不良(风险)资产投资与处置第318期|房产抵押物司法拍卖装修增值部分的梳理(下)

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》

第八条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿; (三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十一条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

根据上述规定，承租人装修的处理，采用约定优先原则，如无约定，因出租人原因导致合同解除，承租人对装修物的残值可向出租人主张赔偿。在抵押物强制拍卖程序中，租赁合同解除的原因可归结于出租人，承租人对抵押物的装修残值部分可向出租人主张。

（二）承租人抵押物装修增值异议情形分析

1.先租赁后抵押情形下，抵押人装修增值部分一般无争议。

基于"买卖不破租赁"的原则，抵押物在抵押权前设立租赁且在该合同履行期内抵押物被司法处置，买受人的租赁权可对抗买受人，承租人装修添附可延续至租赁合同解除时，相关抵押物装修增值部分的处理依据原租赁合同的约定处理，一般无争议。

2.先抵押后租赁情形下，抵押人装修增值部分争议分情况。

在先抵后租的情形下，因租赁合同不能对抗至买受人，承租人在租赁权无法行使的情况下针对装修增值部分一般会提异议。在此情况下，相关异议可分不同情形：

一是先抵押后租赁但承租人装修在抵押前的情形。目前司法实践中“先抵押后租赁”中的“租赁”一般以租赁合同为准判断，后续续签合同或补充协议变更租赁期限均不能对抗抵押权。如先于抵押权设立的租赁合同到期，新的租赁合同虽发生在抵押权后但因不能对抗抵押权，承租人也会对装修增值部分提出主张。

二是先抵押后租赁且租赁发生在抵押后的情形，因司法拍卖导致承租人的租赁权需提前解除，承租人针对承租装修增值部分利益受损，一般会提出异议。

(三）抵押权是否及于承租人装修增值部分

承租人其装增增值部分提出异议，得分具体情况判断抵押权是否及于抵押权：

1.先抵押后租赁但承租人装修在抵押前的情形。该种情形下，抵押权是否及于承租人装修增值部分，需根据租赁各方对装修归属的约定并抵押权人是否过错来判断：一是如双方约定装修增值部分在租赁合同到期时归抵押人，在该种情形下抵押权人以现状抵押（除非明确不含装修部分），笔者认为抵押权及于装修增值部分；二是双方未约定装修增值部分归属或约定装修增值的补偿归属承租人，在该种情形下，基于抵押权人对抵押物的尽调核实责任，笔者认为抵押权不及于该装修增值部分，如（2022）鲁02民终14538号案认为，租赁合同约定“政府拆除时装修补偿归承租人”的，司法拍卖导致租期未届满终止可类推适用。抵押权效力不及于合同特别约定的添附物权益，该款项应归无过错的承租人所有。

2.先抵押后租赁且装修在抵押前的情形。在该种情形下，根据《民法典担保制度司法解释》第四十一条的规定，抵押权不及于承租人装修增值部分。

（四）承租人对其装修增值部分权益需另行诉讼。