不是新房买不起，实则二手房更具性价比。大家都知晓二手房价格更实惠，可不敢入手的缘由在于觉得二手房里的坑太多，核心是流程不明、合同不会拟、税费算不清，房子一到手，你就不是乔迁之喜，而是直接陷入麻烦窝。
今天我就用一篇文章，把二手房从选房、砍价、查房、签合同，到贷款、过户、交税、拿证、放款、交房的完整流程讲个明白。视频有点长，建议先点赞收藏，不然怕你真记不住。
• 第一步，选房。选不好后面全白费。很多人买房栽在哪？就栽在第一步选房上。记住一句话，选房如同找对象，别光看外表，得看内在底子。
◦ 先看看小区周边有无不利因素。到小区门口周边转转，瞧瞧有没有垃圾站、变电站、高架桥、医院、菜市场、夜市、工地之类的，这些东西有一个都够你住进去后悔的。
◦ 第二，看看小区干不干净。小区地上到处是车，环境脏乱差，楼道脏兮兮的，这种房子将来你想卖都难卖。
◦ 第三，关注户型和朝向。别听中介瞎吹嘘，中介说房子正南、采光多好，你别信。拿出手机打开指南针功能，对着窗户一测，一秒就知道朝向。
• 第二步，选楼层。楼层选错了，住进去就是遭罪。说实话，很多人买二手房不是买房，是买麻烦。
◦ 顶楼便宜，但图便宜住进去几年就漏水，一旦漏水你说糟心不糟心？维修费、装修费加起来，和买正常楼层的价格也差不了多少。
◦ 一楼也别买，一楼潮湿、蚊虫多，隐私性差还噪音大。在家吃饭，外面人都能往里瞅一眼。一楼单元门的对讲就在那，天天有人按门铃，进了门等电梯时还有人打电话吵闹，都影响休息。买一楼这不就是给自己添堵嘛。
◦ 二楼的房子要承担整栋楼的下水，买了之后有反水的概率，一旦反水家里就成水帘洞，什么设施、设备、家具全得泡坏。
◦ 还有设备层、腰线层、槽钢层这些楼层别碰。另外像四楼、十四楼、十八楼、二十四楼这些谐音楼层也别考虑，你买了以后再卖，很多人会在意。
• 第三步，房子看好了就砍价，砍不下来你百分百就是买贵了。跟你说个真相，不是你买不起房，是你根本不会砍价。砍价最核心的就是先摸清房子的底细，摸清了再谈，你肯定不会买贵。
我上一条视频有详细的砍价教程，你照着做，省个几万块很正常。
• 第四步，买房前不提前查产调，你就是闭着眼睛往坑里跳。很多人买房太冲动，交了定金才发现房子有抵押、查封、异议登记，没法更名过户，这对咱们新手买房来说就是个大坑。所以买房前一定要做产权调查，查清房子有没有这些问题，不做这步就是在赌命。
• 第五步，查清房子的学位情况。很多人为了孩子上学买房，结果没提前查学位被占，孩子上不了学，那多糟心。找房东理论，房东就退你两三万，这能解决啥问题？所以提前一定要查，尤其是为孩子上学买房的，得查清学位是否被占。
• 第六步，签合同前别光听中介说的好，所有条款都得写进合同里，口头承诺不算数。
◦ 比如家具家电，得列个清单，房东说送饮水机、空调、洗衣机都可以，没问题，写进合同，还要拍照录像，写清楚品牌、型号、状态，一定写清楚。
◦ 第二，一定要预留户籍保证金，别信房东说的户籍已经迁出、户口没问题，必须预留，免得你买了房房东不迁户籍，拖你几个月甚至几年，你一点办法没有。
◦ 第三，交房保证金必须留，像物业费、水电、取暖、燃气、车位费这些，如果房东拖欠了，你钱都给房东了，再跟他要几千物业费、几百水电费，他理都不理你，直接拉黑。所以合同里必须写清楚，交房时结清，不然就从保证金里扣。
• 第七步，合同里最重要的一条，不加上它你的首付、中介费、定金可能就全没了。这句话你必须记住：若因买方征信、流水原因导致银行审批不通过，合同无责任解除，卖家退还定金、首付款，中介退还中介费。
不写这句话，要是你贷款真批不下来，又不能全款买，房东直接说你违约，钱不退还让你赔违约金，那你就亏大了。
• 第八步，交定金时一定要让房东手写收条，或者用我这的模板，写清楚日期、金额、用途、姓名、身份证号，不写收条你的钱很容易打水漂。
• 第九步，去银行贷款。贷款买房的话，一定要问银行信贷人员这三个问题，别傻乎乎直接申请，让签字就签字，让摁手印就摁。
◦ 第一，利率多少？利率高了就换银行。
◦ 第二，提前还款有没有违约金？提前问清楚，别到时候告诉你提前还款要付三到六个月违约金，那就得不偿失了。
◦ 第三，首付款要不要监管？中介让你直接把钱转给房东，别信，别转，一定要走银行监管账户。
• 第十步，预审批下来后，去不动产交易中心过户、缴税，一般三到五个工作日就能批下来，批下来就说明银行愿意放贷，你的贷款通过了，可以正常交易了。
接下来就去不动产交易中心递材料，开始缴税、更名、过户。
• 第十一步，税费算不清你容易被坑。房东要承担增值税、个税和土地出让金，记住增值税3.3%，一百万就是3.3万，个税1%，一万块，土地出让金看地块，大概1%左右。
咱们买家只承担契税，契税按首套、二套、三套计算，一般1 - 3个点。
• 第十二步，拿到房产证后去银行签借款合同，签完后等银行把房款打给房东。
• 第十三步，结清房子所有费用，像水费、电费、物业费、取暖费、车位费等，必须结清，还要查清户籍是否迁出，这些问题提前查好，查好后才能把保证金转给房东。
整个流程我已经整理成电子版本，从看房到交房每一步的材料、注意事项都写得很清楚，需要的朋友在评论区打“流程”，我发给您
