刚刚过去的4月，河西二手房交出了一份还算稳的成绩单。据不完全统计，4月份河西一共成交了321套二手房。其中：
· 河西中：181套
· 河西南：99套
· 江心洲：41套
总价超千万的二手豪宅共成交7套，河西中占6套，河西南占1套。
市场跟3月份比，不算热，但跟去年同期相比，成交量上涨约7.36%，还是维持了比较好的市场行情。
01 河西中
成交量稳，价格小幅回弹。
河西中依旧是河西二手房的“基本盘”，181套的成交量占到河西板块成交总量的56%。
从单小区成交量来看：
仁恒江湾城是4月河西中卖得最好的小区，一共成交了13套，1-4期均有成交：
① 一、二期成交单价3万多，算是入主河西中仁恒的最低门槛；
②湾三成交的一套235㎡户型值得单拎出来说，去年同户型中低楼层成交价949.8万，时隔半年，4月一套中高楼层成交了1048万，涨了近100万；
③湾四也成交了3套205-250㎡大平层，单价4.6-4.9万/㎡。
其次，颐和源璟、银城西堤、奥体新城植物园系列分别成交了11套。
颐和源璟和银城西堤有一个共同点，就是南师附中新城双本学区。4月仍是学区落户的关键窗口期，所以成交量相对稳定。
具体来看，颐和源璟的143㎡和162㎡户型成交单价有小幅上涨，其中6套房源单价超5万；115-126㎡因楼栋位置和楼层差异，成交单价在4.2-4.9万/㎡之间。而银城西堤体量大、户型丰富，3-3.7万/㎡的单价，一直是新城双本学区房的成交主力。
奥西板块的热门小区——奥体新城8大植物园系列，上个月也成交了11套二手房，其中丹若园去年刚交付，一套209㎡，成交总价1032.8万；其余7个植物园小区，房龄虽然已经有12-20年，但凭借河西中的核心地段优势，再加上洋房或小高层的低密产品特性，依然保持着不错的市场热度。目前成交单价在2.6-4.4万之间，覆盖了从刚需刚改到品质改善的多种需求。
还有值得一提的是，奥西次新改善小区海玥名都、铂悦金陵，4月也分别成交了4套二手房，铂悦金陵154、180㎡的四房改善，单价3.5万左右，对于五六百万预算，想要在河西中买次新四房的改善来说，铂悦金陵还是非常有性价比的。而河西中部品质改善代表——海玥名都成交的4套都是161㎡，总价770-835万不等，单价也呈现出了小幅回弹。
从成交总价段分布来看：
从4月河西中成交的二手房总价段分布来看，呈现“两头窄、中间宽”的格局：200-600万的刚需改善占据市场成交主力，600万以上的品质改善和高端需求占比约21%，购买力依然强劲；预算200万以下，也有低门槛入手机会，但选择比较有限。
千万级豪宅方面，上个月河西中一共成交了6套。其中，海玥万物成交了2套，分别是300、331㎡空中院墅，成交总价分别是1655万和1745万。
湾四成交了两套250㎡的江景大平层，成交总价分别是1155万和1220万。
湾三和丹若园也分别成交了一套235㎡和209㎡改善大平层，成交总价1048万、1032.8万。尤其是湾三235户型，较半年前成交价涨了近100万。
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02 河西南
刚需成交依旧活跃，千万级改善产品受新房分流影响明显。
4月河西南共成交99套二手房。成交量前五的小区全是老星八客，说明河西南的刚需和刚改需求依然稳定。
其中卖得最好的是海峡城，一共成交了11套。海峡城的成交量一直非常不错，现在2-2.4万/㎡就能买得到，横向对比河西或者其他板块的新房和次新房，价格优势也是显而易见的。海峡城丰富的面积段选择、舒适的户型设计、便捷的地段配套，对于预算有限的刚需和改善客来说，它也是现阶段河西门槛最友好的上车机会。
鱼嘴板块4月也迎来了一波二手房成交小爆发，成交了26套二手房。从刚需刚改为主的鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦，到房龄更新的颐和铂湾、深业龙湾上府、建发珺和府，再到更符合改善需求的建发缦云、金鼎湾和禧、金基朗樾府、涵樾府等小区，都有成交。
鱼背板块改善成交活跃，海珀滨江、天鹅堡、万科翡翠滨江、融创滨江one，上个月的主力成交总价400-650万，面积段从132㎡的改善3房到177㎡的舒适4房，改善属性明显。
