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一、引言
在一手商品房买卖中，常见房地产开放商在合同约定的交付日期时，无法取得通常作为交付前提条件的竣工验收合格及政府部门备案（以下简称及合称“竣备”）。但是房屋又实际可用于居住，为尝试避免逾期交房的违约责任，开发商可能在无竣备的情况下直接向业主交房，部分业主可能会以未取得竣备直接拒收，但是毕竟房产已经可实际居住，也可能有大量业主同意或实际接收了房屋，此时产生一个法律问题，这种未取得竣备的交付，还算不算法律意义上的交付？交付还有没有效？如果交付无效，此类接收房屋的业主是否还可以主张逾期交房的违约责任等等？
二、关于一手房交付的法律法规
（一）中央层级的规定
首先是作为法律的《中华人民共和国建筑法》（2019年4月23日通过版本），其第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 明确了房屋交付使用的前提是验收合格，不过并未提及备案以及需政府部门备案后才能交付。
而在国务院出台的作为行政法规的《建设工程质量管理条例》（2019年4月23日修订版本）中，除了提到需要质量验收，同时也提及了需进行备案，其第十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。” 不过，该条例中只是提及了需要进行备案，对于不备案是否可以交付并未作出规定。
另一份作为行政法规的《城市房地产开发经营管理条例》（2020年11月）也是要求房屋交付需验收合格，不过也是并未明确要求备案，其第十七条规定：“ 房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”
而在行政规章层级，有住建部出台的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号），其中则是既提到了需要需验收合格，又提到了需备案，还提及了备案之后才能交付，其第十一条规定：“ 明确商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实...” 可见，住建部的规定对于交付的要求提升了很多，不单单是额外要求了交付时备案，还要求了交付时候需有配套基础设施、前期物业管理已落实等等，是一种超越了建设工程质量验收的更高等级的综合验收的要求。
不过在更早的2001年，当时还叫“建设部”的住建部颁布过《商品房销售管理办法》，其第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。” 其第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。” 可见，这个更早期的行政规章，其实也没有提及备案，只是强调要“符合交付使用条件”、“验收合格”。
所以从中央层级的法律法规的文意来看，除了住建部2010年对于商品房交付额外提出了备案的要求，其他法律法规基本上看不出这种备案作为前提的要求，而且住建部的通知只是处于层级较低的行政规章层级，法律层级逊于法律和行政法规。并且该通知从行文上看除了提出需备案还提出了综合验收层级的各种要求，所以如果认为备案后才能交付，那么也只能认为需要综合验收完全通过之后才能交付，这显然不符合法律的本意。笔者认为该文件更多的是起到一个指导性建议性文件的作用，
（二）地方层级的规定和理解
不过值得注意的是，虽然中央一级的法律法规规章是将验收合格和获得备案是区分开的，并且主要认为质量验收合格后即可交付，但是存在部分地方规定也规定了需要完成备案之后才可以交付，或者直接对对于房屋质量合格有更高标准的理解，认为经备案之后才能认定合格，将备案和验收合格等同。
例如政府的地方性法规文件中，常见直接规定商品房交付需要备案的规定。例如在常州市制定的《商品房交付使用管理办法》（2016）第七条中，也清楚地载明交付时需备案：“商品房交付使用应当符合下列基本条件：（一）已完成房屋建筑工程竣工验收备案；” 在《无锡市商品房交付使用管理办法》（2012）中也有类似的规定，其第十一条规定：“ 房地产开发企业交付使用商品房前，应当向建设行政主管部门提出交付使用竣工验收申请，并提交下列材料：（一）建设项目批准文件；（二）建设工程规划核实证明文件；（三）单位建设工程竣工验收备案证明文件...；” 其他城市的类似规定不一而足，均比较类似在此不一一列举。
