今年，上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房（以下简称“保租房”），浦东、徐汇、静安等三区率先试点。浦东逐步形成相关方案，按照政府主导、市场运作、自愿参与的原则，通过收购存量二手住房，在中心城区等供需矛盾突出的区域，新增筹建一批区位优越、租金可负担的保租房，优化保租房结构布局。
记者4月27日从浦发集团了解到，作为浦东收购工作的核心实施主体，目前已累计接待咨询洽谈200多组市民，进入深度意向70多组，2套房屋完成收购，另有2套本周内将完成 “收旧换新”。
浦发集团保障性租赁住房
精准锁定内环内存量房源
此次收购的核心目的是补足保租房结构性不足。“浦东内环内土地资源非常紧张，新增集中式保租房几乎没有空间，但陆家嘴这些核心片区金融、产业岗位多，租房需求特别大。靠新建已经不现实，只能通过存量收储，把内环里的老房子用起来，精准对接给市场。”浦发集团党委书记、董事长李俊兰说。
浦东新区以浦发集团为实施主体，承担从收房、改造到运营的全链条责任。有意向参与收购的居民可按规定提交申请资料，经各方洽谈一致后签订二手房买卖合同。
收购范围上，浦东结合自身空间格局、保障缺口，优先关注内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源。
政策出台后，为进一步提升政策可及性，浦发集团通过热线咨询、街道地推、物业联动三重渠道开展推广。“我们一方面开通电话，让老百姓主动来问；另一方面，在内环内相关街道、小区设点，依托我们自己的物业去推。” 李俊兰介绍：“浦发房管物业在浦东服务超过三分之一的老旧小区，和这次收储对象高度匹配，所以推进起来更顺畅。”
试点启动至今，市场反馈已初步显现。“目前累计咨询洽谈的有200多组，进入深度意向的有70多组。” 李俊兰解释，所谓深度意向，就是 “确实有卖的意向、有买新的意愿，愿意走评估、进入初步程序”。
如今，落地层面也实现突破：“我们已经完成2套纯收旧的收购，最近两天，还会再成交2套‘收旧+换新’的完整单，卖旧和买新同步完成。”
市民如何参与收购？
记者了解到，已成交两套房屋，一套45平方米左右，总价240万元左右；一套64平方米，总价350万元上下，单价基本在5.3万元/平方米。
“我们理想的收购户型是40到50平方米，这种户型租售比更合理，租赁时也更适合单身青年、小家庭。” 浦发房管党委委员、副总经理何俊说。
对居民来说，最关心的是怎么收、怎么换、多少钱。
“我们优先鼓励收旧换新，最好是卖旧房的同时，有在浦东买新房的需求。” 李俊兰一步步拆解：“市民取得联系之后，第一步，我们会帮助做初评估，根据地段和近期成交价，做初步价值判断；
第二步，对产权情况进行排摸，确保收购的可操作性；
第三步，居民同意后，我们会请专业评估公司入户评估，这个价格是收购的重要依据；
第四步，在评估价基础上，与老百姓协商最终成交价格；
第五步，卖旧的同时，尽量促成买新同期网签，在资金监管下，推进资金定向付到新房账户，实现一体化循环。”
在整个收购过程中，居民所需支付的税费等成本与市场二手房交易完全一致，且无需支付中介费。同时，收购价格公允稳定，参照区域近期真实成交价，不低于市场水平，一定程度上解决了老破小卖难、被迫降价的问题。
“试点中我们发现，未能成交的主要原因有三方面：一是只想卖旧、不想买新，或者只想买二手房，不符合我们‘换新’的优先方向，目前暂不列入推进序列；二是市民对政策理解存在偏差，把国企收储误解为政府征收，心理价位预期与实际价格差距较大；三是新房还在挑选，买新意愿未确定，双方仍在协商。” 李俊兰表示。
多元拓源完善保租房格局
收购资金是否可持续，是本次试点能否长期推进的关键。李俊兰介绍：“目前资金构成是三位一体：政府给予项目资本金作为启动资金；企业自筹一部分；金融机构按租售比核定贷款给予支持。”
“这项工作不以盈利为目的，但需要实现盈亏平衡。我们要求租金基本覆盖收购、装修、运营成本，年度内基本打平。根据测算，我们选择的收购对象租售比不低于2.5%。” 李俊兰说。
房源收购后，浦发集团将按保租房标准统一改造。“居民交房后，我们争取3个月内完成装修，确保租赁者可以拎包入住，服务标准不降低。” 李俊兰说，所有房源还将纳入浦东“青创15 条”人才政策，为青年人才降低租房成本。
针对零星房源管理难的问题，浦发集团明确应对思路：“房子是散的，但服务不能散。我们将依托‘浦发有家’保租房品牌，把租赁服务和物业服务一体化，降低运营成本；同时以街道为单位，联合区人才局、团区委、区工会开展社群服务，覆盖年轻人生活、学习、交流需求。” 李俊兰说。
从更大格局看，“收旧换新” 正在补齐浦东保租房的结构性短板。
“目前，浦发集团旗下的保障性租赁住房公司已在浦东全区建设、运营2万套保租房。从浦东总体来看，保租房总量充裕，但结构性差异明显。内环内、张江核心区短缺，外围区域相对充足。” 李俊兰判断，今年5-6月毕业生集中入职后，租赁需求将明显上升，而 “收旧换新” 恰好补上内环内的供给缺口。
除零星收购二手房外，浦发集团也在拓宽房源筹措渠道，探索商办楼宇、闲置厂房改造保租房。
“我们已全面摸排自有存量资产，内环内暂时没有合适标的，内环外、中环内有零星地块可改造。” 李俊兰透露重点项目：“位于周家渡街道的金瓯求精厂，属于老旧闲置厂房，我们计划通过城市更新方式改造为保租房，目前正在开展方案设计、规划调整。”
为保障试点高效运转，浦发集团已专门成立收旧换新工作专班。“专班在房管公司基础上组建，核心人员十几人，从信息收集、评估谈判、签约成交，到装修、运营、租赁，实现全流程覆盖。” 何俊介绍。
关于未来收购规模，李俊兰表示，将根据实际情况进一步评估：“政策设置准不准、市场接受度高不高、运行模式稳不稳，是我们下一步推进的关键。这项试点的最终价值，是形成良性循环：把老房子盘活，把保租房短板补上，让老百姓顺利换新改善，同时稳定市场预期。”
