上海二手房成交创近十年新高,上车时机已到?

2026年3-4月，上海二手房市场迎来爆发式增长，创下近十年最强“金三银四”行情。数据显示，3月全市二手房网签31215套，环比大涨176%，刷新近五年单月新高；4月网签28742套，打破2019年同期纪录，同比2025年增长22.3%，其中4月11日单日网签1632套，创下近五年单日成交峰值，两个月累计成交近5.92万套。

图示：上海近10年二手房4月份网签套数；

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这轮行情的核心驱动，是政策松绑与积压需求释放的共振。2月底落地的“沪七条”成为市场转折点，一方面将非沪籍外环内购房社保缴纳年限从3年降至1年，大幅降低新市民购房门槛，同时放宽多类群体购房资格，直接释放了海量刚需入场；另一方面将首套公积金贷款最高额度提至240万，切实降低了刚需购房的资金成本。此外，浦东、静安等区启动二手房收购试点，将内环内房源收储为保租房，为市场提供了流动性兜底，进一步稳定了买卖双方预期。

市场呈现出“量涨价分”的显著结构性特征。本轮成交由刚需主导，300万以下低总价房源成交占比超60%，核心区地铁沿线刚需房源成交周期大幅缩短，也带动全市二手房挂牌价结束33个月连跌，议价空间从10%收窄至3%-5%，局部出现卖家跳价现象。但市场并未迎来全面普涨，高盛也明确指出本轮上海楼市复苏绝非全面普涨，而是呈现显著的结构性分化，远郊“老破小”仍处于滞销状态，900万以上高端房源成交占比虽有提升，却未形成普涨行情，同时网签数据包含非住宅交易，市场热度存在结构性虚胖。

后市来看，市场短期热度或延续，但高成交量高度依赖政策刺激，中长期走势仍取决于居民收入预期与经济复苏力度，机构对后续行情预判也呈现显著分化。对市场参与者而言，卖家需避免盲目跳价错失窗口期，刚需买家可聚焦核心区地铁沿线高性价比房源，警惕远郊非核心资产流动性风险。

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