一、引言：网拍抵押查封房产的实务困局与裁判导向
随着司法网络拍卖制度的普及，企业通过网拍竞得抵押、查封房产已成为盘活资产、拓展经营空间的重要路径，但随之而来的物权纠纷频发，其中最具代表性的便是“买受人能否请求承租人返还房屋并支付占有使用费”的争议。此类纠纷不仅涉及抵押、查封、租赁、拍卖等多重法律关系的交织，更关乎物权效力与债权保护的利益平衡，成为企业家参与网拍交易时面临的核心痛点——既要防范“拍得房产却无法实际占有”的风险，也要明确自身作为买受人的权利主张边界，避免陷入“赢了官司却难以执行”的困境。
本文结合中国法院2025年度案例江西省九江市中级人民法院（2022）赣04民终247号熊某某诉某鞋业有限公司返还原物案（以下简称“熊某某案”）的裁判要旨与裁判理由，拆解此类案件的核心争议焦点、法律适用难点，提炼风险防控与诉讼应对策略。
二、核心争议解析：以熊某某案为切入点，厘清两大关键问题
熊某某案作为网拍抵押查封房产返还原物纠纷的典型案例，一审与二审法院的裁判差异，集中体现了此类案件的核心争议点——买受人取得房屋所有权的时间认定，以及买受人向承租人主张占有使用费的合法性。结合该案细节与法律规定，逐一拆解如下：
（一）争议焦点一：买受人取得抵押查封房产所有权的时间认定——裁判文书生效优先于交接与登记
物权变动的时间节点，是买受人主张返还原物请求权的前提的基础，也是此类案件的首要实操难点。实践中，企业家常陷入“登记即取得所有权”“交接才享有权利”的认知误区。
结合熊某某案具体案情：熊某某于2019年1月通过网拍竞得案涉房产，九江中院于2019年2月作出执行裁定确认其所有权，熊某某随后办理了不动产产权证，但该裁定因未付清房款被上级法院撤销；2020年4月，九江中院再次作出执行裁定，于4月21日送达熊某某，直至2021年6月才完成房屋交接。一审法院以“交接时间”作为所有权取得时间，二审法院则纠正为“执行裁定送达生效时间”，该裁判思路精准契合法律规定与实务共识。
从法律依据来看，《中华人民共和国民法典》第二百二十九条明确规定，因人民法院的法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力。结合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条规定，网络司法拍卖成交的，拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，该规定进一步细化了网拍场景下的物权变动规则，明确“裁定送达”为核心时间节点，而非不动产登记或实际交接。
实务总结：企业家作为网拍买受人，需明确三个时间节点的法律效力——一是裁定送达时间（物权变动的核心节点，自送达之日起取得所有权，有权主张返还原物与占有使用费）；二是不动产登记时间（仅为物权公示效力，不影响所有权取得的时间认定，若裁定被撤销，登记亦失去效力）；三是实际交接时间（仅为实际占有权的转移，不影响所有权的归属，未交接不代表丧失所有权及相关权利）。这一认知是防范此类纠纷的基础，也是诉讼中主张权利的核心依据。
（二）争议焦点二：买受人能否向承租人主张占有使用费——无权占有为核心前提，兼顾过错与权利救济
熊某某案的另一核心争议的是，承租人已向原产权人支付租金的情况下，买受人能否要求承租人支付占有使用费。实践中存在两种对立观点：一种认为，买受人应向原产权人主张不当得利返还，而非向承租人主张；另一种认为，承租人构成无权占有时，买受人有权直接主张占有使用费。熊某某案二审法院采纳第二种观点，其裁判逻辑兼具法理依据与实务合理性，也为企业家提供了明确的权利主张方向。
结合该案与法律规定，拆解买受人主张占有使用费的三个核心要件，这也是实务中判断此类诉求能否成立的关键：
1. 承租人的占有状态已转变为无权占有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋在出租前已设立抵押权、被依法查封的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力，即“买卖不破租赁”原则排除适用。熊某某案中，案涉房产于2014年设立抵押权、被查封，而承租人某鞋业公司与原产权人的租赁合同签订于2018年、2019年，属于“先抵押查封、后出租”，因此，自熊某某取得房屋所有权之日起，承租人的租赁权丧失对抗效力，占有状态从“有权占有”转变为“无权占有”，这是买受人主张占有使用费的核心前提。同时，《城市房地产抵押管理办法》第三十七条明确规定，经抵押权人同意，抵押房地产方可出租，本案中原产权人未经抵押权人同意擅自出租抵押查封房产，进一步强化了承租人占有权源的瑕疵。
