CPA税法第十章—房产税法、契税法和土地增值税法

（二）征税对象与范围

1.征税对象：房产。即有屋面和围护结构，能够遮风避雨的场所。

2.征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区的房产。

3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但出售前已使用或出租、出借的商品房应征收房产税。

1.从价计征——1.2%（自有房产用于生产经营）

2.从租计征——12%（出租非居住的房产）

3.个人出租住房，不区分用途，均按4%的税率征收房产税。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织，向，个人、专业化规模化住房租赁企业，出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

5.自2023.1.1-2027.12.31，对小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以减半征收房产税。上述纳税人已依法享受房产税其他优惠政策的，可叠加享受本优惠政策。

一、一般规定

1.自用——从价计征（房产余值）

• 房产余值=房产原值×（1-扣除比例）

• 扣除比例为10%~30%。由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

• 房产原值的确定：

  （1）房屋原值：房屋本身原价（含契税）+附属设备价值+配套设施价值+地价

  （2）更换房屋附属设备和配套设施的：

  房屋原值=房屋的原始价值+更换的新设备、设施的价值-原来相应设备和设施的价值

  （3）对原有房屋进行改建、扩建的，应增加房屋的原值。

  （4）地价对房产原值的影响：房产原值均应包含地价

  宗地容积率=总建筑面积/总占地面积；

  宗地容积率<0.5时：地价款计入房产原值的地价款=房产建筑面积的2倍×土地单价（总地价款÷总用地面积）

2.出租——从租计征（不含增值税的租金收入）

（1）免租金：存在租赁交易，只是双方约定一定时期内租金为零，属营业用房，应由“产权所有人”按照“房产余值”缴纳房产税。

（2）无租使用：不存在租赁交易行为，在整个合同期内使用方并不支付租金，所以由“使用人”按照“房产余值”代为缴纳房产税。

二、特殊规定

1.投资联营的房产

①参与投资利润分红，共担风险的，计税依据=房产余值。

②不承担联营风险，只收取固定收入的，计税依据=不含增值税的租金收入。

2.融资租赁房屋：计税依据=房产余值

• 纳税义务发生时间：

①合同约定开始日的→自合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

②合同未约定开始日的→自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

3.居民住宅区内业主共有的经营性房产

自营的：计税依据=房产余值

出租的：计税依据=不含增值税的租金收入

4.具备房屋功能的地下建筑：

地下建筑城镇土地使用税的规定（注意区别）：

①地上建筑+与地上房屋相连的地下建筑→计税依据=占地面积。

②独立地下建筑→计税依据=证书确认/地下建筑垂直投影面积（按应征税款的50%征收）。（五）应纳税额

• 在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

• 土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。

（二）征税范围

1.土地使用权出让——一级市场

• 土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

• 出让方→不缴纳土地增值税；

• 承受方→缴纳契税。

2.土地使用权转让——二级市场

• 土地使用权的转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

• 转让方→缴纳土地增值税；

• 承受方→缴纳契税。

• 土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

• 转让方→缴纳土地增值税；

• 承受方→缴纳契税。

• 以作价投资（入股）、偿还债务等方式转移土地、房屋权属，视同出让、出售或买卖。

4.房屋赠与

（1）以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，视同赠与。

（2）以获奖方式取得房屋产权，实质上是接受赠与房产的行为，也应缴纳契税。

5.房屋互换

6.承受方应当缴纳契税的情形：

（1）因共有不动产份额变化的。

（2）因共有人增加或者减少的。

（3）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。

（三）税率

• 具体执行税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案。

（四）计税依据与应纳税额

1.计税依据

（1）一般规定：

①土地使用权出让、出售、房屋买卖（包括作价投资入股、偿还债务）→不含增值税的成交价格；

• 将不动产用于投资如果抵债的，视同买卖行为，因此要以成交价作为计税依据，而不能按照支付的差价作为计税依据。不能与房地产互换行为混淆。

②土地使用权互换、房屋互换→不含增值税价格的差额。

• 互换价格相等的→计税依据为零；

• 互换价格不相等的→以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

• 纳税人申报的成交价格、互换价格，明显偏低且无正当理由的，税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格

③土地使用权赠与、房屋赠与及其他没有价格的转移土地、房屋权属→参照市场价格核定的价格。

（2）具体规定：

①以划拨，取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的（划拨改出让）→补缴的土地出让价款。

②先以划拨，取得土地使用权，后经批准转让房地产（划拨改出让+转让）→补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格。

③先以划拨，取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨性质未改变的（划拨经批准转让）→房地产权属转移合同确定的成交价格。

