常勇讲财税：无租、免租使用房产如何缴纳房产税、增值税、企业所得税（分享：一个人）
在企业经营及资产使用过程中，无租、免租使用房产的场景十分常见，但多数纳税人容易混淆二者的税务处理差异，在房产税、增值税、企业所得税的申报缴纳中出现错缴、漏缴风险。本文结合现行税收政策，清晰区分无租与免租的定义，详细拆解各税种的政策依据、实务解读及核心总结，同时明确反避税相关要求，为纳税人合规办税提供指引。
一、无租、免租适用房产定义
无租使用与免租使用虽均涉及“无需支付租金”，但二者法律关系、交易本质及税务处理存在本质区别，核心定义及边界如下：
1.无租使用：指产权所有人与使用人之间无任何书面或口头租赁合同，产权人自愿无偿将房产提供给他人使用，使用人无需支付任何租金对价，也不存在隐含的利益交换。常见于关联企业之间、总公司与分公司之间，或个人无偿提供自有房产给企业经营使用等场景，本质是纯粹的无偿帮扶或资产无偿占用行为。
2.免租使用：指租赁双方签订正式的书面租赁合同，明确约定在租赁期限的特定阶段（通常为租赁初期）免收租金，免租期满后，承租方需按合同约定的金额、期限支付租金。本质是有偿租赁交易中的价格优惠条款，核心是“有租前提下的阶段性免缴”，而非无偿使用，常见于企业招租、长期租赁等商业场景，目的是吸引承租方入驻或降低承租方初期经营压力。
二、房产税
1.政策
房产税的缴纳核心区分无租、免租两种情形，明确纳税主体与计税依据，具体政策依据如下：
①无租使用：依据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号，现行有效）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税；同时结合《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号，2011修订）第二条，房产税原则上由产权所有人缴纳，但产权所有人未履行纳税义务或无法履行纳税义务时，由实际使用人缴纳。
②免租使用：依据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，国家税务总局12366纳税服务平台进一步明确了该条款的执行标准，杜绝纳税主体混淆。
2.解读
结合政策规定，无租、免租使用房产的房产税缴纳重点的是明确纳税主体和计税方式，具体解读如下：
①无租使用：纳税主体为实际使用人（应税单位或个人），计税方式为从价计征，即按照房产余值计算缴纳房产税，房产余值=房产原值×（1-地方规定的扣除比例，通常为10%-30%），适用税率为1.2%。需要注意的是，此处“代缴”并非“代扣代缴”，实际使用人是法定纳税义务人，需自行申报缴纳，且其缴纳的房产税通常不得在自身企业所得税前扣除；同时，因无租赁合同，无需缴纳印花税。
②免租使用：纳税主体为房产产权所有人，免租期内因无租金收入，不按租金收入从租计征，而是按房产原值从价计征（税率1.2%）；免租期满后，按租赁合同约定的租金收入从租计征房产税，适用税率通常为12%（个人出租住房可享受4%优惠税率）。此外，双方签订了正式租赁合同，需按合同所载租金总额缴纳印花税，计税依据不受免租期影响。
3.总结
无租：使用人按房产余值（1.2%税率）缴税，无合同不缴印花税；
免租：产权人免租期按房产原值缴税，期满按租金（12%/4%税率）缴税，需缴印花税。
三、增值税
1.政策
结合2026年1月1日起正式施行的《中华人民共和国增值税法》及现行配套政策，无租、免租使用房产的增值税政策核心是明确“无偿服务是否视同应税交易”，具体政策如下：
①2026年新增值税法规定：在境内有偿提供服务、转让不动产等属于应税交易，需缴纳增值税；同时明确，视同应税交易的情形仅包括：单位和个体工商户将自产或委托加工货物用于集体福利或个人消费、无偿转让货物，以及单位和个人无偿转让无形资产、不动产或金融商品。无偿提供服务不再纳入视同应税交易范围，无租使用房产属于无偿提供不动产租赁服务，适用此规定（详细政策解读见常勇讲财税《被动也很美—主动/被动无偿服务，增值税、企业所得税视同销售处理不同》）。
②免租使用专项政策：依据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于“无偿提供服务”，不视同销售服务，无需征收增值税，该政策与新增值税法衔接一致，继续有效。
2.解读
结合新旧政策衔接及无租、免租的交易本质，增值税缴纳解读如下：
①无租使用：属于无偿提供不动产租赁服务，2026年新增值税法施行后，因无偿提供服务不再纳入视同应税交易范围，因此产权所有人无需缴纳增值税；若该无租使用行为发生在2026年1月1日之前，需按旧政策（财税〔2016〕36号）判断，除用于公益事业或社会公众为对象外，需视同销售缴纳增值税。需重点修正的是，虽然“无租”本身不被视同销售，但无租使用（尤其是关联方之间）在实务中常被税务机关认定为“无偿让渡了资产使用权”，若不符合独立交易原则、不具有合理商业目的，税企双方就商业目的产生争议时，税务机关具有核定销售额并追缴税款的权力，纳税人的增值税风险并未实质消失。
②免租使用：属于有偿租赁交易的阶段性优惠，整个租赁行为是有偿的，免租期只是“整体租金的分期减免”，并非无偿提供服务，因此免租期内无需缴纳增值税；免租期满后，产权所有人按租赁合同约定的租金收入计算缴纳增值税，若承租方为一般纳税人，产权所有人可按规定开具增值税专用发票，供承租方抵扣进项税额。
3.总结
2026年后，无租、免租使用房产本身均不缴增值税；免租期满后，按租金税率缴税；无租使用（尤其关联方）需关注“合理商业目的”，否则可能面临税务机关核定销售额追缴税款的风险。
四、企业所得税
1.政策