广东省还曾经出现过认为备案才能证明合格的观点，在广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中，明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。换言之，在广东省建设厅的理解中，商品房没有备案那么商品房就被视为没有验收合格，而后依据中央层级的法律法规，这种没有验收合格的房屋自然不得交付。
实际上还有法院通过裁判的方式这样理解，将备案和合格等同，比如湖北省汉川市法院在（2020）鄂0984民初2244号案件中就认为，只有获得备案证明，才能证明房产合格：“《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。出售的房产合格是交付使用的前提。而上诉人交付的房产是否合格，应当以相关主管部门的验收为认定依据，竣工验收备案证明书是该建设工程通过竣工验收的证明。案涉房产在获得竣工验收备案证明书之前，均不能认定为合格可交付使用。”
笔者认为，地方上对于何种情况下才可以进行商品房交付，更多的是采取一种行政管理的思路，更倾向于全面地罗列开发商在交付房屋时所应当履行的义务，以明确各方权责和保护消费者权益，至于说未履行某些义务的情况下例如未进行备案的情况下就进行交付，其私法上的法律后果如何，这些法规并不予以处理。当然，某些法规和地方法院对于商品房合格的标准解释为必须备案，这样的解释是否可以得到法院的普遍认可，并不确定，笔者倾向于认为这只是一种局部看法。
所以，从基本的法律法规出发，就可以得出一个结论，即未取得验收备案但是验收合格的房屋的交付，是不违反法律、行政法规的，因此这种房屋的交付自然是有效的，即便可能违反合同中关于交付的约定，但是由于验收合格的房屋已经交付，合同的主给付义务也已经履行，一般情况下业主无权解除合同或主张逾期交付的违约金。至于缺失了验收备案的情况只是构成开发商对合同的瑕疵履行，此类义务可归类为从给付义务，开发商应继续履行此类取得验收备案的从给付义务即可。
三、未取得验收合格下的交付
（一）未验收合格情况下交付的有效性
如前章所论述，总体上而言法律法规只规定了商品房交付只需验收质量合格。所以验收合格但是未备案情况下的交付应当是认为是有效的交付，该问题自不待提，不过也会有一个显然的问题，那就是开发商在未验收合格情况下交付房屋，应该如何评价这个交付行为，这样的交付算是交付吗？
现行有效的《民法典》一百四十三、一百五十三条和《民法典合同编通则司法解释》第十六条可为此问题作一个指引，民事法律行为或者合同违反法律、行政法规的后果可能是法律行为的无效，无法实现当事人所期望的法律效果。也可能是不影响法律行为的生效，只是会产生行政管理上的责任，由行政机关对相关主体科以行政处罚。具体如何区分场景法条有诸多标准，但是确实有相当的灵活解释空间。
适用上述法条来分析判断交付的效力，其实还有另外一个问题，就是交付究竟是什么，上述法条是作为判断民事法律行为及合同是否有效的依据，所以这些法条是否可以适配到交付领域自然是一个问题。要搞清楚这个问题，交付本身是什么这个基础概念是无法绕开的。
交付从定义上看含义为“转移占有”，即一方将对标的物的占有转移到另外一方手中。关于交付至少有事实行为说和法律行为说两种学说，事实行为说和法律行为说的主要区别在于事实行为说认为交付行为本身不涉及意思表示，但是还是可以产生法律效果，例如风险负担转移，孳息利益的转移。这种观点为古早一些学者所主张[1]。
虽然该观点较为简洁清爽，但是很难说该观点较为有力，目前已是受到较多批判，因为在交付中是必然有当事人转移占有这个意思的，以及另外一方当事人有接受这个标的物的意思，这是客观存在的意思，否认这个意思的存在意义将会产生诸多可能难以解释的情形，例如当事人之间订立了购置哑铃的合同，约定十天后交货，在订立合同后买方提出再把玩把玩，然后卖方就将哑铃交给了买方，此时买方因为有这么一个交付就当即获得所有权吗？显然不是，卖方根本没有转移所有权的这种交付意思，顶多只有一个无偿使用的交付意思。无视当事人在交付之际存在意思的事实行为说可能只有简洁一个优点，除此之外均难以服人。