【圣辉】2026年4月25日宁波二手房成交数据分析

一、整体成交概况

1. 本次统计总计成交97套二手房源，覆盖鄞州、海曙、江北、镇海、北仑、奉化/余慈杭各大板块。

2. 房源户型跨度大，从小户型单身公寓到大平层、改善别墅都有；房价分化极其严重，核心地段和远郊刚需、文旅板块价差悬殊。

二、各区域成交热度分析

1. 鄞州区（35套）

• 成交套数断层第一，是宁波二手房成交主力区域，市场活跃度最高。

• 南部商务区、首南、钟公庙等核心板块成交价普遍偏高，单价多在2.0万+/㎡，改善房源成交居多。

• 姜山、下应、邱隘等刚需板块价格亲民，两极分化明显，刚需、改善需求同时存在。

2. 海曙区（17套）

• 老城区成交平稳，段塘、望春改善盘单价偏高；高桥、古林等外围乡镇板块房价偏低，以刚需刚需自住为主。

• 老小区居多，总价门槛友好，适合刚需过渡买家。

3. 北仑区（15套）+ 奉化/余慈杭（15套）

• 两个区域成交套数持平，属于刚需洼地集中区。

• 北仑新碶、大碶、小港，奉化方桥、江口，杭州湾新区房源大量低价成交；

• 杭州湾新区多个小区单价低至0.35–0.6万/㎡，是全市价格最低板块，投资属性弱，以低价刚需、尾盘出货为主。

4. 镇海区（12套）

• 成交中等，庄市、骆驼刚需盘为主，整体房价适中，涨跌平稳，刚需自住流动性尚可。

5. 江北区（3套）

• 成交数量最少，短期二手房挂牌成交活跃度偏低，市场走量一般。

三、房价价格结构分析

1. 高端改善梯队
代表板块：鄞州南部商务区、中河、海曙望春等
单价普遍 2.2万–2.95万/㎡，次新改善小区为主，购买力稳定，保值性更强。

2. 中端自住梯队
代表板块：鄞州潘火、福明、邱隘，海曙老城区，镇海庄市
单价 1.2万–2.0万/㎡，主流刚需、刚改首选，成交量最大，流通性最好。

3. 低价刚需/洼地梯队
代表板块：姜山部分小区、北仑大碶/梅山、奉化方桥、杭州湾新区
单价普遍 0.35万–1.0万/㎡，价格极低，但后期升值空间弱、转手难，只适合极度刚需自住，不适合投资。

四、市场明显特征总结

1. 板块分化极度严重：核心城区鄞州领跑，近郊平稳，远郊、杭州湾等板块房价“地板价”，冷热不均。

2. 刚需房源占比大头：低价刚需房源成交占比高，说明目前市场刚需自住为主，投资客极少。

3. 次新改善盘抗跌性更强：鄞州、海曙优质次新小区价格坚挺，老破小、远郊冷门小区价格持续走低。

4. 远郊文旅板块流动性差：杭州湾、奉化部分板块价格太低，虽然便宜，但后期转手变现难度很大。

五、买房实用建议

1. 刚需自住优先看：鄞州姜山/下应、镇海骆驼、海曙高桥，性价比高、流通性好。

2. 改善买房优先盯：鄞州南部商务区、首南、钟公庙，保值稳妥。

3. 避开深坑：杭州湾新区、奉化部分远郊、北仑冷门板块，价格虽低但难涨价、难出手。