道华继承·成功案例 | 香港居民将内地房产过户给子女如何减少税费?深圳继承律师唐云虹协同道华婚姻团队帮当事人税费从10万减至5000元

一位香港的陈老先生，早年在深圳市罗湖区花费10万元购买了一套住宅，登记了陈老先生和他女儿各占50%的份额，现因考虑到自己年老无力管理深圳的房产，陈老先生拟将该房产自己50%的份额也过户至其女儿名下，以完成家族财富传承，避免百年之后发生纠纷。但在前往不动产登记中心询问的时候，工作人员告知因为该地段房屋现平均价值已上百万，若按常规市场价格办理买卖过户或赠与过户，需缴纳契税、个人所得税、增值税等各类税费合计不低于10万元，成本高昂。

经朋友介绍，陈老先生找到广东道华律师事务所，委托道华律师寻求合法、合规且成本最低的过户方案，实现房产顺利传承。

03 办案结果

本所律师通过精准适用深圳市直系亲属房产过户税收优惠政策，在接受委托后2个月内，成功将陈老先生深圳房产过户至其女儿名下。原预估10万元以上的税费，最终仅缴纳5000元，节税比例超95%，圆满实现了委托人低成本传承房产的核心诉求。

（一）深圳市直系亲属房产过户政策

1.基本内容及核心优势

针对直系亲属间房产转移，存在特殊计税规则：直系亲属间买卖过户，可申请以房产原始登记价作为计税依据，而非市场评估价，本质是税务机关认可“直系亲属间以原始登记价交易”属于“计税依据明显偏低但有正当理由”的情形，从而准予按登记价核税。

2.政策适用条件

主体条件：交易双方必须为直系亲属，包括父母与子女、祖父母与孙子女、外祖父母与外孙子女、配偶。本案中陈老先生与其女儿符合该主体要求。

方式条件：必须采用买卖过户方式，赠与、继承不适用该计税规则。

房产条件：房产须具备原始登记价（即有明确的历史购房合同、发票佐证），且登记价显著低于当前市场评估价。本案房产因购置时间早，登记价极低，完全契合。

材料条件：需提供经公证的直系亲属关系证明、不动产权证书、原始购房合同及发票，以证明亲属关系与登记价真实性。

（二）继承过户

1.基本内容及核心优势

除本案采用的买卖过户外，继承过户是另一种实现房产最低成本传承的法定方式，尤其适用于产权人百年后的财富传承安排：

（1）税费成本极低：我国遗产继承并无遗产税，而以继承方式办理房产过户的，依法可以免征契税、个人所得税、增值税，仅需缴纳印花税（按评估价0.05%）、不动产登记费即工本费（80元），整体成本可忽略不计。

（2）无购房资格限制：继承房产不受深圳限购政策影响，继承人无需具备购房资格即可办理过户。

2.适用条件及流程

适用前提：产权人（被继承人）已去世；继承人系法定继承人（配偶、子女、父母等）或凭借被继承人生前遗嘱有权继承取得房产的继承人或受遗赠人。

办理流程：

（1）材料准备：被继承人死亡证明、亲属关系证明、不动产权证书、遗嘱（如有）。

（2）办理继承确认：无争议的，办理继承权公证；有争议的，通过诉讼取得生效法律文书。

（3）申请过户：凭公证书或法院文书，向不动产登记中心申请继承转移登记。

（三）两方案对比

房产传承，从来不只是简单的产权过户，更是一份沉甸甸的信任与期盼，承载着长辈对子女的疼爱，也关乎家族财富的有序延续。我国在房产过户计税上除国家法律法规外，地方政策对于计税方式以及优惠又有着不同的规定，存在着地方性的差异，落实到实务操作中，许多当事人往往因为对于政策、法规的不了解而踩坑，承担了高额的税费成本。

在本次办案中，陈先生作为香港人对内地政策不甚熟悉，在了解到税费高达10万元时一度打算放弃，直至找到道华律师协助下才顺利完成过户。基于《中华人民共和国民法典》相关规定和道华律师团队在深圳市、粤港澳大湾区办理房产继承的实践，总结出以下亲属之间房产传承的办理经验：

1.深挖地方政策是节税关键：深圳作为特区，针对直系亲属过户、历史遗留房产等有特殊政策。办理跨境居民房产传承时，必须精准检索并适用地方特殊规则，而非仅依据通用税法。本案中，从最初得知委托人面临十万元高额税费的焦虑，到精准找到政策突破口、最终仅花费5000元完成过户，我们真切感受到，专业的法律服务不仅能解决实际难题，更能为委托人缓解焦虑、实现心愿。

2.跨境主体材料需合规：香港居民办理内地房产事务，其身份证明、亲属关系证明必须经中国委托公证人公证并由中国法律服务（香港）有限公司转递，否则不具备法律效力。跨境房产过户涉及两地规则差异，容不得半点疏忽，每一份材料的严谨审核，都是对委托人托付的郑重回应，更是规避法律风险的底线坚守。

3.方案选择需兼顾当下与未来：选择买卖还是继承过户，需综合考量传承时间节点、当前税费成本及子女未来房产处置的税务成本，提供全周期法律建议。我们深知，房产传承不仅是财产的转移，更是家族情感与责任的延续，因此每一份方案的设计，都力求兼顾当下成本与长远利益，不辜负委托人的信任与期待。

作为律师，我们不仅要精通法律法规与地方政策，更要怀揣同理心，站在委托人的角度，用专业、严谨、高效的服务，为每一份信任保驾护航，用法律的力量，让财富传承更省心、更安心、更暖心，这便是我们坚守法律初心、践行执业使命的终极追求。