2. 承租人未尽到合理的审慎注意义务。作为企业承租人，相较于个人承租人，应承担更高的交易审慎义务，需全面核查租赁物的权属状况，包括是否存在抵押、查封等权利瑕疵。熊某某案中，某鞋业公司未提供证据证明其核查过案涉房产的抵押、查封情况，也未办理租赁合同备案，未尽到基本的审慎义务，应承担相应的交易风险，其无权占有行为亦构成非善意，买受人有权主张占有使用费。
3. 买受人的权利主张与承租人的救济路径并行不悖。实践中，承租人常以“已向原产权人支付租金”为由拒绝向买受人支付占有使用费，该抗辩理由无法成立。一方面，买受人基于所有权（物权效力）主张占有使用费，优先于承租人基于租赁合同（债权效力）的抗辩；另一方面，承租人因重复支付租金遭受的损失，可依据不当得利向原产权人主张返还，不会导致其权利受损。熊某某案中，法院明确指出，买受人可选择向承租人主张占有使用费，也可向原产权人主张不当得利，而承租人在支付占有使用费后，可另行向原产权人追偿，该裁判思路既保护了买受人的物权，也兼顾了承租人的救济权利，符合利益平衡原则。
三、理论纵深：抵押查封房产网拍的物权效力与利益平衡
此类纠纷的本质，是物权效力与债权保护的冲突，以及交易风险的合理分配。从法理层面分析，抵押查封房产的网拍交易，需遵循“物权优先于债权”“风险归责”两大核心原则，这也是法院裁判此类案件的底层逻辑，更是企业家参与此类交易需把握的核心法理。
其一，物权优先于债权原则的适用。抵押权作为担保物权，具有优先于普通债权的效力，而网拍作为抵押权实现的重要方式，其成交后产生的物权变动，同样优先于承租人基于租赁合同享有的债权。“买卖不破租赁”原则的立法目的，是保护承租人的居住权或经营稳定，但该原则并非绝对，当租赁关系成立于抵押、查封之后，若允许承租人继续享有租赁权，将损害抵押权人的利益，也会导致网拍房产的价值贬损，影响交易安全。因此，法律明确排除“先抵押查封、后出租”场景下“买卖不破租赁”的适用，本质上是物权优先于债权原则的体现。
其二，交易风险的合理分配原则。无论是买受人还是承租人，参与涉及抵押查封房产的交易时，均应承担相应的审慎注意义务，未尽义务导致的损失，应由自身承担。对于买受人而言，网拍前需核查房产的抵押、查封情况、租赁现状，防范“拍得房产却无法占有”的风险；对于承租人而言，租赁前需全面核查租赁物的权属状况，避免租赁关系因抵押查封实现而无法继续履行，这也是“风险自担”原则在物权交易中的具体体现。熊某某案中，承租人某鞋业公司因未尽审慎义务，承担了支付占有使用费的责任；而买受人熊某某因未及时付清房款，导致首次裁定被撤销，也经历了物权归属的争议，这均是交易风险未防范到位的体现。
此外，从权利救济的角度来看，此类案件中存在多重请求权基础的竞合：买受人既可以基于返还原物请求权向承租人主张占有使用费，也可以基于不当得利向原产权人主张返还租金；承租人既可以基于租赁合同向原产权人主张违约责任，也可以基于不当得利向原产权人主张返还已支付的、超出其有权占有期间的租金。这种请求权竞合的设计，为各方主体提供了多元化的救济路径，也要求企业家在面临此类纠纷时，结合自身利益最大化的原则，选择最优的诉讼策略。
四、实操指引：企业家参与网拍抵押查封房产的风险防控与诉讼策略
结合熊某某案的裁判要旨及此案件的司法实践，针对企业家参与网拍抵押查封房产的全流程的风险防控策略与诉讼应对方法，应从“网拍前、网拍中、网拍后”三个关键阶段，有效防范纠纷、维护自身合法权益。
（一）网拍前：尽职调查，防范核心风险
网拍前的尽职调查，是避免后续纠纷的关键，企业家需重点核查以下三项内容，避免“踩坑”：
1. 核查房产的权属状况与权利限制。通过法院执行文书、不动产登记部门查询，明确房产的抵押人、抵押权人、查封法院、查封期限，确认抵押债权的金额、是否存在多轮抵押或查封，避免因权利瑕疵导致网拍成交后无法顺利取得所有权。同时，需关注《城市房地产抵押管理办法》中关于抵押房产出租的限制，确认原产权人出租房产是否经过抵押权人同意，若未经同意，租赁关系可能被认定为无效或无法对抗买受人。
2. 核查房产的租赁现状。通过实地考察、向法院核实等方式，确认房产是否存在承租人、租赁期限、租金支付情况，明确租赁合同的签订时间（是否在抵押、查封之后）。若存在承租人，需初步判断其是否尽到审慎注意义务，是否属于善意承租人，为后续主张权利做好准备。同时，可参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，核查是否存在多份租赁合同，明确承租人的优先履行顺序，防范后续承租人抗辩风险。
