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作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
最近上海做经营贷的客户，明显开始多起来了。
有的是小微企业老板，想趁着行情回暖备点货；有的是个体户，店面租金、人工、进货款都压在一起，现金流有点紧；也有一些人，前几年用了不少高息贷款，现在想换成银行低息资金，把月供压力降下来。
说实话，如果名下有上海房产，又确实有经营主体，这类客户现在可以重点看看银行抵押经营贷。
比如建设银行上海这边的抵押经营贷，最近市场上关注度就挺高。原因也简单：利率确实低，年化可以做到2.11%起。放在现在这个融资环境里，这个成本已经很有吸引力了。
当然，先把话说在前面：不是所有人都能拿到最低利率，也不是有房就一定能批。最终还是要看企业情况、征信、流水、房产位置、评估价、负债情况，以及具体网点审批口径。
但如果你的资质还不错，这类产品确实值得了解一下。
它适合什么场景？
比如你在上海开公司，最近要备货、扩店、买设备，或者账期被客户拖着，临时需要一笔周转资金。以前可能会去借信用贷、网贷、消费金融，利息高不说，期限还短，每个月还款压力很大。
如果你名下有房，或者配偶、父母、子女、股东名下有合适的房产，就可以考虑用房产做抵押，申请银行经营贷。资金成本低，额度也更高，期限还能拉长，对企业现金流会舒服很多。
建行这类抵押经营贷，比较大的优势就是利率低、额度高、还款方式灵活。
利率方面，年化2.11%起，优质客户如果还能叠加一些普惠金融、小微企业相关政策，综合成本可能还会更低。这个和外面那些动不动年化十几个点的贷款比起来，差距不是一点半点。
额度方面，单户最高授信可以做到3000万。像上海核心区域的优质住宅，如果房子位置好、流通性强、评估价稳定，抵押率有机会做到比较高，部分优质房产能做到评估价的8成以上。
举个简单例子。
你在上海有套房，评估价600万，如果房子资质不错、产权清楚、位置也还可以，理论上能撬动的资金空间就不小。对于一些需要大额周转的企业主来说，比一笔一笔去借信用贷要省心很多。
门槛方面，现在比以前也宽了一些。
过去很多经营贷会卡营业执照时间，比如要求企业成立满一年、经营流水稳定一年以上。现在部分产品对新注册企业、新过户企业也有机会开放。也就是说，只要你确实在上海有真实经营痕迹，不是空壳公司，不是为了贷款临时包装出来的主体，就可以看看有没有进件空间。
适合申请的人，一般是上海本地小微企业主、个体工商户、公司法定代表人、持股股东等。企业要在上海注册，经营正常，不能有违法违规、重大负面记录。白名单企业、专精特新企业、建行存量优质客户，审批上通常会更有优势。
抵押人年龄一般在18到65周岁之间，优质客户有机会适当放宽。房产可以是本人名下，也可以是配偶、直系亲属、企业股东名下，只要产权人愿意配合抵押，并且房子符合银行要求。
抵押物范围也比较广。
上海全市范围内可正常交易的住宅、别墅、商铺、写字楼，一般都有机会评估。但也要看具体区域和房产价值。像金山、崇明、奉贤一些偏远区域，或者房子总价偏低、流通性比较弱的房产，不一定好做，银行会更谨慎。
审批速度方面，如果资料齐全，房子评估顺利，企业和个人征信没大问题，快的话1到2周左右有机会完成审批放款。实际时间还是要看网点、评估、产调、抵押登记这些环节。
准备资料也不算复杂，但一定要真实。
个人这边常见资料包括身份证、户口本、结婚证、房产证。银行一般还会看征信报告、房屋产调，也就是确认房子产权、抵押、查封这些情况。
企业这边要看营业执照、经营流水、纳税情况、合同、发票、上下游交易记录等。银行要确认你是真的在经营，不是为了贷款临时搞个壳。
很多人以为经营贷就是“有公司、有房子就行”，其实不是。
银行最关心的是：你这笔钱是不是用于真实经营？你的企业有没有还款能力？家庭收入和经营收入能不能覆盖现有负债？房子够不够值钱？征信有没有严重问题？
如果你个人征信有严重逾期，或者企业有负面记录，甚至房子产权不清楚，那利率再低也没用，银行照样会卡。
还款方式上，这类产品也比较适合企业周转。
有些可以做先息后本，每个月先还利息，到期再归还本金；有些支持随借随还，用多少算多少利息；授信期限最长可以做到20年，单笔用款期限最长可以做到10年。优质客户还有机会做无还本续贷，避免每次到期都要到处找过桥资金。
对企业主来说，这一点很关键。
因为经营资金不是工资收入，它有进有出，有旺季淡季。如果还款方式太死，每个月本金利息一起压下来，很容易影响现金流。灵活一点的还款方式，能让资金安排更从容。
不过也别只看好处。
经营贷的钱是有用途要求的，只能用于企业生产经营，比如采购、备货、设备、装修、人工、租金周转等。不能流入楼市、股市，也不能拿去做监管禁止的事情。
这个一定要记住。
现在银行对资金用途监管越来越严，放款后也可能抽查资金流向。如果你把经营贷拿去买房、炒股、还一些不合规用途的债务，后面被查出来，银行是有可能要求提前收回贷款的。
最后也提醒一下。
这种低息产品越火，外面乱七八糟的宣传就越多。什么“内部渠道”“百分百包过”“无视征信”“当天放款”“先交钱锁额度”，听到这些话一定要小心。
正规银行贷款不会靠几句口号批款，更不会在放款前让你交一堆前期费用。评估费、抵押登记费、保险费这些，现在很多银行产品也能做到减免，具体以银行要求为准。
你真要申请，就走银行直营网点，或者找正规靠谱的渠道先做资质评估。别把身份证、房产证、银行卡、验证码随便交给别人，更别相信什么“包装公司”“刷流水包过”。
上海房产抵押经营贷，现在确实是一个比较好的低成本融资方向。特别是有真实经营、有房产、有稳定流水的企业主，这类产品能明显降低资金成本。
但它不是救命万能药，也不是谁都能随便办。
资质够，利率低、额度高、期限长，确实香。
资质不够，硬上、乱包装、乱承诺，最后可能不但贷不下来，还把征信和房子风险都拖进去。
所以，先把企业情况、个人征信、房产价值、负债结构整理清楚，再去谈银行。贷款这件事，越低息越正规，越要经得起银行查。
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