有学者也和笔者持同样看法，例如孙宪忠教授就认为：“没有当事人之间这种确定发生物权变动的意思表示，只有事实状态的标的物的转移，不能成为物权法上所说的交付，或者不能发生物权法上的交付的效力，即有效的物权变动的效力。比如，两个无行为能力人之间所为的“交付”一项物品所有权的行为之所以是无效的，是因为无行为能力人在法律上没有独立的意思表示能力，也就是说，他们的意思能力是有重大缺陷的，所以他们的“交付”行为是无效的。正因为这样，物权法上所说的交付，是一项独立的法律行为，即关于动产物权变动的物权行为”[2] 还有学者针对买卖合同中的交付，直接将交付定义为一种法律行为：“交付应当理解为合同当事人履行买卖合同为转移标的物的所有权而转移对标的物的占有的法律行为。” [3]
实际上交付是一种饱含当事人意思的法律行为的观点早已有之，法学宗师级人物萨维尼就直接认为“交付也是一个独立的契约” [4] 即萨维尼直接从形式上跳过了对于交付是事实行为还是法律行为的甄别，直接认为交付是一种契约，而契约本身就是需要法律行为才能造就的事物，所以主张萨维尼认为交付是一种法律行为并无疑问。当然，萨维尼此处所指的契约为物权契约，毕竟萨维尼本人即为物权行为理论的创始人，实际上如果接受交付本身存在意思表示、不是事实行为而是属于一种法律行为，那么也大概率会走向承认物权行为这个方向，因为交付是订立合同之外的一种履行合同义务的行为，如果认为交付是法律行为，那么就等同于认为在已有合同基础之上还有另外一个合同，鉴于交付一般会产生物权变动的效果，所以这个合同被成为物权合同也是情理之中。不过值得注意的是，本文主要探讨的不动产交付情形中，因为不动产的交付不产生物权变动的效果，或许这种不动产交付难言物权合同，但是对不动产的占有本身就是一种利益，因此不动产的转移占有参照物权合同的转移物权，进而认定这种交付是法律行为，笔者认为并无障碍。
另外可能会有人对物权行为本身的存在提出质疑，当然，中国法上对于物权行为是否存在至今依旧争论不休，立法、司法界对于这个问题又长期不作正面回答，但是笔者是认为接受物权行为理论利远大于弊，无论对于法律分析、理论研究抑或实务判断，均是相当有效的工具，不过关于物权行为存在与否的争论并非本文重点，本文论证至交付为法律行为即可。
在开发商未获得验收合格的情况下交付房屋，违反了法律、行政法规并无疑问，此时交付既然作为一种法律行为，那么就自然可以认定交付这种民事法律行为需要接受《民法典》一百四十三条等的有效性判断，审核其是否违反了法律、行政法规的规定，又如前文所述，作为法律、行政法规的《建筑法》、《建筑工程管理条例》等均明确规定了房屋交付时需验收合格，所以开发商的这种交付自然是违法行为。
在违法的情况下，交付是不是有效，是不是还能达成当事人期望的效果，那么就需要援引《民法典》一百五十三条和《民法典合同编通则司法解释》第十六条等，审查法律法规的强制性法规是否一定导致该民事法律行为无效，是不是只有认定无效才能实现规范目的等等。不过在探讨这个问题之前，还是有必要探讨交付的有效或者无效究竟是什么意思。
交付是一种法律行为，不过这种法律行为是以基础的合同为基础的，是以履行这个基础的合同为目的的，没有基础的合同就没有必要存在交付，所以所谓的交付其实是合同履行的一种方式，是一种消灭合同之债的方式。如果这种交付无效，那么其效果自然就是债务没有消灭，债务人可能依旧要承担逾期责任、继续履行责任等等。若交付有效视交付数量和质量，债务消灭或部分消灭。
《民法典合同编通则司法解释》第十六条作为新晋的、官方提供的区分管理型强制性规定和效力性强制性规定的法规，确实提供了更清楚一些的指引，尤其是第二款的“认定合同有效不会影响规范目的实现”和第三款的“认定合同无效将使其承担不利后果”，不过房地产领域未取得验收合格的交付，能不能适用该第十六条将其认定为管理型强制性规定进而认可其交付的效力，可能难言一个清楚的答案。
从公共安全的角度来看，答案可能是更倾向于否认此类交付的效力，房地产领域之所以存在验收合格才能交付的规则，原因之一在于房地产对人身安全乃至公共安全的重要影响，如果未验收合格的房屋的交付也可以被认定有效，那么可以想见会导致更多此类交付的产生，也就会增加房屋不安全的风险，这种风险影响可能是较大的，一个质量可能不合格的房屋可能会产生水电故障，甚至垮塌，对生命和财产安全构成威胁较大，所以从人身安全、公共安全的角度来看，似认定这种交付无效为宜。
