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作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
很多人在上海有房，但真遇到用钱的时候，还是会慌。
房子有按揭，能不能再贷？
房子抵押出去，是不是就不是自己的了？
没有营业执照，能不能做经营贷？
流水不够，银行会不会直接拒？
到底哪类银行好办？
这些问题，客户问得特别多。今天就用比较直白的话，把房产抵押贷款里常见的几个问题讲清楚。不是那种照着银行宣传页念的内容，而是实际办贷款时经常会遇到的情况。
先说第一个，房子已经在抵押状态，还能不能继续做？
可以看两条路。
一种是直接做二押。
比如你上海这套房还在按揭，或者之前已经抵押过一次，现在又有资金需求。如果房子还有余值，就可以考虑二次抵押。二押的好处是不用先把原贷款还清，流程相对省事，急用钱的时候确实方便。
但二押也有缺点。银行能不能接，要看房子余值、原贷款性质、征信、收入和用途。有些二押会走机构或典当类渠道，放款快，甚至很快能拿到钱，但利息一般比银行高不少。如果只是短期应急，可以临时比较一下；如果资金不是特别急，还是建议先看银行方案。
另一种是解押后重新做一押。
这个适合不那么着急、又想要更低利率的人。简单说，就是先把原来的贷款还掉，把房子解押出来，再重新办理一笔新的房产抵押贷款。
什么叫房子有余值？
举个例子，你在上海有套房，银行评估价300万，现在还欠银行100万。银行如果按7成来算，那就是：
300万 × 70% − 100万 = 110万
这110万，就是大概可以继续利用的空间。
如果你选择重新做一押，就要先把那100万尾款还进去，房本解押出来，再重新上抵押。这个100万可以是自己筹，也可以通过过桥垫资解决。但垫资不是免费的，里面会有成本，所以要算清楚，不能只看新贷款利率低。
第二个问题，不是什么房子都能做抵押。
很多人以为，只要是房子就能抵押，其实不是。银行要看这套房能不能正常办理抵押登记，也就是能不能在交易中心做抵押手续。
一般来说，上海的商品房、住宅、公寓、商铺、写字楼，只要产权清晰，很多都可以看方案。但自建房、小产权房、不满年限要求的经济适用房，通常就比较难。
另外，房子的土地性质也会影响银行选择。比如出让、划拨，住宅、公寓、底商、写字楼，不同类型进的银行不一样。不是说房子能抵押，就随便哪家银行都能做。银行对房产类型是有偏好的。
第三个问题，做了经营性房抵以后，营业执照能不能注销？
不建议，也基本不能这么干。
经营性抵押贷款，银行批款的逻辑是：你有真实经营，资金用于公司周转、进货、付货款、扩店、经营支出。所以营业执照和经营主体是整个贷款方案里很关键的一环。
如果贷款刚批下来，你转头就把营业执照注销了，银行一看，相当于你的经营主体没了。那它很容易判断你经营发生重大变化，严重的可能触发贷后检查、提前收回贷款，也就是大家常说的抽贷。
所以经营贷不是“拿个执照办完就完事”。贷后也要注意经营状态、资金用途、流水和合同材料。你可以经营规模变小，但不能让银行觉得你根本没有经营，或者贷款用途对不上。
第四个问题，房子抵押出去以后，房子还是不是自己的？
还是自己的。
这个很多人会误会，觉得房子抵押给银行以后，房子就归银行了。其实不是。抵押只是把房子作为贷款担保，产权还是你的。你正常还款，不逾期，不出现严重违约，房子还是可以正常居住、出租。
银行要赚的是利息，不是为了拿你的房子。只有长期不还款、严重违约，最后走到司法处置那一步，房子才可能被拍卖。所以别把抵押理解成“房子没了”，它本质上是用房子的价值换一笔低成本资金。
第五个问题，只能抵押自己名下的房子吗？
不一定。
上海很多银行可以做“抵贷不一”。意思就是，借款人和抵押人不是同一个人。
比如房子在父母名下，子女名下有公司需要资金；或者房子在配偶名下，另一方作为借款人；只要产权人同意，关系和用途能解释清楚，就有机会办理。
直系亲属之间比较常见，比如夫妻、父母、子女。非直系关系，比如朋友、兄弟姐妹、第三方房产，就会难很多，能接的银行少，审核也会更谨慎。
这里要注意一点，产权人不是随便签个字就行。银行会核实产权人是否知情，是否同意抵押，是否清楚贷款风险。毕竟房子是拿来担保的，后面借款人还不上，抵押人也会受影响。
