希腊黄金签证重磅新规:全面打击虚假房产交易,明确投资标准与审查机制

希腊近日发布《2026年第1号官方通告（Circular 1/2026）》。这份长达31页的文件，明确向黄金签证背后的虚假房产交易网络发出警告，要求全国范围内的一站式服务点将误导性广告及虚假投资交易移交税务部门与反洗钱局。查实的违规行为将依据法案条款予以处罚，包括吊销黄金签证居留许可。值得注意的是，反欺诈相关条款仅占通告最后两页，其余29页则针对此前不同地区审批中因处理标准不一致而产生的22个程序性问题作出解答。

01| 欺诈问题：虚假交易的真实面目

自2024年9月希腊提高黄金签证门槛以来，社交媒体上充斥着大量广告，宣称18万至23万欧元的房产仍符合资格。据希腊财经媒体报道，其操作机制如下：买家在合同上支付全额法定价格（如雅典为80万欧元），然后通过预付租金协议、家具补贴或未入账的现金返还获得部分退款。

相关律师表示，任何宣传低于25万欧元的黄金签证投资“都应被视为明显的危险信号”。鉴于新框架对房产本身设置了资格标准，聘请专业律师“不再是可选项，而是必需品”。并非所有人都对此感到担忧。有业内人士认为，收紧监管早已势在必行，投资必须“真实、透明且完全可追溯”。执法机构之间的合作表明，这是在保护而非削弱该项目。

02| 投资门槛重申

通告重申的投资门槛并无新增内容，均于2024年9月由法律规定。

-80万欧元：适用于阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛以及居民超过3,100人的岛屿。单套房产，面积不低于120平方米。

-40万欧元：适用于其他所有地区，同样要求单套房产、面积不低于120平方米。

-25万欧元：适用于两类情形——非住宅转住宅的房产，以及需要修复的文物保护建筑。这两类均无最低面积要求。

03| 单一房产、一次性使用

通告确认：

单一房产要求适用于所有路径，多房产组合投资不再被接受。在同一份购房合同下购买的附属空间（停车位和储藏室）可计入最低价格，但不计入120平方米的面积门槛。

用途变更和文物保护建筑只能以25万欧元门槛获得一次黄金签证。若首张许可持有人将房产出售给另一名第三国国民，买方必须满足标准的40万或80万欧元门槛。优惠门槛一旦使用即告失效。

04| 用途变更：通告中的具体规定

用途变更必须发生在法律生效之后（2024年4月5日）。此前已是住宅的房产，不能通过先变更为商业再改回住宅的方式以25万欧元门槛获取资格。

期房项目面临同样障碍：只有实际建筑功能的改变才算数，而非图纸变更。工业建筑可获资格，前提是至少五年无工业经营。手工业、作坊类建筑不受五年经营限制，可直接申请。混合用途变更中，只有住宅部分可以25 万欧元门槛获得资格，商业区域需遵守标准投资额度。买方或卖方均可进行用途变更。

05| 旧投资者的“祖父条款”

在旧25万欧元门槛下购房但从未申请居留许可的投资者仍可申请，须满足：投资在新标准生效前已完成、符合当时门槛、付款符合现行要求。同样，许可已过期未续签的投资者，可按原购房时的门槛重新进入该计划。

06| Airbnb禁令：范围更窄

禁令仅涵盖少于60 天的租赁，且不提供住宿和床单以外的服务。向旅游企业提供额外服务的长期租约仍然允许。旧门槛或过渡期内购买的房产完全不受禁令约束。通过用途变更获批的房产，禁止用作企业注册地址或分支机构。

07| 置换房产而不失去许可

希望置换资产的投资者必须先买新房，再卖旧房。一站式服务点核实置换后，投资者方可处置原有房产。先卖后买将导致许可被部分吊销，投资者需重新提交初次申请。

08| 程序性修复

初次申请不再需要产权负担证明。如房产登记延迟，服务点可依据登记申请已提交的证明发放许可。任何类别均不要求水电连接证明。相关律师预计，这些澄清将提高申请质量、加快处理速度，对投资者“总体上是积极的”。

09| 就业、制裁、保险与门户

黄金签证持有人不能在希腊受雇工作，但可持有股份并担任非执行董事，不得出任企业法定代表人及高管职位。对俄、白俄申请人的暂停仍然有效，限制范围同步覆盖25 万欧元用途变更类申请。拥有其他欧盟国家或第三国国际保护身份的申请人，可正常递交黄金签证申请。

所有律师提交的申请须通过指定门户提交，否则将被归档且费用不退。申请人须在提交时持有有效保险，缺失可30 天内补交，逾期则申请被拒。

10| 打击行动背后的数据

需求从未如此之高。2025 年批准量达 8,879 份，较前一年增长约 96%。

截至2026 年 2 月，中国投资者占 48.1%，土耳其占 16.3%。该计划全周期累计已吸引超过 50 亿欧元流入希腊房地产市场。

业内人士认为，收紧规则“增强市场信心”，保护合规投资者，也使希腊与欧盟的投资移民预期保持一致，增强了项目的国际信誉。

11| 结语与建议

希腊此次发布的黄金签证新规，对投资门槛、用途变更、置换规则、程序流程等22个问题进行了全面澄清，同时明确打击虚假房产交易和误导性广告。对“单一房产、一次性使用”的确认，以及新旧投资者过渡条款的明确，都显示出希腊正在对黄金签证项目进行系统性规范。

对于正在规划希腊黄金签证的客户，以下几点值得特别关注：

-警惕“低价黄金签证”广告：任何宣传低于25万欧元仍可购房的信息均属违规，背后往往涉及隐性退款或虚假合同

-用途变更路径门槛虽低但规则复杂：25万欧元通道仍然存在，但用途变更须在法律生效后进行，且优惠门槛每套房产仅可使用一次

-短租禁令范围有限：仅针对少于60天的纯住宿租赁，长期租约和提供额外服务的酒店式运营仍被允许

-程序更加透明可预期：22项程序性澄清将减少因地区差异导致的审批不一致，整体对合规投资者是利好

作为深耕移民领域的专业机构，我们将持续关注黄金签证的最新政策动态。如果您对希腊黄金签证或欧洲投资移民有任何疑问，欢迎随时联系我们，获取一对一的专业咨询服务。