房产有价值,但不一定有流动性

Think and Thrive 014

文 | 卓艺

图 | unsplash

最近和一位做资产管理的朋友做了一个catch up，聊到最近的市场和资产配置。

他的工作主要是做股票、基金、投资组合这类流动资产的管理。而我的工作更多是在房地产这个固定资产上，帮客户做贷款和债务结构安排。

我们从两个不同的角度，看同一件事情：一个是“钱怎么投资”，一个是“资产怎么承载”。

有一个观点让我印象很深：

房产可能是很好的资产，但它本身并不灵活，属于固定资产。它不能像股票或基金一样部分卖出，也不容易根据市场变化随时调整。很多家庭看起来资产不少，但其实都集中在房子里。

资产在，但流动性不一定在。房子有净值，但现金流不一定轻松。

一、贷款加按Refinance，不只是“多借一笔钱”

如果一个家庭有无负债的房产，或者房产上已经累积了比较多的净值，通过贷款加按refinance把一部分房屋净值释放出来，本质上不只是“拿钱”，它更像是在做一个资产配置的选择：

把一部分不动产里的价值，转化为可以使用、可以调配、可以参与其他投资机会的资金。

在符合条件的情况下，这类贷款产生的利息，也可能在税务上有一定的优化空间（具体需要结合个人情况，与会计师确认）。

二、手上的钱，要不要还进房贷里？

这是很多客户都会问到的问题：

“我手上有一笔钱，是不是应该直接还进贷款？”

从直觉上看，把钱还进房贷，降低贷款额是一件很“稳”的事情。减少负债、降低利息、心理上更踏实。

但这件事的另一面是，这笔钱一旦还进去，很可能就被锁在房子里了。如果没有Home Equity Line of Credit (HELOC)的结构,以后想再把这部分资金拿出来，并不一定那么方便。

三、有时候，选择权比“少欠一点钱”更重要

所以比起单纯地去追求“贷款更少”，更重要的是想清楚几个问题：

这笔钱留在手上，是否可以带来更好的灵活性？是否可以支持未来的投资或机会？是否能让家庭现金流更安全？是否能让整体资产更平衡？

很多时候，我们以为是在做一个更保守、更安全的选择，但实际上，是在减少未来的选择空间。

四、Refinance的真正价值

在我看来，贷款加按不只是“要不要把钱拿出来”。它更重要的意义在于：

如何在房产、现金流和未来规划之间，做一个更平衡的安排。

这类策略并不适合所有人。也一定要结合收入情况、风险承受能力、投资习惯以及税务安排来判断。

但这次聊天让我有一个很深的感触：

房产里的净值，不一定只能留在房子里。在合适的结构下，它也可以成为家庭整体财富规划的一部分。用“借”来的钱去做投资，并不一定是在加杠杆、增加风险。在合适的结构下，它也可能是在把一部分不动产里的价值，转化为更具流动性的资产，从而分散对房地产市场的依赖。