但是如果认定此类交付无效，会产生其他问题例如居住权益问题，例如既然交付无效，那么占有权益依旧归于开发商，开发商因此有权收回房屋，这就完全有可能对入住业主产生较大伤害，虽然无效后需要依据《民法典》一百五十七条根据各方过错进行赔偿，但是开发商有权收回房屋是认定交付无效的一个自然结果，所以如果为了避免这种房屋收回风险，保护已经入住的业主的利益，似以认定此类交付有效为宜。法律依据可以是该第十六条第一款的“认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正”，该第一款还提到了“合同履行对社会共同秩序影响显著轻微”可作为认定有效的考虑因素，此类未验收合格即交付情况也可以匹配该要素，因为一般来说业主都愿意接受房屋的情况下，那么说明房地产项目的主体以及相关配套也已经建设完成，起码具备了居住的价值。
而且认定无效的情况下，业主的居住是否构成不当得利？导致业主还需要参照当地租金水平向开发商支付租金？由于交付无效，视为没有交付，那么业主在也完全可以主张逾期交付违约责任之类，但是此时是否产生债的抵销也是一个问题。所以如果认定这种未验收合格的交付无效，将会产生错最复杂的法律后果，对一般是普通老百姓的业主来说难言是一个好的解决方案。
笔者其实也更倾向于认定此类交付是有效的，至于开发商违反法律、法规、规章，在没有取得验收合格的情况下就交付房屋，相关行政管理部分应当对开发商处于行政处罚例如罚款等等即可。实际上有一些法院就是如此认为，有的法院是直接说明，例如江西省新余市中级人民法院在（2019）赣05民终234号案件中认为：“该交房是否有效取决于是否违反法律、行政法规效力性强制性规定...建筑法第六十一条、房地产管理法第二十七条第二款的规定均属管理性强制性规定，违反之并不导致行为无效。”
还有很多法院在判决中虽然没有明说，但是体现了这种思路，例如广东省高级人民法院 在（2020）粤民申434号案件中，就写明：“案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记，但李建军、曹慧仍同意收楼，即以自己的实际行为接受双德公司履行合同义务，且本案中没有证据显示案涉房屋实际交付时不具备居住功能，二审判决认定交付行为有效，驳回李建军、曹慧请求双德公司支付其收楼后2015年10月1日至2016年12月23日期间的逾期交房违约金的诉请，处理并无不当。” 不过该案中开发商只是没有备案而不是没有验收合格，和本章节讨论的没有验收合格就交付有一定区别，不过既然广东高院提到了居住功能，那么可以合理推知有相当可能性广东高院认为不是必须验收合格后的交付才有效。
吉林省长春市中级人民法院在（2024）吉01民终6575号案件中，也持类似观点，法院认为：“虽然按照法律规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。但是，刘某对案涉房屋不具备合法交付条件的情况明知并同意接收的事实，应当视为刘某愿意承担接收案涉房屋后可能存在的质量风险和不利的法律后果”，其实就是法院认可了这种未验收合格情况下交付的合法性。
西宁市中级人民法院 在（2019）青01民终148号案件中，也不把竣工验收合格作为交付有效的前提条件，其文书中写明：“涉案商铺所在的泰阳国际商贸中心已开业经营，说明涉案商铺已经具备基本的使用功能...泰阳公司关于“工程未竣工验收，房屋不应交付”的上诉请求不能成立，予以驳回。”
还有法院从公法、私法两个范畴来讨论这个问题，例如广东省中山市中级人民法院在（2019）粤20民终3614号案件中，就认为公法上的违法不影响私法上的效力：“就第一个范畴而言，双德公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付，违反了..等法律、行政法规的强制性规定，应作否定性评价。就第二个范畴而言，实际上属于私法上私权判断，不涉及公共法益的判断...刘涛、徐芳在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受双德公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持”
