上海二手房,不是买方市场,是「结构分化」
- 2026-05-07 08:05:00
上海二手房,不是买方市场,是「结构分化」
上海二手房，不是买方市场，是「结构分化」
2026年5月6日最新数据出炉，单日成交933套、套均面积83.42㎡、本月累计2323套、挂牌量超31.7万套，不少人只看到了“成交低迷”，却忽略了数据背后的真实逻辑——当下的上海二手房市场，从来不是单纯的买方市场，而是强分化的“冷热双轨”行情。
很多人被高挂牌量和低成交量误导，觉得现在买家可以随意砍价，但现实恰恰相反：
1. 刚需盘是“买方主场”，但核心优质盘根本不跌价
83.42㎡的套均面积，说明成交主力依旧是刚需房源，外环外、配套一般的老破小，挂牌量大、成交周期长，议价空间确实在扩大，是买家挑房东；但内环内、前滩、张江等核心板块的次新房，挂牌量少、房东预期稳定，笋盘一出来就被秒抢，买家连议价的机会都没有。
2. 挂牌量≠供给过剩，大量房源是“假性挂牌”
超31万套的挂牌量里，有近三成是房东试探性挂牌、价格虚高的房源，还有不少是置换受阻、不愿大幅降价的“死扛盘”，真正愿意以市场价成交的有效供给，其实远低于数据显示的数量，供需矛盾不是总量过剩，而是“差房卖不掉、好房买不到”。
3. 低成交量不是买家观望，是买卖双方的预期错位
近30日日均成交903套，本质上是房东不愿降到位、买家不敢贸然出手的双向僵持，不是买家掌握了绝对主动权。很多买家拿着钱蹲笋盘，但真正的优质笋盘根本不会挂在网上公开砍价，都是被中介提前锁定，普通买家根本接触不到。
现在的市场，从来不是“谁压谁一头”的买方市场，而是只有优质资产才有话语权。对刚需来说，别被“砍价空间大”冲昏头，差板块的房子就算再便宜，以后也难出手；对改善来说，置换链条虽然慢，但核心优质盘依旧坚挺，不用盲目跟风降价。
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上海,2分钟前,
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