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投资要点

二手房成交持续增长，中央和地方政策协同发力

风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

正 文

1、政治局会议明确稳定基调，核心城市密集出台调控政策

本周在政治局会议定调后，核心城市地产政策密集发布，主要围绕公积金提额、购房补贴、放松限购、盘活存量四个方面。

中央政策：

4月28日，中共中央政治局会议指出，精准有效实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，增强经济发展内生动力，进一步做强国内大循环，做优国内国际双循环，努力实现“十五五”良好开局。要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。

地方政策：

（1）深圳：放松核心区限购，允许特定人群在福田、南山等区域增购1套房；同时大幅提高公积金贷款额度，家庭最高可贷351万元。

（2）广州：推出八大举措，包括公积金个人最高贷100万、家庭200万（符合条件可达360万）；“卖旧买新”按贷款额1%补贴，单套最高3万元；房票适用范围扩大至商办物业并可跨区使用。

（3）天津：出台11条新政，重点收购存量商品房用作保障房；换购住房可退个人所得税（至2027年底）；优化积分落户；各区可向人才、新市民等发放购房补贴。

（4）长沙：提高公积金贷款额度，新建商品房最高可贷120万元，二孩及以上家庭在调整后的基础上统一上浮30%。

（5）武汉：放松信贷认定，所在区无成套住房即按首套执行；在新城区购房享1.5%（首套）或1%（二套）补助。

（6）苏州：提高公积金贷款额度，个人最高150万、家庭最高200万，购买绿色建筑、改善型住宅或现房可再上浮20%-50%。

2、销售端：新房成交面积同比下降、二手房同比增长

2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降0.6%

根据房管局数据，2026年第18周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）194.6万平米，单周同比下降0.6%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）3121.4万平米，累计同比下降10.2%。

根据房管局数据，2026年第18周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）59.5万平米，单周同比增长4.3%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）812.3万平米，累计同比下降7.3%。

2.2、15城二手房成交面积单周同比增长21.1%

根据房管局数据，2026年第18周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）161.5万平米，单周同比增长21.1%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）2881万平米，累计同比下降2.9%。

根据房管局数据，2026年第18周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）42.2万平米，单周同比增长23.9%；一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）757.7万平米，累计同比下降2.3%。

3、投资端：100大中城市土地成交面积单周同比下降42%

2026年第18周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1229.4万平方米，单周同比下降42%。2026年前18周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积37080万平方米，累计同比下降13%。

2026年第18周，全国100大中城市土地成交楼面价为1471元/平米，同比下降3%；土地成交总价236.4亿元，同比下降43%；平均溢价率（4周移动平均）为7.0%。4月末核心城市成交热度提升，平均溢价率有所回升。

4月末，核心城市土地出让增加，北京、杭州等地成交多宗宅地：

（1）4月27日，深圳龙华区民治街道A808-0035号宗地火热成交，由天健集团竞得，成交总价13.78亿元，溢价率达40.18%。

（2）4月28日，杭州迎来5宗涉宅用地3宗溢价，收金24.98亿元，其中兴耀联合竞得3宗，招商、绿城、滨江均有斩获。

（3）4月28日，北京成功出让一宗怀柔新城宅地，由中建智地底价摘得，收金7.38亿元。

（4）4月29日，宁波土拍成功出让一宗东部新城板块宅地，由宁波城投竞得，收金8.53亿元，溢价率7.29%。

（5）4月29日，苏州市本级范围内来3宗涉宅用地出让，均底价成交，收金14亿元。

（6）4月29日，南京10宗涉宅用地1宗溢价，收金44.88亿元，溢价百家湖地块由常州嘉宏竞得。

（7）4月30日，杭州萧山区市北单元地块由绿城&滨江以总价26.1亿元竞得，溢价率高达57.26%。

（8）4月30日，北京3宗涉宅用地出让，收金91.6亿元，华润斩获2宗，金茂竞得一宗。

4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降

2026年第18周，冰山100指数为9936，周环比-0.1%，周同比-11.8%。

5、投资建议：维持行业“看好”评级

本周我们跟踪的全国30城新房成交面积下降，15城二手房成交面积连续三周同比增长，整体热度更高。本周在政治局会议“努力稳定房地产市场”基调下，深圳、广州等核心城市陆续出台宽松楼市政策，旨在从供需两端发力，巩固市场止跌回稳态势。伴随后续宽松政策持续、房企集中推盘，预计销售数据有望持续改善，二季度或为行业基本面与政策共振企稳的窗口期，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。

推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

6、风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

研究报告信息：

开源证券地产建筑团队

分析师

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SAC编号：S0790522010002

胡耀文  

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