不过笔者不得不承认，目前还是有相当数量的法院认为没有取得备案的情况下的交付就属于无效交付，需要从应交付日起计算到取得备案日的逾期交付违约金。例如湖北省黄石市中级人民法院（2019）鄂02民终329号、贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2018）黔23民终525号、湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终6541号案例等等。可见，没有取得备案就如此判决，如果没有取得验收合格，这些法院更加不可能认定交付为有效，更加会支持逾期交付的违约金。
（二）业主对未取得验收合格知情与否的影响
对于房屋是否验收合格，存在业主知情和不知情的两种可能性，知情的情况例如业主急切地想要入住，虽然开发商告知房屋尚未验收合格或者业主明知此情况，但是也愿意接受房屋居住，而后开发商进行了交付。不知情的情形就比如开发商在交付时作虚假陈诉，或开发商对于此事模糊处理而业主对此不做深究等等。那么业主接收房屋时对于未取得验收合格是否知情，对于交付本身是否有效会产生影响吗？对于业主的权益有什么样的影响？这个问题也可以抽象成一个更一般的问题，就是买卖合同中买方在接收时知道和不知道标的物有瑕疵，对于交付的效力本身有没有影响？对于买受人的权益有什么影响？
如前所述，交付这个物权契约应是有效的，即便其违反了法律、行政法规。如果业主不知情，开发商和业主交付时的意思可能有所差别，开发商有的是转移未通过验收合格的房地产占有给业主的意思，业主有的则是接收验收合格房产的意思，不过即便如此，还是很难说该物权契约难言存在意思表示的瑕疵，因为在这个物权契约的订立过程中，开发商的意思表示仅限于交付该房屋，没有明确表示交付的是未取得验收合格的房屋，业主的意思表示也只是愿意接收该房屋，在交付该特定房屋上双方达成合意。更何况从物权行为本身解决的是物权或者说占有权益转移的问题，聚焦于关于标的物权益的转移的意思，至多加上物权转移的条件之类，至于其他的意思则不应在物权行为理论考虑的范畴之内，在传统民法理论中，意思表示瑕疵（如欺诈、胁迫、重大误解等）也是通常适用于债权行为，而不直接适用于物权行为。所以，交付依旧是有效的，只是这种交付既违反了法律法规也违反了合同约定，构成了一种未履行、不完全履行或者说瑕疵履行。从这个角度看，知道和不知道标的物有瑕疵，均不影响交付本身的效力，但是对业主对开发商的追责的权利当然会有影响。
相较于业主知情的情况，不知情的业主当然是享有完整的追究开发商瑕疵担保责任的权利，与之对应，这也是知情却接受房屋的业主的一个权益折损，如果业主知情的情况下仍然接受了房屋，那么在法律上将会被视为对主给付义务的检验认可，对主给付义务的认可意味着这种履行一般将不会导致合同根本目的不能实现，此时买受人将极大可能丧失据此解除合同的权利，除非买受人可以成功主张从给付义务的违反足以影响合同目的的实现。当然，鉴于开发商还是属于瑕疵交付，对于未完成的交付例如获得验收合格，获得备案等，开发商依旧要继续履行，否认要承担违约责任，但是这种违约责任可理解为对从给付义务的违反而导致的违约责任，这种责任显然显著较小，例如根本无法主张逾期交付的违约金，毕竟这种逾期的违约金是针对逾期履行主给付义务的违约行为而设立，而知情却接受房屋的情况下主给付义务的被视为已履行。
例如广东省中山市中级人民法院在（2019）粤20民终3614号案件中，法院就认为明知房屋有瑕疵就接受，无法主张逾期交房责任：“刘涛、徐芳在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受双德公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持”
也有一些相关的高院规定对这个问题明确予以规定，例如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）【京高法发[2014]489号】第十二条就规定，买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。 广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法（2017）191号）第三十二条也规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。
