“CRS 查银行账户、基金、保险，但房子不查吧？”

但 2025 年底，OECD（经济合作与发展组织）正式推出了一套全新的机制：

👉 把“境外不动产”也纳入类似 CRS 的自动交换体系。

这套机制的官方名字叫：

《不动产信息自动交换框架》（Framework for the Automatic Exchange of Real Estate Information）

这意味着：未来各国税局之间，不仅会互换银行账户信息，还会开始互换 你在境外拥有、买入、卖出的房产信息。

为什么全球要开始查“境外房子”？

OECD 的逻辑其实很简单：

1）全球高净值家庭跨境买房越来越多

无论是英国、澳洲、新加坡、迪拜，过去十年中国家庭在海外置业非常活跃。

2）房子金额大、透明度低，税局过去很难掌握

银行账户每年有 CRS 自动交换，但房产信息长期处在“盲区”：

• 用个人买？中国税务一般看不到

• 用公司买？更难穿透

• 租金？很少有人主动申报

• 卖房获利？多数国家税局也不知道你在中国有没有申报

这让房产成为境外资产中“最容易藏”的一类。

3）为了防止“把钱变成房子就隐身”

OECD 才决定：

把境外房子的持有、买卖、租金收入，都纳入自动交换。

这是继 CRS（查账户）之后的“第二张网”。

会交换哪些信息？

根据 OECD 正式文件，各国税局将互换以下信息：

① 房产本身的信息

• 房产地址

• 房产类型（住宅、商业、土地）

• 购买日期

• 持有比例

② 金额类信息

• 购房金额

• 卖房金额

• 租金收入（如有）

• 当地登记的评估价值（如适用）

③ 持有人 / 受益人信息

• 姓名 / 实体名称

• 税号（TIN）

• 税务居民国

• 如果是公司持有，还会尽可能穿透到 最终受益人（UBO）

一句话总结：

不管房子是你个人买的、还是通过 BVI 公司买的，只要是你“实际拥有”的，未来都有可能交换。

什么时候开始交换？哪些国家会上线？

2025 年底已有 26 个国家/地区表态加入，包括：部分欧洲国家、新加坡、澳洲等热门投资地（OECD 官方已对外发布新闻稿）。

根据 OECD 的路线图：

• 2027–2028：各国准备系统、立法、对接数据

• 2029–2030：第一批国家开始正式自动交换

• 后续将像 CRS 一样逐步扩大到 100+ 国家

这是一项全球趋势，不会逆转。

重要：并不是等 2030 年再准备，而是 从现在开始的买卖都会被记录、留档，只是在未来几年启动交换。

对中国高净值家庭意味着什么？

1）“境外房产不透明”时代将结束

无论是自住、投资、学区房，无论你个人持有、公司持有、信托持有，只要在境外买的房，未来都可能被交换给你的税务居民国。

换句话说：“房产将和银行账户一样透明。”

2）“用公司买房”无法再当作隐身手段

过去很多客户用：

• BVI 公司

• 开曼公司

• 新加坡公司

来买境外房产，以为这样看不到个人信息。

但新框架明确：

会尽可能穿透到 Beneficial Owner（最终受益人）。

换句话说，“公司 + 房子”的结构未来不再低调，反而可能被重点穿透。

3）租金收入 & 卖房收益，更容易被比对

一旦房产信息自动交换：

• 在英国收租

• 在澳洲、加拿大卖房赚了几十万

• 在新加坡出租公寓

这些信息都会进入税务机关的数据库。

如果你在中国是税务居民，中国理论上有 全球所得税申报义务，税局未来会更容易发现未申报收入。

4）“资金来源”会越来越重要

买房几十万、几百万美金的资金来源，未来税务机关更容易做交叉比对：

• 这笔钱当年纳税了吗？

• 在中国是否已经申报过？

• 与您其他资产是否匹配？

资金来源文件（来源证明、合同、报税记录）未来将变成重要档案。

5）家族多身份、多国家成员 → 需要跨国规划

很多客户有以下情况：

• 父母中国税务居民

• 子女英国 / 新加坡读书

• 资产在英国、澳洲、香港

• 持有境外公司、信托、保险等多种结构

新框架上线后，你的全球资产在不同国家之间会变得更透明，需要整体规划，避免各国税制之间相互“踩雷”。

建议 1：尽快做一份“境外资产清单”

包括：

• 房产地址

• 购房金额

• 持有人（个人 / 公司 / 信托）

• 租金收入

• 是否存在未申报的收益

• 资金来源文件是否齐备

这份清单未来在税务、家族办公室、信托、保险规划都要用。

建议 2：检查自己是否有“历史漏申报”需要补救

特别是：

• 境外房租

• 卖房资本利得

• 用公司持有房产的穿透申报问题

主动规划往往比“事后被动补救”成本低很多。

建议 3：重新评估“公司 + 房产结构”是否仍然合理

不是说不能用公司买房，而是要把考虑重点从：

❌ “能不能隐藏”变成⭕ “法律关系更清晰、传承效率更高、符合未来透明规则”。

你可能会发现，有些房产放在公司里完全没必要，甚至增加风险和成本。

建议 4：把“资金来源证明”当成资产档案长期保存

这项文件以后不仅是：

• 税务

• 银行合规

• 家族内部交接

• 甚至移民申请

都会用到。

建议 5：把税务合规纳入家族长期财富规划

这是全球趋势：

• 美国 → FATCA

• 全球 → CRS

• 加密资产 → CARF

• 现在房产 → IPI 框架

现代财富管理不再是“藏”，而是：

✔ 资产合法透明✔ 结构稳健清晰✔ 风险隔离✔ 高效传承✔ 跨国税务协同

最后：这是一个“从不透明到透明”的时代变化

对中国高净值家庭来说，最重要的不是恐慌，而是：

提前规划 → 未来从容

结构清晰 → 家族更安全

透明趋势不可逆 → 越早布局越主动