今天，看一宗4月24号低调成交的“小而美”地块——位于汕尾城区海滨大道西段北侧SW-CQ-04-01-0009地块。成交价为3595万元， 由汕尾市今朝房地产开发有限公司底价竞得；
📍 先上地块档案
地块编号SW-CQ-04-01-0009 ，坐落于汕尾市区海滨大道西段北侧，前身是汕尾文荣中学（知道的暴露年龄了）
用地面积7987㎡（约12亩） 用途是二类城镇住宅兼容商业（商业≤30%） ，出让年限住宅70年 / 商业40年，容积率2.0–3.0 ，最大计容建面23961㎡ 。
再看下楼盘的规划条件，
建筑密度住宅≤22%，绿地率≥35% ；楼距、小区绿化这块都不会差。
限高≤80米 → 大概24层左右，如今的土地出让都对高度做了限制，再不超高层，属于汕尾主流住宅高度。
单从规划数据看，一个"小而美"的社区。 不是大盘，但居住体验可以做得很好。
🤔 第一反应：这个价，真的吗？
说实话，看到成交价的时候我愣了一下。
因为昨天刚发了海丰梅陇的一块土地，楼面价约1936元/㎡，近2000了；
还得是他！梅陇新地块9876万成交，楼面价约1936元/㎡
3595万总价，地块面积只有7987㎡，
按最大容积率3.0算，可建面积约2.4万㎡，1500元/㎡的楼面价，还挺便宜的；
没记错的话，去年到长沙湾那的地也是这个价。
海滨大道什么地段？那是汕尾市区的门面主干道，沿线楼盘哪个不是打着"海景""滨海"的旗号在卖？
🏢 今朝地产，什么来头？
从查询网站了解到，汕尾市今朝房地产开发有限公司，成立于2024年6月，法定代表人欧阳世魁，老板主业是与电子数码产品等相关业务；
并没看到有房地产开发等经验，是一家新成立的本地房企。
这对购房者来说，既是机会，也有风险。
✅ 机会在于：新房企首作，往往会在产品上更用心，价格上更有诚意，争取打开市场口碑。
⚠️ 风险在于：开发经验尚浅，楼盘品质、交付能力还需要市场检验。
💡呐喃两句
地段是有加分的，属于汕尾市区正在成型的宜居板块，滨海资源是硬资产。
但也就是这个海滨大道西段，让很多汕尾人摇摇头的。
市政路工程从20年初开始动工，截至24年2月，该项目已经完成工程总量的75%；
后因汕尾海警局等路段征拆补偿等工作未完成的原因，延期至25年12月31日；
至今，海滨大道西段全线还未完全打通，在地图上看到还是不连贯的；
说回房子，
1500元/㎡的楼面价，定价空间是比较大的。如果开发商走亲民路线，开盘价很有可能击穿板块底线；
不到8000㎡的地块，小盘的好处是社区纯粹、管理容易；问题是目前周边配套有限、开发商资金实力需要观察。
你在海滨大道沿线看房吗？这个盘你怎么看？欢迎在评论区聊 👇
信息来源：汕尾公共资源交易平台，网络等；
