北京楼市:二手房起飞了

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

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北京楼市2026年起飞：结构性复苏与核心资产领跑

一、政策驱动：松绑与刺激并举，筑牢市场底

限购松绑：五环外不限购，非京籍家庭购买五环外住房社保要求从3年降至2年；二孩及以上家庭可在五环内多购1套，释放改善型需求。

金融支持：首套房首付15%，二套房25%；贷款利率降至3.05%（LPR-45BP），公积金贷款额度提高至每缴存1年可贷15万元，最高160万元，支持提取公积金支付首付，降低购房成本。

税费优惠：契税降至1%（面积≤140㎡），增值税免征年限从5年缩短至2年，减少交易成本，激活置换链条。

二、市场表现：量升价稳，核心区领跑

成交量爆发：2026年3月北京二手房网签量19886套，创近15个月新高；4月网签量同比增长17.2%，部分学区房价格上涨三四十万，如西城二手房均价10.8万元/㎡，环比上涨0.6%，领跑一线城市。

二手房价格：5月截止6日，北京挂牌均价5.29万,外网挂牌量12.1万套。

网签量（成交量）：昨日639套，日均138.5套，截至目前共831套。

价格分化：核心区（西城、海淀）价格坚挺，西城板块套均价超800万，海淀均价8.0万元/㎡，环比上涨1.73%；外围区域（如丰台、昌平）通过“以价换量”促进成交，部分项目降价5%-10%，但核心区优质房源议价空间收窄至3%以内。

以下截图来自北京市住建委官方网站

三、供需格局：结构性分化加剧，核心资产稀缺性凸显

需求释放：积压四年的刚需与改善需求集中入市，500万元以下二手房成交占比达42.8%，同比增长16%；学区房需求稳定，五环内学区房价格上涨明显。

产品力革命：新房得房率突破110%，实现“零公摊”，层高≥3.1米、绿地率≥35%、智能安防等“好房子”标准普及，提升居住体验与保值能力，吸引改善型买家。

四、长期趋势：稳市场、优供给，回归居住属性

政策导向：2026年北京两会定调“着力稳定房地产市场”，通过“控增量、去库存、优供给”政策组合拳，推动市场向“居住属性”回归，抑制投机需求。

结构性机会：核心区（如西城、海淀）因学区、产业、配套优势，抗跌性强，价格支撑强；外围区域需关注地铁沿线、产业强区（如亦庄）的刚需盘，以及“好房子”标准下的改善型项目。

风险提示：远郊非地铁、无产业板块库存高企，去化周期长，需警惕价格阴跌风险；老旧小区因房龄、配套不足，流动性可能进一步下降。

北京2026年楼市“起飞”实为结构性复苏，核心区因稀缺资源、政策松绑、产品升级实现量价齐升，而外围区域通过“以价换量”激发需求。市场分化加剧，购房者需结合自身需求（如通勤、教育、居住品质）及区域特性综合决策，把握核心资产机会，规避远郊高库存风险，实现理性置业与资产保值。