④土地使用权及所附建筑物、构筑物等→应交付的总价款。

⑤土地使用权出让的→出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

⑥房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）：

• 与房屋为同一不动产单元的→应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；

• 与房屋为不同不动产单元的→合同确定的成交价格，并按当地确定的税率计税。

⑦已装修的房屋→包括装修费在内的费用计入承受方应交付的总价款。

2.应纳税额=计税依据×税率

（五）税收优惠

1.免征

2.个人购买住房的优惠

（1）个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女）：

• 140平方米及以下的→减按1%征收契税；

• 140平方米以上的→减按1.5%征收契税。

（2）个人购买家庭第二套住房：

• 140平方米及以下的→减按1%征收契税；

• 140平方米以上的→减按2%征收契税。

（3）个人购买经济适用住房→在法定税率基础上减半征收契税。

（4）个人首次购买改造安置住房：

• 90平方米以下→按1%计征契税；

• 超过90平方米但符合普通住房标准的改造安置住房→按法定税率减半计征契税。

（5）对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。

3.企业、事业单位改制重组

4.省、自治区、直辖市可以决定免征/减征契税的情形：

（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；

（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

（六）征收管理

1.纳税义务发生时间

（1） 一般情况

• 纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

（2）特殊情形：

①因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书，为法律文书等生效当日。

②因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，为改变用途的当日。

③因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，为改变土地使用条件当日。

（3）发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

2.纳税期限——应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税

3.纳税地点——由土地、房屋所在地的税局机关征收

• 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

（1）是转让，不是出让。

（2）转让的必须是国有土地使用权。

（3）土地使用权、地上建筑物和附着物的产权必须发生转移。

（4）必须取得收入——特殊情况除外。

①抵押期满以房地产抵债——权属改变（债权人缴纳契税）。

②单位之间互换房地产——实物收入（支付差价方缴纳契税）。

③合作建房建成后转让的——权属改变（承受方缴纳契税）。

④房地产赠与（特殊情况除外）、分红、奖励、对外投资、抵偿债务等——视同销售（承受方缴纳契税）。

• ①房地产继承。

• ②房地产赠与，赠与对象为：直系亲属、承担直接赡养义务人；教育、其他社会福利、公益事业等。

• ③出租、抵押期内、代建房行为、评估增值

• ④企业改制重组：

• ⑤村民委员会、小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。

一、增值额的确定

增值额=应税收入（不含增值税）-扣除项目金额

二、应税收入：不含增值税的收入

• 包括：货币收入、实物收入、其他收入。

• 实行差额计算增值税的业务，在换算不含税的收入时，不能直接÷（1+税率）

1.采用一般计税方法缴纳增值税的：

• 不含税收入=含税收入-应纳的销项税额

2.采用简易计税方法缴纳增值税的：

• 不含税收入=含税收入-应纳的增值税额

三、扣除项目

1.新建房扣除项目（房企五项、非房企四项）

• 缴纳的契税，计入取得土地使用权所支付的金额，是扣除项目的组成部分。

• 逾期开发缴纳的土地闲置费，不得作为扣除项目扣除。

• 纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

（2）房地产开发成本

①土地征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费

④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用

• 扣留的质保金：

  对于开发商扣留的质保金能否扣除，取决于施工企业是否已经开具了发票，已经开具发票的，开发商可以作为成本扣除，未开具发票的，不得扣除。

• 房地产开发企业销售已装修的房屋，装修费可以计入房地产开发成本。

（3）房地产开发费用——计算扣除

①能计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的：

• 允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

• 利息扣除的限定：不超过银行同类同期贷款利率，不包括加息、罚息。

②不能计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

• 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

③土地增值税清算时，已计入房地产开发成本利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

• 准予扣除的房地产成本=调整前的成本-利息支出。

（4）与转让房地产有关的税金

①城建税②印花税③教育费附加、地方教育附加（视同税金）

（5）财政部规定的其他扣除项目

• 加计扣除费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

• （5）仅适用于房地产开发企业转让新建房地产。非房地产开发企业转让新建房的扣除项目是前四项，即（1）～（4）。

提示：

①实际扣除取得土地使用权所支付的金额=取得土地使用权所支付的全部金额×（已开发土地/全部土地）×（已售房建筑面积/全部房建筑面积）；

②实际扣除房地产开发成本=所有房地产开发成本×（已售房建筑面积/全部房建筑面积）；

③实际扣除房地产开发费用=本项目全部利息×（已售房建筑面积/全部房建筑面积）+（实际扣除取得土地使用权所支付的金额+实际扣除房地产开发成本）×5%以内，

或=（实际扣除取得土地使用权所支付的金额+实际扣除房地产开发成本）×10%以内。

2.转让旧房及建筑物的扣除项目（存量房的扣除项目）

（1）有评估价格的：

①取得土地使用权所支付的地价款或出让金+按国家统一规定缴纳的有关费用。

②与转让房地产有关的税金。

• 转让旧房及建筑物，以评估价格作为扣除项目的金额时，对于购入房地产时已经缴纳的契税，由于在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

③评估价格=重置成本价×成新度折扣率。

（2）无评估价格，有购房发票：

①发票记载的金额×（1+5%×年份）。

②转让环节缴纳的增值税以外的税金（包含购房时的契税）。

• 转让旧房及建筑物，以发票所载金额加计作为扣除项目金额时，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

（3）无评估价格，无购房发票——核定征收。

（五）应纳税额的计算

1.按照房地产评估价格计算，征收土地增值税的情形：

（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（2）提供扣除项目金额不实的；

（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

2.应纳税额的计算

• 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

①第一步：扣除项目（房开企转让新建房5项，非房开企业转让新建房4项，存量房3项）

②第二步：增值额=应税收入（不含增值税）-扣除项目金额

③第三步：增值率=增值额/扣除项目金额×100%（确定税率及速算扣除系数）

④第四步：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

（六）房开企业，土地增值税的清算

（七）征收管理

1.纳税地点——房地产所在地

• 纳税人应当向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

• 纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应向房地产所在地分别申报纳税。

2.纳税申报时间——签订房地产转让合同后7日内

3.受理清算后，再转让房地产的，土增税申报时间

• 预征申报税款所属期终了之日后，再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳；

• 其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。