房产维权标杆案例,守护购房者权益

01、关键词

商品房认购合同、预售许可证、合同无效、返还购房款、人格混同、连带责任、律师维权、公司法人人格否认

02、基本案情

购房人于2014年与两家房地产开发企业签订《商品房认购合同》，购置商业商铺并足额支付购房款，合同约定明确交房时间。案涉项目由两家房企共同开发，销售方始终未取得商品房预售许可证，长期无法交房构成根本违约。购房人发现，案涉房企的两大股东与该房企存在频繁巨额资金往来、人员与财产高度混同，严重损害债权人利益。为追回购房款及相应损失，购房人委托内蒙古君清律师事务所刘洋律师提起诉讼，请求确认合同无效、返还购房款本息，并要求股东承担连带责任。

03、裁判结果

人民法院经审理作出判决：

1、确认案涉《商品房认购合同》无效；

2、两家房地产开发企业返还购房款本金，并按法定标准支付利息至实际清偿之日；

3、案涉房企两大股东对上述债务承担连带责任；

4、案件相关诉讼费用由全部被告共同承担。

04、裁判要点

1、未取得商品房预售许可所签认购合同，具备买卖合同主要内容且收取全款的，应认定为商品房买卖合同，依法无效。

2、共同开发、共同销售的房地产企业，应共同承担合同无效后的返还及赔偿责任。

3、股东与公司存在财产、人员、业务混同，滥用法人独立地位损害债权人利益的，适用人格否认规则，股东承担连带责任。

05、裁判理由

1、案涉合同名为认购、实为商品房买卖，因未取得预售许可违反法律强制性规定，合同自始无效，过错方应返还财产并赔偿利息损失。

2、两家房企共同开发案涉项目，共同实施销售行为，属于共同出卖人，应共同承担返还购房款及利息的责任。

3、房企与股东之间存在无合理依据的频繁资金往来，且人员、管理、财产高度混同，构成公司法人人格混同，股东滥用权利导致债权人利益受损，应承担连带责任。

06、代理思路

1、精准定性合同效力：刘洋律师结合司法解释，明确主张未获预售许可的合同无效，为法院认定合同效力提供关键法律依据。

2、锁定责任主体：律师梳理项目开发、销售、收款全流程证据，成功认定两家房企为共同责任方，避免责任推诿。

3、突破有限责任壁垒：律师调取并固定股东与公司资金往来、人员混同等关键证据，成功适用公司法人人格否认制度，让股东承担连带责任，极大提升债权实现可能性。

4、完整主张损失赔偿：律师依法提出利息主张并明确计算标准，全部获法院支持，最大化维护委托人财产权益。

07、相关法条

1、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条

2、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条