无租、免租使用房产的企业所得税处理，核心围绕“视同销售”和“关联交易独立交易原则”，结合主动型、被动型服务的划分，具体政策如下：
①视同销售相关：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外（被动型服务除外）。
②主动型与被动型服务区分（详细解读见常勇讲财税《被动也很美—主动/被动无偿服务，增值税、企业所得税视同销售处理不同》）：主动型服务需企业持续投入人力、时间、物力等资源才能获得报酬，如无偿咨询、设备维修、代理服务等，属于企业所得税“劳务收入”范畴；被动型服务无需企业持续主动参与劳动，依托自有资产即可获得稳定收益，如租金收入、利息收入、特许权使用费收入等，无租、免租使用房产即属于被动型服务。
③关联交易相关：《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
2.解读
结合政策规定及服务性质划分，无租、免租使用房产的企业所得税处理解读如下：
①无租使用：属于被动型服务（依托房产资产获益，无需企业持续投入人力、物力），不属于企业所得税法规定的“提供劳务”范畴，因此无需视同销售确认收入，产权所有人无需缴纳企业所得税。但需重点关注关联交易风险：若无租使用发生在关联企业之间，需严格遵循独立交易原则，留存房产公允租金评估报告、关联交易说明等佐证资料；若双方实际税负相同，且交易未导致国家总体税收收入减少，原则上不做纳税调整；若双方实际税负不同（如一方盈利、一方亏损），税务机关可能核定公允租金，要求产权方确认租金收入并补缴企业所得税。此外，产权所有人的房产折旧、维护等相关成本，可按规定在企业所得税前扣除。
②免租使用：免租期企业所得税处理需根据合同约定的租金支付方式分别处理，具体如下：
分期收取租金：按《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入按合同约定的承租人应付租金的日期确认收入，此种情况下，免租期内无需确认应税收入。
提前一次性支付：依据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）相关规定，出租人可在包含免租期的整个租赁期内分期均匀确认收入。
需注意，会计处理需严格遵循权责发生制，需将合同总租金在整个租赁期内均匀确认收入，由此产生的税会差异，企业需在汇算清缴时通过纳税调整妥善处理，避免因税会差异导致税务风险。免租期满后，产权所有人按对应租金支付方式确认企业所得税应税收入，同时将房产折旧、维护、物业费等相关成本按规定在税前扣除。若为关联企业之间的免租租赁，同样需遵循独立交易原则，确保租金定价符合市场公允水平，避免因定价不合理面临税务调整。
3.总结
无租不视同销售，不缴企业所得税；免租按租金支付方式处理（分期收租免租期不确认收入，一次性收租可分期均匀确认）；会计与税法差异需纳税调整，关联方交易需遵循独立交易原则。
五、增值税、企业所得税反避税条款
无租、免租使用房产虽在多数情况下无需缴纳增值税、企业所得税，但为防范纳税人通过无偿使用安排规避纳税义务、转移利润，增值税和企业所得税均设有反避税条款，需企业重点关注、合规把控：
1.增值税反避税：依据《增值税法实施条例》第五十三条规定，纳税人实施不具有合理商业目的的安排，导致减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或提前退税、多退税款的，税务机关可依照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关行政法规予以调整。需重点明确的是，无租使用（尤其关联方之间）常被认定为“无偿让渡资产使用权”，即便本身不视同销售，若不符合独立交易原则、无合理商业目的，税务机关有权核定公允租金收入，追缴增值税及滞纳金、罚款。
2.企业所得税反避税：核心依据是《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条及《特别纳税调整实施办法（试行）》相关规定，关联方与非关联方的反避税强度不同。关联方（高风险）：有独立的《特别纳税调整实施办法》进行强制约束，若双方实际税负不同，导致国家总体税收收入减少的，必须进行纳税调整；若双方实际税负相同，且交易未直接或间接导致国家总体税收收入减少，原则上不做转让定价调查、调整。非关联方（低风险）：虽无独立交易原则的强制约束，但若无合理商业目的（如为规避纳税义务刻意签订免租条款），税务机关仍可依据《税收征收管理法》进行核定调整。
3.核心提醒：无租、免租使用房产的税务处理，需同时满足“政策合规性”和“合理商业目的”双重要求，企业需留存相关佐证资料，尤其是关联企业之间的交易，需提前规划，确保符合独立交易原则，规避税务风险。
常勇，宁波华维税务师事务所有限公司、宁波华唯会计师事务所有限公司、宁波华维资产价格评估公司董事长、总经理，高级会计师、中国注册会计师、中国税务师、中国资产评估师、价格鉴证师，中国注册税务师协会特聘老师、宁波注册会计师协会理事、宁波注册税务师协会理事、宁波注册会计师协会专业技术和教育委员会委员、宁波市鄞州区新联会会员、宁波市小微企业创业创新导师团首批导师、宁波税务局咨询专家、宁波市科技局评审专家、宁波市天使投资引导基金咨询评审委员会专家、宁波市涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员、宁波市金融顾问，中国注册税务师行业高层次人才、中国注册税务师协会“最有影响力税务老师提名奖”、浙江省注册会计师行业“注会先锋”、宁波税务师行业“追梦人”，全国税务师行业职业能力竞赛一等奖，从事财务审计、涉税审计、资产评估、财税培训、财务咨询等工作。13884403639
