行也不会给你批准剩余的额度，因为它已经被占用了。
小结
当你决定自己去银行申请房产抵押贷款时，最好提前自查一遍自己的条件。确认自己是否符合银行的要求，特别是征信、资金用途、房产性质等方面。只有了解了银行可能会问的问题，准备好相关材料，你才能提高申请成功的几率。如果你不确定，最好先咨询一下银行的工作人员，了解具体要求，避免浪费时间。希望大家都能顺利办理贷款，实现自己的目标！
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