过去两年，深圳二手房市场经历了一场前所未有的深度调整。
从高位跳水到阴跌不止，从卖方惜售到买方躺平，无数业主在降价和观望中煎熬，无数购房者在等待和犹豫中徘徊。
今天，我用一张覆盖2024年4月到2026年4月整整24个月的核心数据图，跟大家把深圳二手房这两年的走势说透，也告诉大家，市场最艰难的时刻，已经过去了。
2024年上半年，深圳二手房还在维持着最后的体面。
新增挂牌均价一直在7万/平上下晃悠，8月甚至摸到了70024元/平的周期最高点。
那时候的议价率也很低，4月只有6.9%，就算到了8月也才8.2%。
说白了，那时候买卖双方的博弈还比较均衡，卖方手里还有定价权，买方想砍价，没那么容易。
转折点，出现在2024年9月。
从这个月开始，新增挂牌均价一头扎进了下跌通道，一跌就是16个月。
中间虽然有过两次小幅反弹，一次是2024年12月，一次是2025年8月，但都是昙花一现，根本挡不住整体向下的大趋势。
与此同时，议价率从2024年11月的7.1%开始，一路单边上涨，几乎没有回调，直接冲到了2025年12月的9.8%，创下历史新高。
这是什么概念？
一套600万的房子，买方平均能砍近60万。
这一阶段，市场完全是买方说了算。
挂牌量越积越多，成交量半死不活，卖方为了变现，只能不断降价，还得接受越来越大的砍价空间；买方呢，看着房价天天跌，谁也不敢出手，越跌越等，越等越跌，形成了一个可怕的负向循环。
到2026年1月，新增挂牌均价跌到了59031元/平的历史最低点。
和2024年8月的高点比，每平跌了10993元，累计跌幅15.7%。
这是深圳二手房历史上，跌幅最大、持续时间最长的一次调整。
从2026年1月开始，市场发生了一个非常微妙，但极其关键的变化。
之前持续了一年多的“价跌议价升”的负相关关系，被彻底打破了。
新增挂牌均价和议价率，开始同步小幅回升。
挂牌均价连续三个月上涨，从59031元/平涨到了2026年4月的60303元/平，虽然累计涨幅只有2.1%，但这是16个月以来，第一次出现连续三个月的上涨。
议价率虽然在1月小幅回落至9.2%，4月又微涨到9.4%，整体还在9%以上的高位，但已经不再继续攀升，进入了一个高位震荡的平台期。
这个信号，比任何政策都重要。
它意味着，深圳二手房的底部，已经基本确认了。
之前是卖方被动降价，买方疯狂压价的一边倒局面；现在是卖方开始稳住价格，甚至小幅上调挂牌预期，买方也逐渐接受了当前的价格水平，不再盲目压价。
为什么会出现这个转变？
一方面，2025年下半年以来，从国家到深圳本地，一系列重磅刺激政策的效果，终于开始显现了。
另一方面，经过一年半的深度调整，深圳二手房的价格，已经回归到了相对合理的区间，积压了很久的刚需和改善型需求，开始逐步释放。
成交量的回暖，就是最好的证明。
大家最关心的问题：现在可以买房了吗？
我先给大家一个明确的结论：
市场只是刚刚走出最艰难的下跌阶段，远没有到全面反弹的时候。
挂牌均价的回升幅度非常有限，议价率依然维持在高位，说明购房者的信心还没有完全恢复，市场整体还是买方市场，卖方也不敢贸然大幅提价。
未来一段时间，深圳二手房市场大概率会维持“量升价稳、小幅波动”的筑底走势。
这个阶段，对于真正有居住需求的刚需和改善型购房者来说，是一个非常友好的上车窗口期。
你不用再担心房价会大幅下跌，也不用害怕错过所谓的“抄底机会”，你有充足的时间慢慢挑，慢慢谈，议价空间依然很大。
但我也要提醒大家，不要抱着抄底的心态买房。
底部不是一个点，而是一个区间。
没有人能精准抄到最低点，只要你是自住，只要价格在你能接受的范围内，只要房子适合你，现在就是合适的时机。
过去两年，深圳二手房市场经历了太多的风雨。
有人割肉离场，有人抄底被套，有人观望至今。
但无论如何，市场终究会回归理性。
对于真正有居住需求的人来说，楼市的冬天已经过去，春天虽然还没到来，但最寒冷的时刻，已经过去了。
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