政策红利兑现，市场正在用脚投票

刚刚过去的4月，上海楼市交出了一份极具分量的成绩单。在“新七条”政策满月效应下，二手房市场爆发式放量，单月成交28742套，同比大涨22.3%，创下近十年来4月单月成交最高纪录。

与此同时，“金三银四”累计成交约5.92万套，刷新近五年同期纪录。这意味着，上海楼市已彻底走出调整阴霾，进入以二手房为主导的存量房时代。

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01 数据透视：二手房强势领跑，刚需托底明显

成交量创纪录：4月二手房网签28742套，日均成交超950套。其中4月11日单日网签1632套，创下近五年单日成交峰值。尽管受清明假期影响环比3月略有回落，但剔除假期因素，实际成交动能依然强劲。

新房稳中有升：新房市场虽不及二手房火爆，但也保持回暖态势。4月新建商品住宅成交约44.63万㎡（约3467套），部分高端项目认购率超200%，呈现“核心热、外围稳”的格局。

价格信号：市场呈现“量升价稳”特征。二手房价格结束此前连续回调，出现止跌企稳迹象；新房因高端项目集中备案，均价结构性回升至约6.35万元/㎡。

02 结构分析：谁在买？买哪里？

刚需是绝对主力：成交结构显示，总价200万-400万元的房源占据市场主流。这说明市场主要由首次置业和刚需置换驱动，而非投资客群。

置换链条激活：随着“卖旧买新”税费优惠及公积金新政落地，改善型需求开始入场。500万元以上房源成交有所回升，但幅度尚不明显，市场呈现“刚需托底、改善缓步复苏”的格局。

区域分化：外环外及五大新城凭借低总价优势承接了大量刚需外溢；而内中环则依靠稀缺地段和优质学区，保持较高的流动性。

03 政策解码：为何4月突然爆发？

2月25日上海出台的“新七条”是引爆市场的关键导火索，4月正是政策效果集中兑现期：

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  门槛大幅降低：非沪籍购房社保年限从5年缩短至3年（外环内降至1年），释放了大量被压抑的购房资格。



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  资金成本下降：首套首付降至15%，公积金贷款额度提升至最高240万元（多子女家庭更高），直接降低了上车门槛。



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  税费减免：“卖旧买新”退个税等政策，有效打通了二手房置换堵点。

04 趋势预判：5月市场怎么走？

短期热度延续：4月最后两个工作日网签量均超1300套，显示市场惯性仍在。预计5月成交量虽可能较4月高点略有回落，但仍将维持在“荣枯线”（1.5万套）上方。

价格难现大涨：尽管成交量创新高，但上海二手房挂牌量仍处高位（超30万套），买方市场格局未变。房东若想快速成交，仍需在价格上做出让步，短期内价格大概率维持震荡筑底。

政策窗口期：当前是政策环境最宽松的时期，对于有真实居住需求的购房者，无论是刚需上车还是改善置换，都是不错的窗口期。

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结语：4月的上海楼市，用数据证明了其强大的韧性与修复能力。市场不再依赖“普涨神话”，而是回归居住本质。对于购房者而言，在分化中寻找价值洼地，在震荡中把握政策红利，才是当下的理性选择。

数据来源：网上房地产、中指研究院、安居客（数据统计截至2026年5月2日）