上一篇文章，码农拆了几个看起来均价上涨的板块。本来是想找一找，这轮小阳春里，成都哪些板块是真的涨了。但拆到最后，反而发现很多表面上涨，并不是同一批房子真的涨了。所以这期我们对所有的板块按相同口径都来分析一遍，看看结果是什么样的，这次还是用 2025 年 10-12 月，对比 2026 年 1-3 月。也就是去年年底，对比今年小阳春。想看全板块数据可以直接跳到文章最后～顺便说一句，这篇文章写于3200米海拔的四姑娘山，抬头就能看到四姑娘山的地方，昨晚还人生中第一次拍到了银河
回到正题，这里先简单说一下口径。原始均价，就是成交单价直接平均，这个最直观，但也最容易被结构带偏。比如这一期多成交了大户型、次新房、高总价小区，均价自然就容易上去。所以码农又看了一个处理过的均价。简单说，就是尽量削弱面积、楼龄、户型这些影响，让前后两个时间段更可比。但它不是万能的，像跃层、赠送面积、特殊户型这些问题，还是很难完全修正，数据不保证完全客观。最后还要看同小区。也就是前后两个时间段都成交过的小区，价格是不是也往同一个方向走。如果板块均价涨了，但同一批小区没涨，那就要小心，很可能只是这期成交的小区结构切换了。整理完以后，剔除两个时间段成交量<15套的板块，剩下155个板块中，结果大概是这样。这张图，码农觉得比单纯的涨跌榜有用。它不是告诉你“哪个板块涨了，哪个板块跌了”，而是告诉你：这个涨跌大概是什么原因造成的。比较明显的是，上涨方向里，真正能归到“真实普涨”的板块非常少，只有 2 个。更多是局部小区上涨、结构切换上涨，或者证据比较弱。反过来，下跌方向里，真实普跌的板块有 29 个，局部小区下跌也有 19 个。这个结果和很多人对“小阳春”的直觉，可能不太一样。不是说小阳春没有动静，而是它的动静非常不均匀。很多地方不是整体反弹，而是少数小区、少数网格在动。上涨里，最容易误读的是结构切换。比如上一篇讲过的华侨城，板块均价看起来涨了，但继续拆到网格里，会发现主要是华侨城纯水岸、天鹅堡这些相对高价的小区成交占比提高了。更关键的是，同一个网格里，纯水岸二期、纯水岸三期自身价格并不支持上涨。这种就不能简单说“华侨城涨了”。更准确的说法是：这期成交结构变贵了。孵化园、麓湖也有类似情况。看起来均价抬升，但背后可能是高价资产成交，或者上期没成交、这期新增成交。它们不是没意义，只能说明购买力在往某些高价资产集中，但不能直接等同于房价真的上涨。还有一类，叫局部小区上涨。比如五大花园、琉璃场、外金沙这类板块，里面确实有部分小区价格表现更好，拉动了板块均价。但不是多数小区一起涨。这个其实很符合现在的市场。买家不是看到一个板块就买，而是在板块里面继续挑小区。一个板块里，有些小区还能接住成交，有些小区已经没什么动静。下跌方向反而更直接一点。因为有一批板块，不只是原始均价下来了，处理过的均价下来了，同小区价格也在往下走。这类就被码农归成“真实普跌”。比如桂溪生态公园西区。这个板块前后对比，原始均价、处理后均价、同小区交集都是下降。继续看具体小区，华润凤凰城一期前后都有成交，均价也有小幅下行。大源南华路以西也类似。临江苑西区前后都有成交，均价也下来了。这些地方不代表所有小区都弱，但至少说明，板块里有一部分成交价格，并没有被小阳春拉起来。
板块均价涨了，要看是同一批小区真的涨，还是高价小区成交多了；板块均价跌了，也要看是低价房源成交多了，还是同一批小区确实在降。
对买房、卖房的人来说，这个区别很关键。板块涨跌只是背景，最后还是要回到你关注的小区：最近有没有成交，成交是不是可比，价格变化到底是谁造成的。
码农觉得，这才是今年小阳春最值得看的地方。