河西南最大的优势，其实是次新房选择极多。从200万左右起步，到千万级的改善豪宅全覆盖。不过也可以看到，受板块内多个千万级新房在售的虹吸效应影响，4月河西南千万级次新豪宅只成交了1套，就是中宁府的248户型。
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03 江心洲
70万起就能上岛，低价安置房和高品质商品房并行。
江心洲4月成交了41套，其中超过一半来自岛上的安置小区——洲岛家园和和园的拆迁安置房共成交21套，70万起就能在江心洲买一套60㎡左右的小两房，不论是刚需过渡还是给父母养老，舒适度都相当不错。
另外20套二手房成交，来自岛上的商品房小区，比如岛南的仁恒江湾世纪和岛中的仁恒绿洲新岛，分别成交了6套二手房。岛北的低密洋房和叠墅，也共计成交了8套。不同产品和价格段，各自吸引着不同需求的买家。
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关于四月份河西二手房成交情况，凯旋也做了几点总结：
1、4月河西市场二手房市场整体保持活跃状态，呈现“金三银四”的旺季特点，河西成交高达321套，比3月份下滑不多（3月一般比4月更旺盛，加之今年春节晚的需求积压），属于温暖如春，但还没有烈火烹油。
2、3月份新增一个“黑天鹅”事件，美以伊战争开打，导致降息预期减弱，不利于楼市。 但反过来，石油等资源及全球运输体系的涨价也带来通胀预期，房产相比现金的保值性也在提升。4月份，战争影响减弱趋于结束，全球股市大幅反弹，明显有利于市场信心恢复。
3、市场情绪和预期能看到明显的变化，买家也不再是一边倒地看跌等价格进一步下行，部分卖家开始惜售甚至上调价格。虽然上调价格后房子并不一定好卖，但也使得其他房源显得相对便宜，促进了相对低价房源的成交，封杀了下跌空间。持续近5年的楼市下行使得南京市场泡沫全无，跌无可跌，部分卖家干脆撤销挂牌；但也有一些卖家坚定出售或置换，买卖双方有机会达成共识。
4、由于市场完全以自住为导向，且心态依旧谨慎，但趋势趋于稍乐观，所以4月份各板块均呈现出中低总价房屋先跑量，价格也相较低点出反弹（河西低总价二手房市场是完全没有新房竞争的）；高端改善逐步跟进，二手房包括新房纯改善和豪宅市场出现明显放量。
具体来看，河西南“星八客”成交继续活跃，价格趋稳略反弹。而部分改善楼盘月成交也持续活跃，像河西中的成交量居前的有仁恒江湾城和颐和源璟，都是改善楼盘。
5、4月份千万级以上二手房成交也保持活跃，特别是海玥万物单月成交2套且都为300㎡左右或以上的复式房源，仁恒江湾城三四期一共成交三套，其中湾三大户型价格也出现反弹。河西南千万级豪宅仅中宁府成交一套，主要是区域在售豪宅新房产生分流，但总体上高端客群对河西南的认可度依旧在上升。
过去一年其实风口上的行业或投资机会能够取得不错的收益，而近期股市AI硬件持续走强，带来行业参与者与投资者的“赚快钱”的效应。因此高端自住购买力买豪宅的底气更加充足，部分人也开始把其他投资渠道上的收益固化到优质房产上。
6、基于这个认知，随着各层级小区价格到位甚至触底反弹，以价换量后热门小区可售房源变少，替代小区或进阶改善小区也趋于活跃。改善品质的次新房或口碑房之前买不起，现在可以体面上车；河西板块之前高攀不起，现在可以开始考虑；四房之前无法企及，现在也开始进入预算内。上述需求会来自近期非常值得下手的客群，符合自身条件的房源可以果断下手。
河西热门小区已经开始放量或反弹，如果品质不错的楼盘价格还维持在去年11-12月低位的，可以果断“捡漏”。而一些可替代性弱的优质房源即便价格上行，买房人也可以考虑是否值得顺应市场的新价格体系，单边下行的市场不复存在。
在接下来的阶段，对于有实际刚性和改善自住或教育需求的客群，在如今市场情绪企稳，但价格尚未明显上行的阶段，对于买家依然是下手的好时机。如果青睐次新豪宅，择机下手，当下位置机会大于风险。如果你非常谨慎，想等待5、6月份看市场是否热度依旧延续，也是一种策略，当然也要承担市场持续上行的风险。
总之，河西二手行情活跃，价格局部小涨，局部还在地板，但单边下行的趋势已经扭转，市场信心因为政策导向以及AI行业大爆发的赚钱效应，有比较明显的修复。
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