第六个问题，做房抵流水不够怎么办？
银行看流水，核心是看你有没有还款能力。流水不够，不代表完全不能做，但不能靠虚假交易、临时刷流水去硬凑。现在银行贷前、贷中、贷后都会看，流水逻辑不真实，反而容易出问题。
比较稳妥的做法，是先看自己真实收入结构。
如果你是企业主，可以补充对公流水、个人经营流水、订单合同、纳税记录、开票记录、财务报表等材料。
如果你个人收入比较稳定，可以提供工资流水、社保公积金、租金收入、其他资产证明。
如果月供压力测算不够，可以降低申请额度，拉长期限，或者增加共同借款人。
如果近期流水确实偏弱，也可以先养一段时间真实经营流水，再申请。
银行不是只看一张银行卡流水，它看的是整体还款能力。只要你的收入来源能解释清楚，资金用途合理，还是有沟通空间的。
第七个问题，上海房产抵押贷款哪家银行好办？
这个不能简单说哪家最好，因为每个客户情况不一样。有人追求低利率，有人要高额度，有人征信不好，有人没有营业执照，有人是公寓商铺，有人想做二押。不同情况，适合的银行完全不一样。
如果你最看重利率，通常可以先看大行和部分优质商业银行。工行、农行、建行、中行这类银行，利率往往比较有竞争力，但要求也相对规整，客户资质不能太差。
如果你更看重额度，就要看地方性商业银行和股份制银行。有些银行对成数更灵活，房子评估好、经营真实、流水能匹配，额度可能更高。部分产品可以做到评估价8成、9成，但不是所有客户都能做，真实经营和资质很关键。
如果征信稍微花一点，比如查询多、负债高、信用贷比较多，可以考虑一些商业银行、农商行、股份制银行的方案。有些银行对查询和负债没那么死，但如果有严重逾期、当前逾期，那就另说了。
如果没有营业执照，可以看消费类抵押贷款。消费抵押不要求经营主体，但利率通常比经营贷高，额度也没那么高。也有人会考虑变更或取得经营主体，但前提一定是有真实经营，不要为了贷款去做空壳包装。
如果是公寓、写字楼、商铺这类非住宅房产，也不是不能做，只是银行选择会少一些，抵押成数和利率也可能不如住宅。像这类房产，银行会更看重地段、出租情况、变现能力和评估价值。
如果房子还有按揭，想继续融资，那就是二押。上海市场上能做二押的银行和机构都有，但每家口径不一样。有些偏向按揭房二押，有些只接本行按揭，有些要求经营用途，有些可以看消费用途。关键还是看房子余值够不够。
如果流水少，也不是每家银行都会一刀切。很多银行看的是最近半年流水能不能覆盖负债和新贷款月供，一般会希望流水能达到月还款的两倍左右。如果是企业客户，还可以叠加企业进账流水一起看。
如果房子是老破小，也别急着放弃。房龄老、面积小确实会影响银行选择，但不是一定不能做。上海有些老小区地段不错、流通性强，银行还是愿意看的。只是房龄太老、面积太小、房屋状态差，利率、额度和期限可能会受影响。
如果你想做长期限，通常还款方式会偏等额本息。比如想做20年、30年这种长周期，银行一般不会给你一直先息后本，更多会按类似按揭的方式还。期限越长，月供越低，但总利息也会变多，这点要自己算清楚。
所以，房抵不是问“哪家银行好办”就能解决的。
真正的顺序应该是：先看你的房子，再看你的征信，再看你的收入，再看你有没有公司，最后才是匹配银行。
我见过不少客户，一开始只盯着最低利率，结果低利率银行进不去，耽误了时间。也有人一开始只想要高额度，最后发现月供压力太大，批下来也不敢用。
房产抵押贷款最重要的是合适，而不是听起来漂亮。
你要的是短期周转，还是长期使用？
你能接受先息后本，还是更适合等额本息？
你要低利率，还是要高额度？
你有没有真实经营？
你能不能接受贷后检查？
你未来几年现金流稳不稳？
这些问题比单纯问“能不能贷”更重要。
在上海，有房确实多了一条融资路。房产抵押贷款的优势也很明显：额度高、利率低、期限长、还款方式相对灵活。但它也不是随便办的，更不是拿房子无限加杠杆。
如果你急用钱，房子又有价值空间，可以先把房产情况、按揭余额、征信、流水、营业执照、资金用途整理清楚。该做二押就做二押，该解押重做一押就算清楚过桥成本，该走消费贷就别硬包装经营贷。
贷款这件事，最怕的不是办不下来，而是没想清楚就办下来。
钱到手只是第一步，后面能不能稳稳还上，才是真正要考虑的。
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