“菜单式”普法——购买的二手房原房主未结清物业费该如何维权?(附“晓燕说法”视频)

购买二手房后，发现原房主没有结清物业费，您生气不？但在生气之余，我们还要采取以下措施：首先，与物业公司沟通，说明您是在不知情的情况下购买了该房产，并请求他们提供原房主没有结清物业费的详细证据；同时，尝试与原房主联系，要求他尽快结清物业费。如果原房主拒绝承担责任或无法联系到，可以考虑向人民法院提起诉讼，要求原房主承担因其未结清物业费而给您带来的损失。在诉讼过程中，需要提供购房合同、过户证明、物业公司提供的欠费证据等相关材料，以证明您的权益正在遭受侵害。此外，根据《民法典》合同编的相关规定，在购买房产时，您有权要求原房主提供房产的完整信息，包括是否存在欠费等情况。如果原房主故意隐瞒或提供虚假信息，导致您遭受损失，您还可以要求其承担违约责任。

案例一

案情简介：物业公司因业主张某拖欠物业费，经多次催要仍未交纳，故将其起诉至法院，要求其交纳2021年1月1日至2024年12月31日期间的物业费。庭审时，张某辩称其于2023年5月15日已将案涉房屋卖给现房主并完成过户，当时与现房主约定拖欠的物业费给现房主，让其转交给物业公司，但现房主因自身原因未履行代交付义务，故自己不欠物业费，物业公司应向现房主主张权利。

法院判决：法院审理认为，张某与现房主关于物业费承担的约定对物业公司不具法律约束力，张某以此拒交物业费于法无据，本院不予支持。因张某于2023年5月15日出售案涉房屋并完成所有权变更登记，故法院判决张某支付2023年5月15日之前的物业费；驳回物业公司其他诉讼请求。

案例二

案情简介：小张从王大爷处买了一套房屋，收房时房屋可以正常使用水电。过了几个月小张想对房屋进行装修，向物业公司提交了相关申请资料进行装修报备。物业公司却表示不能给小张办理装修的相关手续，小张也没有办理收房手续，而且还欠着物业费。正是因为前业主拖欠物业管理费，小张购买的二手房收房后被物业公司采取停水停电等方式阻挠装修，小张对此十分不满。物业公司要求小张缴清欠费后与其签订物业服务合同，并停了小张房屋的水电来催缴物业费。物业公司向小张发出的欠费清单显示，该房屋累计拖欠费用数万元，而这部分费用实际为前业主王大爷拖欠。小张多次交涉，物业公司依然不予恢复水电，双方也一直没有签订物业服务合同。为维护自身权益，小张遂向法院提起诉讼，请求判令物业公司恢复供水供电，配合办理装修报备手续。

法院判决：法院审理后认为，本案中，案涉房屋为二手房屋，在没有合同约定情况下，小张没有义务为前业主缴纳拖欠的物业管理费。物业公司作为案涉房屋整栋楼的服务提供方，在服务期间不应当有目的、有前置条件地选择其服务对象，更不可在没有依据的情况下，拒绝为小张办理装修报备手续，要求小张缴纳前业主欠缴的物业管理费，并将缴费与否作为办理供水、供电、燃气等的前置性条件。对于欠缴的物业费，物业公司可以另行主张。综上，法院判决物业公司于判决生效之日起十日内恢复向业主房屋供水供电，配合办理装修报备手续。物业公司不服，提出上诉。二审驳回上诉，维持原判。