与之相反，如果业主对于这个房屋未取得验收合格不知情，那么业主自然可以完整地主张开发商的瑕疵担保责任，包括解除合同的权利。例如在合理的检验期内，以《民法典》第六百一十条为依据，主张作为标的物的房产未取得验收合格，质量不符合要求不能实现合同目的，从而实现解除合同，在合同解除的情况下，依“直接效果说”，合同溯及地消灭，依物权行为有因理论，依附于合同的交付这个物权行为也因此消灭，应理解为房屋未曾交付过，因此从法理上来看，业主有权主张自应交付日起到合同解除日的逾期交付违约金。同时合同解除之后开发商丧失占有价款的权利基础，即便无约定情况下应自该日起应支付占有期间利息。即便不依据“直接效果说”，开发商交付了不能实现合同目的的标的物，认定其未实际履行主给付义务从而承担逾期交付之类的违约责任并无障碍。如果关于逾期交付的违约责任有合同约定则应当按照合同约定，如果没有合同约定，关于这个逾期交付标的物的违约责任如何计算，笔者认为可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 即可以理解为按一年期LPR计算。
在业主不知情接收房屋的情况下，甚至可以出现一些特别倾向于保护业主的案例，可以主张取得验收备案之前的逾期交付违约金，例如在广东省珠海市中级人民法院的（2019）粤04民终94号珠海案件中，合同约定了备案后才可以交付，后业主在不知情的情况下接收了未取得备案的房屋，业主发现后将开发商起诉到法院主张逾期交付违约金，后法院逆转一审裁判，支持了业主的该请求，并且对于这个知情不知情的举证责任安排在了开发商一方。法院认为：“一审中恒荣公司主张周帆明知房屋未经备案而同意接收，对此恒荣公司负有举证证明的责任。但恒荣公司并未能举证证明在通知周帆接收房屋时，已明确告知案涉房屋未符合合同约定的交付条件，案中以合同约定推定周帆已明确知晓案涉房屋未经竣工验收备案并同意接收房屋的主张，本院不予采纳。一审法院对此认定不当，本院予以纠正，二审期间恒荣公司主张2018年8月28日取得竣工验收备案表，周帆对此予以认可，故本院认定恒荣公司自2017年3月1日至2018年8月28日向周帆逾期交房546天，应支付违约金50189元”
不过笔者对于此案判决不甚认可，此案中房屋只是没有备案实际上是已经验收合格，开发商虽然存在没有取得备案这样的瑕疵履行行为，但是还是履行了主要的合同义务，交付了合格的房屋，法院直接认为属于逾期交房并且违约金计算到取得备案日，虽然极大地保护了业主的权益，但是判决公正性存疑。
四、结论
笔者认为开发商如在未取得验收合格情况下交付了房屋，虽然违反了法律、行政法规的规定，但该交付应为有效交付，不过如果业主知情的情况下接收房屋，将视为承认开发商履行了合同项下的主给付义务，之后很难以根本违约不能实现合同目的为由解除合同，并且难以主张逾期交付的违约金。不过开发商的履行属于瑕疵履行，还是应当继续承担获取验收合格、取得备案的从给付义务。不过该观点在司法实践中的支持力度不足，目前仍然有大量的判决认为未取得验收合格甚至只是未取得验收备案的房屋的交付都属于违法无效的交付并因此要承担逾期交房的违约责任。
如果业主是在不知情的情况下接收了未取得验收合格的房屋，那么可以在检验期内提出异议，主张未履行主给付义务，追究开发商的瑕疵履行责任，此时的逾期交付违约责任得以顺畅主张，并且业主自然也可以视情况解除合同以维护自身权益。
如果房屋只是未取得验收备案，应当认为此类房屋的交付属于有效交付，即便是合同中约定了必须取得验收备案才能交付，此类交付也只是属于瑕疵交付，并且开发商属于完成了主给付义务的履行，法院不应当支持业主要求开发商承担逾期交付的违约责任。
引用
[1]董安生：《民事法律行为》，中国人民大学出版社2002年版，第128~130页。梁慧星：“中国民法是否承认物权行为”，载《民法学说与立法研究》，中国政法大学出版社1993年版。王利明：“物权行为若干问题探讨”,载《中国法学》1997年第3期。王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版等
[2]孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社于2014年6月,459页。
[3]张兴全. 论合同法上的交付[J]. 云南大学学报（法学版）,2001,14(3):59-66.
[4]［德］ K.茨威格特、H.克茨著：“‘物权契约理论’--德意志法系的特征”，孙宪忠译，载《外国法译评》1995年第4期。
