北京二手房金三银四杀疯了

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

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北京二手房市场在2026年4月确以网签量超1.7万套创近五年同期新高，延续了“金三银四”的回暖态势，但需从多维度辩证看待“大卖创历史新高”的表述：

数据支撑：成交量高位运行，但非绝对历史峰值

网签量创新高：2026年4月北京二手房网签量达17893套，同比上涨超15%，创近五年4月同期新高；3月网签量19886套，为近15个月最高值。连续两月超1.5万套的成交量，显示市场活跃度显著提升，刚需及改善需求集中释放。

历史对比：虽近五年同期新高，但距2021年3月超2.2万套的历史峰值仍有差距。2024年全年成交17.57万套，同比增13%，为2017年以来次高水平，仅低于2021年。

市场特征：量升价稳，结构性分化明显

价格表现：整体以“以价换量”为主，但部分优质房源价格企稳。国家统计局数据显示，2026年2-3月北京二手房价格环比上涨0.3%、0.6%，结束连续下跌趋势；但百城二手住宅均价环比仍下跌0.46%，显示价格修复存在区域分化。

区域差异：核心区如西城、海淀因优质教育资源支撑，价格韧性较强；朝阳区国资委处置的世华泊郡项目因单价5万元（较周边低1万元）引发抢购，两日售罄，但郊区非核心地段仍面临去化压力。

供需结构：低总价、楼龄新、配套优的房源去化加速，如大兴区高米店片区100万元左右刚需房源库存紧张；而高总价、非学区房源成交周期延长，部分区域挂牌量虽回落（当前约14.3万套，较峰值减少2万套），但供需匹配仍需时间。

驱动因素：政策宽松与需求释放共振

政策托底：2024年“9·30”新政降低首付比例、放宽限购（五环内社保3年、五环外2年），叠加契税优惠，直接刺激购房需求；2026年4月广州、深圳等地政策优化进一步提振市场预期。

经济基本面：北京GDP超4.3万亿元，人均可支配收入居全国前列，人口吸附力强，改善型需求持续释放；城市更新（如老旧小区改造）催生新的住房需求。

市场预期：购房者心态从“观望”转向“积极”，中介门店带看量翻倍，经纪人日均接待超15组客户，部分门店单日签约5套，显示市场信心修复。

挑战与展望：需警惕波动，政策仍需加码

潜在风险：若政策支持减弱，如利率回升或限购收紧，市场可能面临回调压力；部分区域“以价换量”特征明显，需关注价格持续下跌对市场信心的冲击。

未来趋势：专家预计，若政策持续宽松（如进一步降低首付、利率或税费），叠加新房市场品质提升吸引改善需求，2025年北京二手房市场有望保持活跃，但需警惕投机炒作抬头，坚持“房住不炒”定位。

结论：北京二手房市场在政策利好、需求释放及经济支撑下，成交量创近五年新高，显示市场修复信号，但价格整体仍处于筑底阶段，区域分化显著。未来需政策持续托底，平衡刚需与改善需求，避免市场波动，实现稳中有进的发展。