3. 核查网拍公告的核心信息。仔细阅读网拍公告中关于房产瑕疵、交付时间、租金归属、相关费用承担的约定，明确法院是否承诺协助交接、是否明确租金自所有权转移之日起归买受人所有，避免因公告约定不明确导致后续纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条规定，网拍公告应明确拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务等信息，若公告未明确相关内容，可向法院书面询问并留存证据。
（二）网拍中：规范操作，固定权利证据
网拍过程中，企业家需规范履行竞买义务，同时固定相关证据，为后续维权提供支撑：
1. 严格按照网拍规则履行付款义务。避免因未按时支付房款、补缴款项等问题，导致法院撤销成交裁定，如熊某某案中，首次裁定被撤销的核心原因便是未付清房款。付款后，及时留存付款凭证、法院出具的收款证明，确认成交裁定的出具时间与送达时间，明确自身取得所有权的节点。
2. 及时办理不动产登记手续。虽然不动产登记不是取得所有权的核心节点，但登记后可产生物权公示效力，避免原产权人恶意处置房产，同时为后续主张返还原物、占有使用费提供更有力的证据。登记过程中，留存登记受理凭证、不动产权证书等相关材料，若登记部门以房产存在租赁、查封为由拒绝登记，及时向法院申请协助执行。
3. 固定承租人占有房产的相关证据。通过实地拍照、录像、发送书面通知等方式，确认承租人的占有状态、占有时间，明确承租人是否存在擅自转租、改变房屋用途等行为，若承租人拒绝配合，可留存相关沟通记录（如微信、邮件、录音），作为后续诉讼中证明承租人无权占有、主张占有使用费的证据。
（三）网拍后：积极维权，精准主张权利
网拍成交后，若面临承租人拒绝返还房屋、拒绝支付占有使用费等纠纷，企业家需采取精准的诉讼策略，高效维护自身权益：
1. 明确诉讼请求，精准主张权利。结合所有权取得时间，明确返还原物的主张范围，以及占有使用费的起算时间、计算标准。占有使用费的计算标准，可参考租赁合同约定的租金标准（如熊某某案中，法院参照租赁合同约定的租金标准，判决承租人支付占有使用费），若租赁合同约定的标准明显不合理，可申请法院参照同地段同类房屋的市场租金标准进行调整。同时，可主张承租人支付逾期搬离的违约金，进一步维护自身权益。
2. 聚焦核心证据，强化诉讼抗辩。诉讼中，重点提交以下证据：法院成交裁定及送达凭证（证明所有权取得时间）、不动产权证书（证明物权归属）、房产抵押查封相关文书（证明租赁关系成立于抵押查封之后）、承租人占有房产的证据（证明无权占有事实）、租赁合同及租金支付凭证（证明承租人的过错及占有使用费计算依据）。针对承租人“已支付租金”“善意占有”的抗辩，可结合承租人未尽审慎义务、租赁关系无法对抗物权的法律规定，进行针对性抗辩。
3. 兼顾多元化救济路径，最大化实现权益。若承租人无力支付占有使用费，或原产权人仍有财产可供执行，可同时主张承租人支付占有使用费、原产权人返还不当得利（即原产权人收取的、自买受人取得所有权之日起的租金），形成双重保障。同时，可申请法院对承租人的财产采取保全措施，避免其转移财产导致判决无法执行；若原产权人隐瞒抵押、查封事实，导致承租人或买受人遭受损失，可另行主张原产权人的赔偿责任。
五、结语：物权保护与交易安全的平衡，企业家的风险防控必修课
网拍抵押查封房产，是企业家盘活资产、拓展经营的重要途径，但此类交易涉及多重法律关系，风险与机遇并存。熊某某案的裁判思路，不仅明确了买受人取得所有权的时间认定标准、向承租人主张占有使用费的合法性，更凸显了“审慎交易、证据固定、精准维权”的重要性。对于企业家而言，参与此类交易时，既要树立“物权优先”的法律意识，明确自身的权利边界，也要履行审慎注意义务，做好全流程风险防控；面临纠纷时，要精准把握法律适用规则，选择最优的诉讼策略，最大化维护自身合法权益。
需要注意的是，实践中此类纠纷的情形更为复杂——如承租人已对房屋进行装修投入、原产权人破产导致租金无法追偿、多轮抵押查封导致物权归属争议等，不同场景下的法律适用与维权策略存在差异。企业家在面临此类复杂纠纷时，若未能精准把握法律要点、制定合理策略，可能导致权益受损，甚至陷入“赢了官司却无法实现权益”的困境。
事实上，多数企业家在参与网拍抵押查封房产交易时，往往忽视了“租赁核查”“证据固定”等关键环节，或在诉讼中因证据不足、请求权基础错误导致维权失败。而一套科学的风险防控与维权策略，不仅能帮助企业家避免交易风险，更能在纠纷发生时占据主动地位。
