我们目前的去库存政策基本上是取日美之长，并且避开日本踩过的坑。
首先看供给侧，供给侧的收缩可能比大家想象的要快得多，跟08年之后美国的这个供给侧收紧的速度是有一拼的。
从数据上看，对比21年的高点，目前我们的土地供给已经减少了75%，开发商的资金是减少了50%，新开工的面积从一年16亿平已经下降到了一年3亿平，已经下降了80%。
后来虽然开了保交楼白名单的口子，释放了7万亿给到开发商完工，相当于开发贷放松了一些的。
但是，因为预售和境内外债减少的资金缩量还是非常多的，所以现在开发商的资金还是非常少，这其实是一个好事。
那每年现在新房的竣工面积也从10亿平下降到了今年的大概6亿平左右，也从高点下降了40%左右。
美国供给侧的一个拐点，其实是在新房竣工量减少70%左右进入拐点的。
单看供给侧，我们目前整个进度已经接近了美国的70%。
供给侧快速下降的背后，其实是过去五年土地财政的依赖度发生了翻天覆地的变化。
如果我们看2019年，当时有90%的城市，它的土地财政依赖度还是超过50%的，只有北上广深这样不足一成的城市，它的土地依赖度低于50%。
那再看2025年，只有福州一地，因为国家新区的建设问题，导致它的土地财政依赖度还大于50%。
70%以上的城市土地财政依赖度都已经降到25%以下。
土地财政的转型其实也是土地供给快速缩量的一个基础。
那新的财政收入入哪里来呢？
原本高度依赖土地财政的长三角地区，目前靠新能源和半导体产业集群的布局优势，新的税源已经开始发力了，很多地方的税收增长都在30%左右的，年增速非常高。
而其他一些没有这种产业集群的地方，它会把土地供给的策略改为提质缩量。
比如成都，2025年的土地出让金同比增长超过了百分之百，这并不是它卖地变多了，而是在供给缩减的情况下，拿出了自己压箱底的好地，把土地的单价给提上去，提质缩量。
有这些基础才实现了土地新增供给的快速减少，所以我们目前供给缩减的进度才接近了美国拐点前的70%左右。
但从库存上看，实事求是地说，国内库存问题比当年的日美严重不少，我们离供需平衡确实比当年的日美要更远。
美国和日本当年的库存周期都是在12到15个月左右，后来下降到6个月以内，才实现了接近供需平衡。
国内目前来看，广义库存周期有25亿平，周期25个月左右，也就是说我们还需要去库存10亿平以上，才有可能达到12个月以内的库存周期。
而我们一年只能消化个2亿平左右，按照这个速度，想进入12个月以内的库存周期，可能还需要五年左右的时间，也就是说我们目前进度条只走了30%左右。
如果说想把五年的时间缩减到两三年，那目前主要依赖的政策就是货币化城改和政府收购存量房，通过这两点来加速整个库存出清速度。
而目前的保租房收购是存在一些政策卡点的，导致2024年下半年，3000亿左右的保障房贷款额度，实际地方上使用的额度不过数百亿。
这个卡点是什么呢？
还是由于现在的租金回报率不太高。
所以一方面是政府按照六折甚至更低的价格收购存量房，房企可能会觉得价格太低了，没有办法成交。
另外一方面，全国平均的租金收益率不到2%，比如说一线城市甚至更低政策贷款的利率是1.75%左右，很多项目其实它的收益是没有办法覆盖资金成本的，如果硬收其实也会给地方债带来包袱。
所以目前保租房推进的速度，没有办法一下子就把库存全都收了，一年差不多也就是不到1亿平的规模。
棚改和城改有一个重要区别，就是棚改它是国有土地为主，城改它是以集体土地，也就是城中村为主。
所以其实会存在一部分村民投票比例不足，拆迁失败的情况。
所以整体城改的速度也会比棚改的速度要更慢一些。
所以粗算最快是2028年实现供需平衡。
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