这两年，日本房产市场其实挺有意思，一边是东京核心区价格还在涨，另一边，却开始有越来越多中国买家选择退出。很多人第一反应会觉得：是不是日本不行了。
但真正接触市场的人会发现：问题往往不在日本。而在：很多人当初买日本的逻辑，本身就错了。
前几年日元持续下跌的时候，大量中国买家进入日本。当时市场最流行的一句话是：“先买了再说。”因为很多人会觉得：东京不会跌；日元已经到底；海外资产总要配一点。
于是很多人开始：买公寓；买一户建；买民宿；甚至开始去地方城市抄底。
但这两年，一个很明显的变化开始出现了。很多人发现：房子虽然还在。但和自己想象中的“资产”，已经不是一回事了。
有人开始发现：租金并没有想象中高。
有人发现：汇率波动直接吃掉利润。
还有人发现：自己买的房子，根本没有流动性。
尤其是一些地方城市，买的时候看起来收益率很漂亮。但真正想卖的时候才发现：没人接。
最近我甚至见过一种情况，有客户东京房子涨了。但最后一算：扣掉汇率、税费、管理、空置和交易成本之后，几年下来其实并没赚多少。
这也是为什么我越来越觉得：日本房产开始进入下一阶段了。以前大家比的是：谁敢买。现在开始比的是：谁真正理解资产。
东京为什么还能涨？因为人口还在流入；企业还在集中；国际资金还在进；核心区域依然有真实需求。
但很多海外买家过去几年真正买到的，并不是“东京核心资产”。而是：看起来便宜、看起来高回报、看起来门槛低的产品。
问题是：日本从来都不是一个靠故事赚钱的市场。它最后还是会回到：人口、现金流、产业、流动性。
所以现在市场开始越来越分化，真正好的资产，越来越贵，而缺乏流动性的房子，也越来越难退出。
很多人现在其实不是在卖日本，而是在卖：自己当年的冲动决策。
这几年我越来越深的感受是：海外资产最危险的，从来不是跌。而是：你以为自己买的是资产。最后才发现只是“海外商品”。尤其是日本。它越来越不像前几年那个：随便买都能涨的市场。而开始变成：真正考验认知和长期能力的市场。
所以现在如果再看日本，我反而会更在意：五年后谁会接。而不是：现在便不便宜。你会发现。真正成熟的海外配置，最后看的都不是短期涨幅。而是：长期流动性。
其实我也挺好奇：如果现在让你重新选一次，你还会买日本房产吗？还是会换一种方式做海外配置。留言区聊聊。
如果你也在看日本房产、日本身份，或者海外资产配置。可以加我微信：BonneChanceXu
从源头洞察，以远见规划。
——源见 Eva
