执行阶段的房产“保卫战”

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点

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纳

案外人发现其实际享有权利的不动产被人民法院采取查封、拍卖等强制执行措施的，可以通过申请执行异议、提起执行异议之诉、申请不予执行仲裁裁决（适用于执行依据为生效仲裁文书的案件）、另行向申请执行人或者被执行人主张权利的方式实施救济。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第六条第二款之规定，案外人应在不动产执行终结之前（即不动产被拍卖、变卖之前）直接向执行法院提交书面执行异议申请书。如果不动产由申请执行人受让的，应在执行程序终结之前提出。

案外人按照法律规定提起排除执行异议，人民法院裁定驳回案外人的执行异议的，案外人可在收到执行异议裁定之日起十五日内提起执行异议之诉。

案外人提起执行异议之诉应符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022修正）》（以下简称《民事诉讼法司法解释》）第三百零三条之规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正），法释〔2022〕11号

第三百零三条 案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百二十二条规定外，还应当具备下列条件：

(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；

(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；

(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。

人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。

案外人提起执行异议之诉，可同时提出对房屋确权的诉讼请求，还可以同时提出返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求。

相关法律依据：《民事诉讼法司法解释》第三百一十条第二款，《执行异议之诉司法解释》第四条、第五条。

如果人民法院处置不动产的执行依据是生效仲裁裁决或者仲裁调解书，案外人可以通过向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书实现权利救济。

案外人申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，应在自知道或者应当知道人民法院对不动产采取执行措施（如查封）之日起三十日内、不动产执行终结之前提出，同时应提交证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害案外人的合法权益。

现行法律法规未赋予案外人申请撤销仲裁裁决的权利。

由于案外人不参与仲裁案件当事人之间的交易，仲裁程序不公开，案外人举证证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁的难度极大。案外人通过申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书实现让人民法院停止对不动产执行的目的，难度较大。

如果人民法院裁定不予执行仲裁裁决，申请执行人与被执行人仍可以根据书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。案外人仍须就不动产确权事宜积极主张权利。

相关法律依据：

《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条

案外人未在规定期限内提出排除执行异议，人民法院裁定不予受理执行异议的，案外人可以依法另行向申请执行人、被执行人等主张权利。也就是说，不动产已被人民法院通过司法拍卖、变卖、以物抵债等方式处置完毕，案外人错过了在执行阶段提起执行异议的期限，仍可通过民事诉讼方式，就房屋被人民法院依法处置损害其利益事宜要求申请执行人、被执行人等承担民事赔偿责任。

相关法律依据：《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第一条第二款。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉司法解释》）及《执行异议和复议案件规定》就案外人权利能否排除执行作出详细规定。

《执行异议和复议案件规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查的内容包括：（一）案外人是否系权利人：（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

人民法院判断案外人是否为不动产产权人的主要标准是不动产登记簿。实践中，案外人就被执行的不动产提出执行异议，往往是由于未办理过户登记手续，该不动产登记在被执行人（原产权人）名下所致。这种情况下，案外人主张排除执行的依据主要是确认房屋权属归案外人的生效法律文书、房屋买卖合同及相关房款支付凭证等证明材料。尽管案外人提供的证明材料足以证明其是房屋的实际权利人，但是，如果申请执行人对不动产享有担保物权等优先受偿权，人民法院就案外人排除执行异议的裁判结果因不同情况而异。

1、依据另案生效法律文书提出排除执行异议

案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，按照下列情形处理：

（1）生效法律文书在房屋被查封前作出，系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决房屋归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。

（2）生效法律文书在房屋被查封前作出，该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。

（3）生效法律文书在房屋被查封前作出，系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。

（3）生效法律文书在房屋被查封后作出，对案外人的排除执行异议不予支持。

（4）非金钱债权执行中，案外人依据的另案生效法律文书对执行标的权属作出不同认定的，案外人应依法申请再审或者通过其他程序解决。

（5）申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，对案外人的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

相关法律依据：《执行异议和复议案件规定》第二十六条、第二十七条

2、案外人系商品房消费者以外的房屋买受人提出排除执行异议

参考最高人民法院作出的（2019）最高法民终223号民事判决书，《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。在该判决中，最高院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十八条即属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，旨在保护无过错买受人的物权期待权，在符合第二十八条规定的情形下，即使案涉房产上设定有抵押权，案外人亦享有足以排除强制执行的民事权益。

但是，自2025年7月24日起施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉司法解释》）第十四条明确，商品房消费者以外的普通购房者在符合条件下，只能排除一般金钱债权的强制执行，即不能对抗抵押权等优先受偿权。

3、案外人通过以物抵债方式取得不动产提出排除执行异议

《执行异议之诉司法解释》第十五条规定，案外人通过以物抵债方式取不动产，符合条件的，可以排除一般金钱债权的强制执行。适用该条规定的前提是案外人与被执行人之间存在真实的债权债务关系，被执行人以其名下的不动产抵偿对案外人的债务。该情形下，案外人请求排除执行应符合的条件与商品房消费者以外的房屋买受人请求排除一般金钱债权的强制执行的要求基本一致。

1、商品房消费者购买房地产开发企业的不动产

《执行异议和复议案件规定》第二十九条就商品房消费者排除执行的规定，同样属于上述规定第二十七条的但书情形，可以对抗申请执行人享有的优先受偿权。《执行异议之诉司法解释》第十一条进一步明确商品房消费者就登记在房地产开发企业名下的新建商品房的强制执行，符合规定条件的，可以排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行。该司法解释细化了商品房消费者请求排除强制执行应符合的条件，要求书面买卖合同应当是与房地产开发企业签订的，已支付全部价款（查封前全部支付，或者按合同支付部分，查封后至一审法庭辩论终结前向人民法院交付剩余价款用于执行），所购商品房用于满足家庭居住生活需要，不再要求“唯一住房”。

《执行异议之诉司法解释》细化了案外人提起执行异议之诉排除强制执行的规定，但是该司法解释未就案外人通过离婚协议取得不动产能否排除强制执行作出明确规定。

案外人通过离婚协议取得登记在另一方名下的不动产。另一方在离婚后以该不动产为其债务提供抵押担保，因无力偿还债务，抵押权人为实现抵押权向人民法院申请强制执行，人民法院裁定查封、拍卖该不动产。在此情形下，案外人向人民法院提起执行异议之诉请求排除强制执行。笔者检索相关案例，目前司法实践中，各地人民法院普遍认可夫妻通过离婚协议约定房产归属，具有对一方生活保障的功能，但取得房产的一方对房产享有的物权请求权，仅能排除一般金钱债权的强制执行，不能对抗申请执行人享有的抵押权。

相关案例：

案外人基于离婚协议取得不动产，要求排除抵押权的强制执行，人民法院支持案外人对房产享有物权期待权优先于申请执行人的抵押权的，笔者目前仅检索到山东省枣庄市中级人民法院作出的（2024）鲁04民终1551号民事判决。

不论以何种方式取得不动产，均应及时办理过户登记手续。权利人应主动要求原产权人配合办理过户登记手续，并留存主张权利的记录。因存在客观原因不能过户的，权利人需时常关注不动产后续是否存在被设置抵押登记、被人民法院查封等限制交易的情形，并在发现后及时主张权利。

不动产满足办理过户登记的条件，但原产权人不配合办理的，权利人应及时诉讼确权，通过强制执行方式办理过户。