实务中，买受人支付房款后，因尚未办理产权登记而被原房主的债权人保全甚至执行了房产，此情况在一、二手房交易中时有发生。此种情形下，买受人享有提起执行异议程序的救济权利，本文将从执行异议法律依据和实务操作两方面，详细拆解提起房产执行异议程序的核心要点。
1 何为执行异议程序？
执行异议包括执行异议申请和执行异议之诉两个程序。
执行异议申请是法院对案外人书面异议进行形式审查的程序，而执行异议之诉则是对执行标的实体权利的归属进行实质审理的诉讼程序。两者为前后衔接的关系，执行异议申请是执行异议之诉的前置程序。
执行异议之诉又与第三人撤销之诉、案外人申请再审等救济制度亦存在本质区别：第三人撤销之诉、案外人申请再审系针对生效裁判本身错误，而执行异议之诉则针对执行标的的实体权益争议。是指案外人或申请执行人对执行法院作出的执行异议裁定不服，依法向执行法院提起的，旨在通过诉讼程序确认执行标的是否应当排除或继续强制执行的诉讼程序。
下面重点分析执行异议之诉的法律依据和实务操作。
2 法律依据
2.1 基础法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条是执行异议之诉的基础法律依据。该条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.2 司法解释
2025年7月24日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《执行异议之诉解释》）正式施行，这是首部系统规范执行异议之诉的专门司法解释，弥补了此前执行异议之诉阶段司法解释的空白。此前，法院审理执行异议之诉主要参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（以下简称《执行异议和复议规定》）及民事诉讼法相关司法解释。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）以及部分高级法院出台的审理执行异议之诉的指导意见，亦构成重要的裁判参考依据。
3 程序要件
提起执行异议之诉，须满足以下程序要件：
第一，前置程序要件。案外人须先对执行标的提出书面执行申请，由执行法院进行审查并作出裁定。案外人、申请执行人只有对该裁定不服，才能提起执行异议之诉。未提执行异议直接起诉的，法院将裁定驳回起诉。
第二，起诉期限要件。案外人、当事人对执行异议裁定不服的，应当自裁定送达之日起十五日内，向作出执行异议裁定的执行法院提起执行异议之诉，人民法院应予受理。这一期限为法定不变期间，逾期将丧失提起执行异议之诉的权利。
第三，当事人主体确定。在金钱债权执行中存在轮候查封的，案外人提起执行异议之诉，以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告，以其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人为第三人。案外人提起执行异议之诉并就执行标的归属提出确权请求的，以被执行人为被告；提出返还原物、办理转移登记等给付请求的，人民法院可以合并审理。
第四，管辖法院。执行异议之诉由作出执行异议裁定的执行法院专属管辖。
4 实体审查标准：案外人排除执行的构成要件
房产执行异议之诉的核心争议，在于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据案外人的不同身份和权利基础，审查标准存在显著差异，主要可分为以下几类：
4.1 商品房消费者的超级优先权保护
商品房消费者是执行异议之诉中获得最强保护的群体，对应一手房交易场景。根据《执行异议之诉解释》第十一条，商品房消费者主张排除建设工程价款优先受偿权、抵押权及普通金钱债权执行的，需同时满足三项核心要件：其一，在查封前已与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同，且合同目的系满足"家庭居住生活需要"；其二，查封前已支付全部价款，或按约定支付部分价款且在查封后至一审法庭辩论终结前将剩余价款交付人民法院执行；其三，所购商品房用于满足家庭居住生活需要，而非投资或商业经营。
相较于《执行异议和复议规定》第二十九条，《执行异议之诉解释》在两方面作出放宽处理：一是将保护范围从"唯一住房"扩展至"居住生活需要"，改善型住房需求亦可纳入保护；二是允许买受人在一审法庭辩论终结前补足剩余价款，而非要求查封前已支付超过50%。
4.2 一般房产买受人物权期待权的保护
对于不符合商品房消费者条件的一般房产买受人（二手房交易即适用此），可依据《执行异议之诉解释》第十四条（基本沿袭《执行异议和复议规定》第二十八条）主张排除执行，需同时满足四个条件：查封前已签订合法有效的书面买卖合同；查封前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。
关于"非因案外人自身原因"的认定，《执行异议之诉解释》第十六条进行了细化列举，包括：案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或因此已起诉或申请仲裁；新建商品房尚不符合首次登记条件；已办理买卖合同网签备案；被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理等情形。
4.3 以房抵债债权人的保护
《执行异议之诉解释》第十五条对以房抵债债权人设置了更为严格的审查标准。以房抵债债权人主张排除执行的，除需满足一般买受人的条件外，还要求在抵债时点，抵债金额与执行标的的实际价值相当，且接受抵债的债权人对此承担举证证明责任。这一规定旨在防范以虚假抵债协议规避执行的行为。
5 裁判结果与执行衔接
案外人胜诉（即法院认定其享有足以排除强制执行的民事权益）的，人民法院判决不得执行该执行标的，同时判决解除执行措施并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号。案外人可以持生效判决请求相关执行法院解除执行措施。
若在执行异议之诉审理期间，申请执行人请求继续执行并提供相应担保的，由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定是否准许。执行法院依法继续执行的，案外人执行异议之诉案件将根据执行标的处分情况分别处理：若执行标的已由申请执行人受让，判决不得执行并撤销拍卖或抵债裁定；若执行标的已由他人合法取得，判决不得执行变价款并向案外人发放变价款。
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乐沫沫律师：2007年毕业于北京林业大学，硕士研究生，现为浙江国圣律师事务所合伙人。执业近十年以来，乐律师在房地产建工、公司法、婚姻家事、刑事辩护等领域积累了丰富的实战经验，处理了诉讼案件数百件。
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